Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Самое полезное в статье: "Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку" с полноценной оценкой информации и выводами. На все вопросы может ответить дежурный юрист.

Содержание

1 Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку
2 Инструкция для покупки квартиры в ипотеку
3 Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку
4 Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку
5 Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку
6 Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку
7 Основные этапы ипотеки
8 Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Смотрите видео по теме статьи

Покупка вторичного жилья в ипотеку

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →

Инструкция для покупки квартиры в ипотеку

Мечтаете обзавестись своим жильем, но денег на покупку квартиры нет? Тогда стоит подумать об оформлении ипотеки.

Ее преимущество в том, что вам не нужно будет бродить по съемным квартирам и платить за аренду. К тому же в ипотечной квартире вы сразу сможете прописать всех членов семьи еще до того момента, пока оплатите последний платеж.

Заинтересовало такое предложение? Тогда нужно задуматься о порядке оформления ипотеки. Пошаговая инструкция для покупки квартиры в ипотеку представлена ниже.

С чего начать процесс покупки квартиры по ипотечному договору?

Для начала нужно определиться с типом недвижимости. Необязательно знать конкретные размеры квартиры, ее особенности.

[3]

Главное, определиться, что вы хотите – жилплощадь в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, а также, где ориентировочно планируете ее купить (в каком районе).

Ответив самому себе на эти вопросы, вы сможете ответить на вопросы банковского сотрудника, у которого будете оформлять ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку в 2019 году?

Для людей, которые впервые сталкиваются с ипотечным кредитованием, сложно будет разобраться с процессом покупки желаемой недвижимости в ипотеку.

Для этого нужно пройти такие этапы:

Выбрать банк, который согласится выдать ипотеку.

Собрать документы для одобрения заявки.

Подыскать подходящую квартиру.

Заключить предварительный договор, заказать оценку квартиры.

Оформить страховку на квартиру или другое залоговое имущество.

Заключить договор купли-продажи и ипотеки, зарегистрировать договор.

[2]

Пошаговая инструкция для заемщиков

Шаг 1. Выбор банка

К этому вопросу нужно подойти ответственно, поскольку в разных банках различные и условия ипотечного кредитования. Так, в некоторых финансовых организациях есть индивидуальные предложения для молодых семей, военных, учителей, зарплатных клиентов и т. д.

Выбирать банк лучше всего с точки зрения надежности – чем дольше банк находится на рынке финансовых услуг, тем больше он вызывает доверия.

Государственные банки предпочтительней коммерческих, хотя последние предлагают заемщикам более выгодные условия ипотечного кредитования.

Выбирая банк, обязательно следует изучить информацию, касающуюся:

процентных ставок по ипотеке;
срока кредитования;
размера первоначального платежа;
стоимости дополнительных услуг;
наличия льгот и акций.

Во многих банках сегодня есть услуга подачи ипотечной заявки в режиме онлайн.

Это очень удобно, так как экономит время клиента. Если заявка будет одобрена, тогда заемщику можно смело собирать документы.

Шаг 2. Сбор документов для банка

Список документов может отличаться в зависимости от программы ипотечного кредитования, наличия у заемщика детей и т. д.

Однако в обязательном порядке ему нужно принести такие документы:

заявление-анкета;
паспорт;
ИНН;
справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
копия трудовой книжки;
СНИЛС.

Также могут потребоваться дополнительные документы: свидетельства о рождении детей, о браке, военный билет, свидетельство участника НИС, документы об образовании и другие.

Шаг 3. Поиск подходящей жилплощади

Заявка будет одобрена, если клиент будет соответствовать всем требованиям конкретного банка. Ведь у каждого свои условия: кто-то дает ипотеку с 21 года, где-то дается кредит при условии, что трудовой стаж заемщика будет не меньше 6 месяцев на последнем месте работы.

Однако одинаковое условие во всех банках – это наличие гражданства РФ, а также постоянной либо временной прописки в любом субъекте Российской Федерации.

Когда будет получено одобрение банка, потенциальному заемщику можно будет заняться поиском квартиры. Здесь важно не переоценить свои возможности.

