Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Прекращение договора страхования гражданской ответственности застройщика без согласия дольщика незаконно

zurijeta / Depositphotos.com

Банк России полагает, что ни страховая организация, ни общество взаимного страхования застройщиков не вправе отказаться от исполнения договора страхования гражданской ответственности застройщика без согласия участника долевого строительства.

Затронутая Банком России проблема актуальна для российского рынка долевого строительства жилья в связи со следующим (письмо Банка России от 10 апреля 2018 г. № 53-Н-2-07/9361).

С одной стороны, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон о долевом строительстве) в редакции, действовавшей до 30 июля 2017 года, прямо запрещает расторжение договоров страхования гражданской ответственности застройщика без согласия участника долевого строительства. Исключение – если страховая компания сама становится «токсичной», например, если размер ее собственных средств опустился ниже одного млрд руб.

С другой стороны, застройщик может страховать гражданскую ответственность по одной из двух схем: либо заключить договор со страховой компанией, либо вступить в НКО ПОВСЗ — единственное в стране общество взаимного страхования застройщиков. Учредители НКО ПОВСЗ были специально отобраны Минрегионом России (в то время Минрегион России был регулятором всей строительной отрасли), а в попечительском совете должны были присутствовать, в том числе, три представителя Правительства РФ и один представитель Банка России.

При этом Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (далее – закон о взаимном страховании) противоречит положениям закона о долевом строительстве и разрешает прекращать договоры страхования и без согласия выгодоприобретателей – просто по причине исключения из такого общества, и если это закреплено в его уставе (ч. 5 ст. 8 закона о взаимном страховании). Разумеется, подобное положение перекочевало из закона и в устав НКО ПОВСЗ.

На практике это приводило к тому, что НКО ПОВСЗ получило возможность, во-первых, исключать тех застройщиков, которые вплотную подошли к банкротству, а во-вторых, прекращать договоры страхования гражданской ответственности этих застройщиков, не спрашивая согласия дольщиков. То есть именно дольщики «проблемных объектов», более остальных нуждающиеся в страховой защите, гарантированно ее теряли.

Об особенностях уступки права требования по договору участия в долевом строительстве узнайте из одноименного материала в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Регулятор негативно оценил такую практику и напомнил о преимуществе специальной нормы над общей («lex specialis derogat generali»): принимая во внимание специфику закона о долевом строительстве, который допускает односторонний отказ от исполнения договора страхования только с согласия выгодоприобретателя, — общие положения закона о взаимном страховании не соответствует действительному смыслу и целям Закона о долевом строительстве, направленного, в первую очередь, на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства).

По мнению надзорного органа, после наступления страхового случая дольщики тех застройщиков, которые были исключены из НКО ПОВСЗ, вправе требовать страхового возмещения – если они не давали согласия на расторжение договора страхования.

Отметим, что, хотя нормы о страховании гражданской ответственности застройщиков и о создании НКО ПОВСЗ утратили силу в связи с созданием Фонда защиты дольщиков (ст. 19 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 218-ФЗ), однако они до сих пор применяются к большинству объектов долевого строительства жилья — именно к тем, в которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты госрегистрации Фонда защиты дольщиков (ч. 7 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).

Страховщики предлагают сохранить за собой компенсацию рисков ответственности застройщиков в долевом строительстве

ОП РФ провела на прошлой неделе «нулевое чтение» разработанного Минстроем России законопроекта 1 о компенсационном фонде долевого строительства. В обсуждении документа приняли участие представители ОП РФ, профильных ведомств, застройщиков, страховщиков, а также эксперты.

Напомним, министерство предлагает создать в форме публично-правовой компании специальный фонд, финансируемый за счет обязательных взносов девелоперов – на случай их банкротства. Предполагается, что этот механизм придет на смену действующим сейчас страхованию и банковскому поручительству застройщиков, и позволит защитить права дольщиков более эффективно (ст. 15.1–15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с законопроектом предлагается использовать средства компенсационного фонда на выплату возмещения дольщикам в случае банкротства застройщика, предоставление займов застройщикам для завершения строительства, а также на финансирование деятельности самого Фонда.