Если у вас среднестатистическая зарплаты, вы не имеете дополнительного дохода, у вас есть дети, тогда лучше рассмотреть вариант покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Если ваша зарплата выше средней, вы владеете бизнесом, причем довольно успешно, тогда предложений подходящего жилья будет больше. Можно рассматривать жилплощадь как на вторичном, так и на первичном рынке.

Помните, что получив одобрение в банке касательно ипотеки, у вас в запасе есть 3 месяца для того, чтобы найти подходящую квартиру и адекватного продавца. Если вы не уложитесь в этот срок, тогда придется пойти в банк и обновить документы: принести новую справку о доходе.

Найдя подходящую квартиру, обязательно нужно уведомить продавца о том, что вы планируете покупать жилплощадь в ипотеку.

Шаг 4. Заключение предварительного ипотечного соглашения

Если квартира выбрана, с продавцом было достигнуто согласие касательно цены и обеих сторон все устроило, пора приступить к оформлению предварительного договора. Сделка заключается между продавцом квартиры и банком.

Для ее оформления нужно собрать такие бумаги:

[1]

документы на недвижимость, подтверждающие право собственности владельца на квартиру (договор купли-продажи, дарения и др.);
выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации;
письменное согласие супруги/супруга продавца о продаже квартиры;
разрешение из органов опеки – если в семье продавца недвижимость есть дети;
паспорт продавца;
справка о том, что в квартире никто не прописан.

Читайте так же: Как подтвердить право на досрочное назначение трудовой пенсии

Список этих документов может быть дополнен, изменен.

На этом этапе также нужно будет сделать оценку недвижимости в независимой оценочной компании. По результатам оценки покупателю квартиры будет выдан документ об оценке, который он должен будет приложить к основному списку бумаг для банка.

Шаг 5. Оформление договора страхования

Обязательным условием для получения ипотеки является страхование предмета договора либо залогового имущества (если банк выставляет такое требование). Дополнительно заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье от риска потери трудоспособности.

К выбору страховой компании нужно отнестись серьезно. Хорошо, если банк сам предложит страховую фирму, с которой сотрудничает. Рекомендуется оформить титульное страхование на тот случай, если покупатель не доверяет продавцу.

Титульным страхованием он защищает себя от тех материальных потерь, которые может понести вследствие предоставления продавцом неправдивой информации о себе или о предмете договора.

Шаг 6. Заключение ипотечного договора и купли-продажи квартиры

Когда все документы будут готовы, квартира найдена, стороны сделки должны подписать договор купли-продажи, отнести его в Росреестр для регистрации.

Полученную выписку из Росреестра банк обычно забирает себе в качестве гаранта возврата денег заемщиком. Там же на месте оформляется ипотечный договор. После этого банк рассчитывается с продавцом недвижимости.

Заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса необязательно, однако некоторые банки настоятельно рекомендуют это сделать.

Также к услугам специалиста нужно будет прибегнуть, если в продаваемой квартире проживают дети либо же в ней есть несколько собственников (тогда требуется нотариально заверенное согласие второго собственника).

Шаг 7. Соблюдение условий ипотечного договора

После подписания договоров, получения квартиры на законных основаниях, последняя задача заемщика – неукоснительно выполнять все условия ипотечного договора. Он должен будет регулярно погашать ипотеку.

А в квартиру заемщик может заселиться сразу же после оформления сделки купли-продажи. Также он имеет право прописать в ней себя и своих родных.

Какой этап оформления ипотеки самый сложный?

Многим кажется, что самым сложным является последний шаг – соблюдение условий договора

Однако самыми сложными являются первые два этапа – поиск банка и квартиры. Найти хороший банк с оптимальными условиями ипотечного кредитования всегда сложно, поскольку многие банки предлагают свои продукты с интересными условиями. Второй момент – нужно подобрать квартиру, которая бы подходила как заемщику, так и банку. Ведь не каждую квартиру банк может одобрить.

Например, квартиру старого образца, жилплощадь, находящуюся в аварийном состоянии банк точно не одобрит. А потенциальному покупателю нужно еще внимательно ознакомиться с документами на недвижимость, чтобы сделка купли-продажи прошла гладко.

Приобретение в ипотеку квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости – сложный и длительный процесс, однако он стоит того. Заемщику не нужно будет потыкаться в арендованных квартирах, платить за съем жилья.

Оформив в ипотеку квартиру, он становится полноправным ее владельцем сразу после подписания договора, а также может проживать в ней со своими близкими, прописать в квартире всех членов семьи.

Начинать заниматься вопросом взятия квартиры в ипотеку нужно с подачи заявки в банк, подбора подходящего жилья, оформления договора ипотеки, купли–продажи, страхования.

На каждом этапе есть свои нюансы и особенности, поэтому необходимо заранее изучить вопрос ипотечного кредитования, чтобы учесть все неточности и подводные камни.

Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок регистрации договора в госорганах строго регламентирован и прозрачен. Узнаем о каждом этапе.

Как происходит продажа квартиры в ипотеку

Для продавца нет никакой разницы, как покупатель будет рассчитываться с ним: собственными средства или позаимствованными у банка. Разве что процедура становится длительной, а деньги продавцу перечисляются только на расчетный счет. Таков порядок.

Оснований опасаться, что продавец получит меньше денег за квартиру в ипотеку, нет: банк не взимает комиссию за перевод, а все расходы по оформлению ипотеки несет на себе покупатель.

Этапы сделки

Как именно происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, регламентировано государством. Она описана в законе об ипотеке. Несмотря на то, что в основном суетиться предстоит покупателю, продавец тоже может заглянуть в этот акт, чтобы быть знакомым с особенностями процедуры и порядком оформления.

В целом алгоритм состоит из таких этапов:

Сбор необходимой документации для заключения договора. Список определяется индивидуально в каждом отдельном случае, в большинстве случаев его можно запросить в банке.
Заключение предварительного договора. Это важный этап сделки продажи квартиры в ипотеку, так как он позволяет обезопасить продавца от отказа покупателя приобретать жилье.
Заключение и подписание основного договора.
Сдача документов на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Также можно использовать электронную регистрацию сделки, но только в Сбербанке.
Проведение окончательных расчетов с покупателем. Так как тот берет ипотеку, эта процедура имеет свои особенности. Банк в обязательном порядке переводит деньги на расчетный счет продавца, но иногда применяют аккредитив и другие способы.

Этот порядок верен, но покупатель проходит еще один этап — подача заявки в банк. Вот с чего рекомендуют начать эксперты:

Что касается расходов, то продавец должен будет оплатить:

получение некоторых видов документов;
оформление договора профессиональным юристом (пополам с покупателем).

Читайте так же: Порядок и правила оформления командировки и пошаговая инструкция, которая поможет отправить работник

Расходы на уплату госпошлины и перевод средств в пользу продавца несет покупатель.

Документы для оформления

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотеке продавцу понадобится сдать в банк следующие документы:

На этапе оформления документов запаситесь терпением и будьте внимательны.

Вся эта документация необходима, чтобы банк убедился в юридической чистоте сделки. Поэтому не важно, как происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, документы готовить придется в любом случае. Это самый важный этап.

Дополнительно банк может запросить:

разрешение на продажу от органа опеки, если в числе собственников значатся дети или недееспособные граждане;
решение суда о признании безвестно пропавшего умершим, если таковой значится в числе владельцев жилья;
разрешение на продажу от соседей, которые имеют приоритетное право выкупа жилья (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
справку от нотариуса, что иных наследников у умершего не имеется, если продается унаследованная квартира в срок до 1 года с момента смерти прежнего владельца;
согласие супруга или супруги на продажу, если он (она) не значатся в числе собственников.

Порядок заключения договора

Чтобы обезопасить себя от потери времени, рекомендуется сопроводить первоначальный этап сделки по продаже квартиры по ипотеке составлением предварительного договора и взять у покупателя задаток.