Открывая обсуждение, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева констатировала, что тема защиты прав дольщиков не теряет своей актуальности. «Из открытых источников мы знаем о том, что ситуация в этой области не может быть охарактеризована как благоприятная. Известно, в том числе, что в процедурах банкротства в 2016 году оказалось большое количество застройщиков. Так, из, порядка 5,5 тыс. [действующих в настоящее время. – Ред.] компаний-застройщиков – 149 в состоянии банкротства, – отметила представитель ОП РФ. – При этом самое важное, что это касается очень большого числа россиян. Незавершенное строительство объектов – это несбывшиеся надежды уже около 45 тыс. граждан, с которыми заключены договоры, и за каждым из них – семья».

Между тем Лидия Михеева отметила неоднозначное отношение экспертов к предложенной в законопроекте Минстроя России модели гарантий прав дольщиков. «Озабоченность, связанная с переходом на новую модель обеспечения исполнения обязательств – системе формирования компенсационного фонда за счет взносов застройщиков, и с передачей всех полномочий по управлению процедурой банкротства застройщика в одни руки аргументируется тем, что такой фонд по сути сейчас пуст, по крайне мере иной информации нет», – констатировала она.

В свою очередь директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко подчеркнула, что необходимость в создании дополнительных гарантий прав дольщиков обусловлена, в том числе, продолжающимся ростом рынка долевого строительства. Так, по ее словам, за период с января по сентябрь 2016 года в России было заключено около 498 тыс. договоров долевого строительства. При этом рост числа заключенных договоров по сравнению с аналогичным периодом 2015 года составил 9%. В то же время, подчеркнула представитель министерства, лишь около половины из числа этих договоров были обеспечены прямыми гарантиями: 250 тыс. – страхованием застройщика и 21,5 тыс. – поручительством банка. «Остальные по-прежнему обеспечены только залогом прав застройщика на земельный участок и объектов незавершенного строительства», – констатировала Ольга Корниенко.

В продолжение представитель разработчика законопроекта отметила, что полностью отказаться от банковского поручительства в проектах долевого строительства планируется только после того, как будет завершено строительство всех объектов, обеспечение которых начато этим способом. И интересы дольщиков, которые заключили договоры до вступления в силу обсуждаемого документа, будут обеспечиваться ранее действовавшими способами обеспечения исполнения договоров. «Смена режима обеспечения будет проходить плавно. Компенсационный фонд, исходя из предложенной концепции, будет обеспечивать только те договоры, по которым в фонд делались взносы в фонд. При этом если договор застройщика будет заключен после вступления закона в силу, то по нему компания-застройщик начнет платить взносы в фонд, и на этот договор уже распространяется «защита» компенсационного фонда», – добавила Ольга Корниенко.

Тем не менее страховщики считают преждевременным демонтаж уже выстроенной системы защиты прав инвесторов. Компенсационный фонд будет, де-факто, заниматься страхованием, полагают они. Так, по мнению члена Комитета Всероссийского союза страховщиков по перестрахованию Валерия Курганова, необходимо создать трехступенчатую систему защиты дольщиков: страхование, Фонд, перестрахование. За сохранение системы страхования в долевом строительстве выступила также заместитель генерального директора – руководитель центра андеррайтинга САО «ВСК» Анна Рыбина. По ее мнению, Фонд должен был исполнять исключительно функцию завершения строительства, со страховыми выплатами страховщики справляются успешно. «Мы поддерживаем создание фонда, как дополнительного инструмента. Мы против того, чтоб отказываться от страхования, от тех уже накопленных компетенцией, опыта и страховых резервов, перестраховочных и страховых емкостей», – считает она.

Однако Ольга Корниенко обосновала отказ от обязательного страхования в пользу компенсационного фонда тем, что даже после того, как Банк России установил отдельные требования для страховых компаний, которые работают на рынке долевого строительства, имеются случаи, когда в результате вымывания страховых компаний с рынка, которые уже приняли на себя обязательства девелоперов, сформированные ими страховые портфели, оказались неперестрахованными, несмотря на то, что в законе эта обязанность есть. «Это произошло потому, что существующие страховые компании не готовы брать на себя риски других страховщиков», – подчеркнула представитель министерства. – «Более того, предусмотренный законом объем страховых выплат дольщикам по сути несоизмерим со стоимостью готового объекта. Именно поэтому создание компенсационного фонда, в первую очередь, подразумевает возможность завершения строительства объектов, что является более привлекательным для дольщика».