Предварительный договор является предпосылкой для составления основного договора. В нем прописывают ключевые сведения об участниках сделки и предмете продажи, однако его цель – обязать продавца продать, а покупателя – приобрести указанное имущество в конкретный срок.

По обоюдному желанию стороны могут расторгнуть предварительный договор без всяческих юридических последствий.

Что касается задатка, то обычно в его качестве покупатель передает продавцу 100-200 тыс. рублей для подтверждения своих намерений. При заключении договора задатка у сторон возникают обязательства:

Продавец не может больше никому продать свою квартиру. Если он это сделает, то вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Покупатель обязан купить квартиру. Если он откажется это сделать, то задаток полностью остается в руках продавца.

То есть задаток дисциплинирует обе стороны и способствует более быстрому заключению сделки.

в договоре задатка особо обговариваются условия возврата денег при форс-мажорах, к которым покупатель может приравнять отказ банка выдавать ипотеку.

Соглашаться на это или нет – остается на усмотрение продавца. Чтобы полностью застраховаться, лучше заключать договор с покупателем, у которого уже есть одобренная ипотека.

Что касается непосредственно оформления договора купли-продажи квартиры по ипотеке, то он составляется по стандартной схеме:

в преамбуле указывается дата составления соглашения и населенный пункт, где производится регистрация сделки, а также номер договора;
далее приводятся данные участников купли-продажи, в том числе из паспорта;
подробно описывается предмет сделки – квартира – с указанием адреса, площади, этажа, числа комнат и т.п.;
указывается цена объекта и порядок расчета – упоминается число уже переданных средств по договору задатку, количество наличных и заемных средств, приводятся крайние сроки расчетов по обязательствам;
прописываются права и обязанности сторон, в т.ч. при форс-мажорах;
указываются особенности урегулирования возможных споров;
прописывается число экземпляров (в случае с ипотекой их три – по одному для банка, продавца и покупателя);
в конце ставится дата.

Стороны, в том числе представитель банка, должны поставить подпись на каждой странице документа. Все страницы прошивают с помощью нитки, крепеж заклеивается описью с указанием даты сшивания и количеством страниц в документе.

Составление договора с ипотекой – достаточно сложная процедура, так как если банку что-то не понравится, он может отказаться подписывать его. Поэтому это лучше поручить профессиональному юристу или специалисту банка.

Проведение расчетов

Существуют три основные схемы проведения расчетов, которые использует банк для проведения ипотечных сделок. Договоренность об использовании одной из них должна быть достигнута еще на стадии предварительного договора, так как от нее зависит конкретный порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке.

Чаще всего используют такие варианты:

Безналичный перевод. Это самая простая схема. Покупатель оформляет ипотеку, но деньги на руки не получает ни он, ни продавец, они находятся фактически в банке. После завершения госрегистрации сделки продавец и покупатель обращаются в банк с выпиской из Росреестра – и банк переводит деньги на расчетный счет продавца.
Аккредитив. Альтернативный вариант – деньги не выдаются участникам сделки, а переводятся на специальный счет. В договоре с банком прописывается, при каких условиях продавец может получить деньги с аккредитивного счета – например, после демонстрации подписанного договора купли-продажи и выписки из Росреестра. Способ не требует присутствия покупателя в банке.
Банковская ячейка. Банк выдает ипотечнику средства наличными, но тут же изымает их и помещает в сейф. После предъявления выписки из Росреестра и договора деньги сможет забрать только продавец.

Все расходы по аккредитиву или аренде ячейки несет покупатель, и они не изымаются из общей суммы ипотеки. Однако в договоре с банком прописывается, до какого срока покупатель оплачивает данные услуги. Если продавец запоздает с получением средств, то разницу в днях будет доплачивать самостоятельно.

Регистрация права собственности

Видео (кликните для воспроизведения).

Финальный этап оформления сделки купли-продажи квартиры по ипотеке – сдача документов на госрегистрацию. Лучше всего сделать это через Многофункциональный центр – сроки будут значительно короче. Также можно воспользоваться опцией электронной регистрации сделки, но пока она доступна только в Сбербанке.

Читайте так же: Пособие по безработице

При выборе этого варианта продавцу достаточно просто сдать документы в банк и получить деньги за квартиру.

При обращении в МФЦ вместе с договором надо будет подать следующие виды документов:

копии паспортов участников сделки;
копии документов на квартиру;
согласие супруги на проведение сделки;
разрешение от органов опеки на продажу квартиры;
оригинал квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей – оплачивает покупатель).

Регистрация сделки в МФЦ осуществляется в течение 7 рабочих дней.

При приеме документов и продавец, и покупатель получат расписку, в которой будет указанно, какие именно бумаги были взяты. Если чего-то не хватит, то МФЦ свяжется с участником сделки по продаже квартиры по ипотеке и попросит его довнести нужный документ.

Отказом в приеме документов может послужить только отсутствие паспорта.

Прием документов еще не означает, что сделка будет зарегистрирована.

Конечно, в большинстве случаев никаких проблем не возникает, но лучше немного подождать и произвести окончательный расчет после получения на руки всех подтверждающих переход права собственности бумаг.

Заключение

Таким образом, для продавца сделка купли-продажи квартиры по ипотеке практически ни чем не отличается от покупки квартиры за наличный расчет. Разве что придется немного подождать, пока банк одобрит сделку. Основную долю расходов по покупке квартиры в кредит несет на себе покупатель. Продавцу нужно только собрать документы и удостовериться, что жилье юридически чистое – эти бумаги нужно будет сдать и в банк, и в МФЦ. Вне зависимости от выбранного способа получения средств продавец получит всю сумму на руки полностью, без оплаты комиссии и подобных взносов.

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Смотрите видео по теме статьи

Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Смотрите видео по теме статьи

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Приобретение нового жилья является одной из сложнейших задач для неопытных покупателей, особенно если она совершается при помощи банковской услуги – ипотеки. Для того чтобы не совершить ошибки необходимо соблюдать определенные этапы покупки квартиры в ипотеку. Речь о них пойдет в данной статье.

Основные этапы:

Перед началом выбора жилья необходимо точно быть уверенным, что банковская организация одобрит ипотеку. Все что нужно сделать — это выбрать привлекательную программу, которую предлагает банк и оформить заявку на ее получение. Рекомендуется обращаться исключительно в популярные организации (например, Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) так как они обладают высокой надежностью и оптимальным годовым процентом.

Также на данном этапе следует позаботиться с выбором банка, который предоставляет необходимые программы. Так, например, не все существующие банковские организации одобрят приобретение жилья на вторичном рынке с материнским капиталом.

Следует обратить внимание, что банк не одобрит ипотеку при желании приобретения в новостройке от застройщика жилья, если дом находится на стадии проектирования или строительные работы только начались.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

В проверке документации также поможет банковская организация, в которой была оформлена ипотека. Это является одной из основных ее задач. Клиент представляет все имеющиеся документы, а банк в свою очередь начинает проверку. В случае их наличия и подлинности банк одобрит выплату ипотеки на жилье, документация от которого была предоставлена.

Также если жилье приобреталось на вторичном рынке в сбербанке, то у клиента имеется возможность воспользоваться услугой электронной регистрации. Такая процедура значительно сэкономит время обеих сторон при незначительных денежных затратах. Все что необходимо сделать – представить все документы в банковскую организацию через интернет и ожидать получения регистрационного документа. Как правило, такая процедура занимает от недели и до месяца из-за того, что система находится на этапе разработки. Она является полностью законной ведь Сбербанк совместно с Росреестром заключил все документы, которые дают им возможность проведения электронных регистраций. Такая услуга является платной и поэтому менее распространена по сравнению с прохождением обычной регистрации путем обращения в государственный орган.

Оформление страховки. Для того чтобы сократить все возможные риски, связанные с эксплуатацией жилья, рекомендуется оформить на него страховку. В большинстве банков данная услуга идет сопутствующей при оформлении ипотеки, что указывается при составлении договора. При этом банковская организация оставляет за собой право выбора определенной страховой компании, в которой будет оформляться страховка или же оставляет это условие на выбор клиента. Взносы за использование услуг страховой компании происходят в ежегодном порядке до момента полного расчета с банком и погашения ипотеки. Также сами банковские организации предоставляют услуги страховки. Она защищает владельца от возможных рисков, к числу которых относятся пожары, иные природные катастрофы, квартирные кражи и иные.

Читайте так же: Как рассчитывается неиспользованный отпуск при увольнении

Основные этапы ипотеки

Ипотека — один из самых сложных в оформлении займов. Ведь для того чтобы получить кредит на недвижимость, требуется большое количество документов и времени. Основные этапы покупки квартиры в ипотеку — далее в статье.

Первый этап оформления ипотеки — подача заявки

Подать заявку на кредит вы можете двумя способами:

В отделении банка. Для этого придите в представительство финучреждения с необходимыми документами, и менеджер поможет вам заполнить анкету.
На сайте банка. Практически каждое финучреждение имеет свой официальный сайт, с помощью которого вы сможете отправить заявку онлайн на кредит. Электронная анкета, как правило, ничем не отличается набором вопросов, от той, которую предлагают заполнить в отделении банка. После отправки заявки остается ждать ответа. Его вам сообщат по телефону или по СМС.

Второй этап — выбор и оценка недвижимости

После предварительного положительного ответа банка можете выбирать квартиру. Отдавайте себе отчет в том, что кредитор будет сравнивать сумму ссуды с той, что указана в оценке квартиры. Простыми словами, вам не дадут заем на «квадратные метры», реальная стоимость которых меньше заявленной.

Обязательно проверьте все документы, прописаны ли на жилплощади пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние, есть ли какие-либо ограничения, наложенные на недвижимость.

Третий этап — одобрение ипотеки

После того, как вы выбрали недвижимость, закажите ее экспертную оценку. Она делается для того, чтобы банк «понимал» реальную стоимость жилья, которое вы передаете в залог. Здесь будьте внимательны. Эта сумма не может быть меньше, нежели та, которую вы просите у банка.
Когда специалисты провели оценку, весь пакет документов (ваши, бумаги на квартиру, оценку) предоставьте в банк для проверки ответственными сотрудниками. На этом этапе, как правило, отказы очень редки, однако, если в документах будут найдены несоответствия, финучреждение может отказать в кредите.
После принятия окончательного решения по ссуде, специалист банка назначает дату сделки.

Четвертый этап получения ипотеки — оформление и регистрация

Этот этап самый важный. В день сделки вы оформляете ряд ключевых документов:

1. Договор кредитования. Его заключаете вы и банк. В нем прописаны все условия предоставления вам займа:

процентная ставка;
срок кредитования;
сумма ссуды;
размер залога;
обязанности и права сторон;
график погашения ипотеки.

2. Договор страхования заемщика и недвижимости. Заключается он между вами и аккредитованной банком страховой компанией. Ежегодно вам предстоит оплачивать эти услуги, пока не погасите полностью кредит.

3. Договор купли продажи. Его заключают совместно с продавцом жилья в присутствии нотариуса. Важным моментом этого соглашения является то, что оно вступает в силу только тогда, когда продавец получит на руки всю сумму денег.

4. Договор ипотеки. Согласно этому документу вы отдаете купленную квартиру в залог банку до тех пор, пока не выплатите кредит. После того, как он заключен, финучреждение выдаст вам заем, которым вы расплатитесь с продавцом и станете полноправным владельцем недвижимости.

Заключительный этап сделки по ипотеке – регистрация. После того, как вы оформили договор купли-продажи, залога, кредитования, отдайте их в регистрационные органы для оформления права собственности на жилье и новых документов на уже свою квартиру.

Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Отличия потребительского кредита от ипотеки

Как проходит обычная сделка по ипотеке? — очень важный вопрос, который стоит внимательно изучить перед оформлением данного кредита. Вообще, ипотека является лучшим решением жилищной проблемы. Количество российских граждан, оформивших ипотечный кредит, продолжает расти. Суть этой услуги в том, что клиент банка сразу оформляет право собственности на недвижимость, а вносить деньги за нее может постепенно.

Потребительское кредитование зачастую оформляется с поручительством или без него. Обеспечением в случае с ипотекой является купленная недвижимость. То есть до полной выплаты будет действовать обременение – например, нельзя будет продавать или обменивать жилье без согласия кредитора. При этом можно в нем жить и делать ремонт.

Этапы оформления ипотеки

Процедуру оформления ипотеки можно поделить на несколько шагов. Сначала выполняется поиск кредитора. От выбора банка зависит сумма, которую можно получить, проценты и другие условия. Многие россияне пользуются для этого услугами кредитных брокеров, которые хорошо знакомы с отечественным рынком кредитования. И хотя их услуги стоят денег, вы точно будете знать, что выбрали лучший вариант среди существующих.

Однако и самостоятельно вполне реально отыскать оптимальное предложение. На сайтах кредиторов подробно описаны их ипотечные программы, а любые нюансы можно обсудить с сотрудниками банков по телефону или в офисе.

Один из основных факторов, о которых забывают неопытные заемщики – это комиссии. Многие банки зарабатывают на этом немалые деньги, снимая плату за открытие счета, его ведение, страховой взнос, подготовку отчетов и так далее.

Процедура оформления ипотеки подразделяется на следующие этапы:

Подготовка документов.
Оформление заявки.
Ожидание решения.
Выбор недвижимости.
Подача документов на выбранный объект кредитования.
Оценка недвижимости со стороны кредитора.
Получение одобрения по объекту кредитования.
Страхование недвижимости.
Подписание договора.
Оформление сделки купли-продажи.
Подача документации на регистрацию
Получение документов о регистрации прав.
Расчет с продавцом недвижимости.
Заселение.

Более подробно рассмотрим некоторые важные этапы сделки.к содержанию ↑

Сбор документов

Здесь заемщик должен собрать все требуемые банком документы. Нет смысла искать квартиру, пока кредитор не рассмотрит пакет документации.

В общем случае необходимо предоставить:

Паспорта заемщика и всех созаемщиков;
Справки о доходах от всех участников процесса;
Справки, подтверждающие трудовую занятость;
Документацию по имуществу, находящемуся в собственности;
Вторые документы с фотографией;
Документацию по дополнительным доходам;
Свидетельство о браке;
Свидетельства о рождении детей;
Справки о родстве;
Дипломы об образовании;
Выписка, подтверждающая наличие первоначального взноса;
Другие документы по требованию кредитора.

Читайте так же: Ошибки при заключении трудового договора

Далее заполняются ипотечные анкеты как заемщиком, так и созаемщиками.к содержанию ↑

Рассмотрение заявки и получение одобрения

Кредитную историю всех участников процесса. Поэтому если она испорчена, рекомендуется заранее ее исправить.
Действительность всех предоставленных сведений (в первую очередь паспортных данных).
Размер дохода.
Работодателей.

Подбор объекта кредитования

Рекомендуется на этом этапе отыскать подходящего риелтора и с его помощью подобрать жилье. Они помогут не только непосредственно с поиском недвижимости, но и с быстрым сбором документации по ней.

Все документы по объекту кредитования направляются в банк. Заемщик получает на подбор жилья порядка 60 дней.

Оценка недвижимости

Кредитор выполняет проверку объекта кредитования. Если он юридически чист, то заемщик получит окончательное одобрение.

Причины отказа на данном этапе:

Аварийное состояние жилья;
Закончился срок эксплуатации здания;
Наличие деревянных перекрытий, пола и стен, если объект – частный дом;
Наличие незаконной перепланировки;
Не выписаны предыдущие владельцы.

В недвижимости проверяются:

Все конструкции;
Коммуникации;
Окна и двери;
Электропроводки, розетки, выключатели.

Экспертную оценку жилья проводит специально назначенный специалист. Он учитывает такие факторы, как состояние жилья, его местоположение, год постройки и так далее. В итоговом отчете он указывает реальную стоимость объекта, чтобы не допустить завышения цены.

Далее определяется дата подписания договора. Клиент получает от кредитора список страховых компаний, где можно застраховать недвижимость.к содержанию ↑

Заключение сделки

Заемщик ставит подпись под кредитным договором. При этом в банк должен прийти и продавец со всеми документами для заключения договора купли-продажи.

Покупатель вносит аванс в специальную банковскую ячейку. После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец сможет получить ключ от этой ячейки.

Иногда деньги переводятся на расчетный счет продавца. Затем заемщик подает договор купли-продажи на регистрацию, а продавец отдает ему ключи.

Заключительный этап

Закладная по ипотеке

Данный документ оформляется банком. Он показывает, что у кредитного учреждения есть право на получение исполнения по денежным обязательствам.

Кредитор получает закладную после покупки жилья и регистрации данной сделки. Она будет в банке, пока заемщик не выплатит всю свою задолженность.

Страхование

Заверение ипотеки нотариально

Данное действие с недавних пор перестало быть обязательным. Хотя регистрирующие организации на практике ранее постоянно требовали копии договоров, которые заверены нотариусом.

Сейчас же они запрашивают эксплуатацию, поэтажный план жилья и копии, заверенные в БТИ. Так что рекомендуется все-таки воспользоваться услугами нотариуса. Их цена – до 2% от суммы ипотеки.

Что заемщик может делать с квартирой

Действующие ограничения по недвижимости, пока не выплачена ипотека:

Нельзя сдавать жилье без разрешения кредитора;
Нельзя выполнять перепланировку без разрешения кредитора.

Также запрещено обменивать, продавать и отдавать квартиру в залог. Все эти действия могут быть разрешены лишь после согласования с банком. Также кредитор может потребовать досрочно погасить кредит, если состояние жилья будет заметно ухудшено.

Особенности ипотечных банковских продуктов

Покупка квартиры на вторичном жилищном рынке. Мошенников становится все больше. Поэтому рекомендуется сразу пользоваться услугами страховых компанией. Также важно, чтобы выбранная квартира полностью соответствовала требованиям банка – отсутствие деревянных перекрытий, не аварийное состояние, отсутствие незаконной перепланировки.
Приобретение жилья в новостройке. Здесь актуальные риски банкротства застройщика и некачественной постройки жилья.
Покупка комнаты или доли. Купить эту недвижимость с помощью ипотеки можно лишь в том случае, если вся площадь жилья будет принадлежать заемщику.
Получение дома и земельного участка. Эти виды недвижимости менее ликвидны для банков, поэтому ставки по ним выше.

к содержанию ↑

Подписание кредитного договора

Применяется два варианта выдачи кредитных денег: после регистрации сделки в государственных органах и с использованием банковской ячейки. В первом случае договор купли-продажи подтверждается госорганами в день подписания. Во втором – деньги находятся в ячейке, пока документ не будет зарегистрирован.

Регистрация в Росреестре и других органах осуществляется после подачи заявления от продавца и покупателя. Дополнительно подаются другие официальные документы, копии паспортов, чеки об уплате госпошлины. Если, например, продается совместно нажитое имущество, то придется прикладывать к заявлению еще и согласие супруга/и, заверенное нотариусом.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сделка купли-продажи недвижимости только на первый взгляд может показаться сложным процессом. Тем более, что банк на всех этапах помогает своим клиентам, подсказывая, что нужно делать в конкретный момент. Но не забывайте, что у каждого кредитора может быть сформирован свой перечень требований. Обо всех особенностях оформлении ипотеки вам расскажут банковские специалисты.

Источники

История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.
Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Оценка 5 проголосовавших: 1

Сергей Копылов

Я работаю юристом-консультантом в юридической конторе города Москва уже более 11 лет. По образованию, я тоже юрист. За время своей работ, я изучил множество юридических законов и столкнулся с различными проблемами в этой области. Поэтому имею большой опыт в данной сфере.