Аналогичной позиции придерживается и руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Цыганов. По его мнению дольщик, вступающий в отношения с застройщиком, хочет получить именно квартиру и предполагает, что государство его будет в этом защищать. Поэтому интерес участника долевого строительства в компенсационном возмещении минимален, полагает он.

Исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение строителей» Виктор Прядеин также поддержал идею создания Фонда. Он полагает, что предлагаемую модель обеспечения ответственности застройщиков перед инвесторами нужно рассматривать именно с позиции простых дольщиков, которые не обладают достаточными познаниями и возможностями для оценки деятельности застройщиков и тем более страховых компаний. «Система долевого участия в строительстве должна вызывать доверие у граждан, инвестирующих свои сбережения в строительство. Именно для этого государство со своей стороны инициирует дополнительные меры по проверке надежности застройщиков и созданию прозрачной и эффективной системы обеспечения их ответственности через Фонд» – согласен с Минстроем России эксперт.

[1]

Аналогичной позиции придерживается и член адвокатской палаты Москвы Евгений Корчагин. «Дольщикам все равно кто и когда будет достраивать дом. Очень маленькому проценту граждан нужны деньги, людям нужно жилье», – полагает он.

Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ) настоящий Федеральный закон дополнен статьей 15.2, вступающей в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Действие статьи 15.2 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 — 5 названного Федерального закона

Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 15.2 настоящего Федерального закона

1. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ в пункт 2 части 1 статьи 15.2 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 октября 2015 г.

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации принятые ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» правила страхования и удовлетворяющей следующим требованиям:

а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

в) отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации;

е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

[3]

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ статья 15.2 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.1, вступающей в силу с 1 октября 2015 г.

1.1. Информация о страховых организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 1 настоящей статьи, подлежит размещению на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ статья 15.2 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.2, вступающей в силу с 1 октября 2015 г.

1.2. Страховая организация при заключении договора страхования представляет застройщику документы, подтверждающие ее соответствие требованиям, указанным в пункте 2 части 1 настоящей статьи. В подтверждение соответствия требованию, указанному в подпункте «в» пункта 2 части 1 настоящей статьи, страховая организация по запросу застройщика предоставляет ему документ, выданный Центральным банком Российской Федерации и подтверждающий отсутствие его предписаний о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности в течение шести месяцев до даты поступления указанного запроса.

2. Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

4. Условия страхования определяются правилами страхования, принятыми или утвержденными страховщиком с учетом требований, установленных настоящей статьей.

5. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей — участников долевого строительства, указанных в части 6 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ часть 6 статьи 15.2 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции

6. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Выгодоприобретателями по договору страхования могут быть кредитные организации, получившие права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, вследствие оставления за собой предмета ипотеки в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом в письменной форме страховщика.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ в часть 7 статьи 15.2 настоящего Федерального закона внесены изменения

7. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ часть 8 статьи 15.2 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу со 2 января 2014 г.

8. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ пункт 1 части 8 статьи 15.2 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции

1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ часть 9 статьи 15.2 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу со 2 января 2014 г.

9. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

10. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.

11. Договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку в порядке, установленном правилами страхования. Обязанность по уплате страховой премии (части страховой премии) считается исполненной страхователем со дня поступления денежных средств на банковский счет или в кассу страховщика.

12. В договоре страхования не может устанавливаться франшиза (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, не подлежащая возмещению по договору страхования).

13. В договоре страхования должно устанавливаться обязательство страховщика направлять конкурсному управляющему информацию о размере произведенного участникам долевого строительства страхового возмещения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ в часть 14 статьи 15.2 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу со 2 января 2014 г.

14. Страховщик имеет право требования к застройщику в размере выплаченного страхового возмещения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 15.2 настоящего Федерального закона дополнена частью 14.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

14.1. Несоответствие страховой организации требованиям, указанным в пункте 2 части 1 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора страхования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 15.2 настоящего Федерального закона дополнена частью 14.2, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

14.2. Расторжение договора страхования по соглашению сторон, односторонний отказ от исполнения договора страхования, за исключением одностороннего отказа от исполнения такого договора по основанию несоответствия страховой организации требованиям пункта 2 части 1 настоящей статьи, допускаются только с согласия выгодоприобретателя по договору страхования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ часть 15 статьи 15.2 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции

16. Особенности создания и порядок деятельности общества взаимного страхования, предусмотренного настоящей статьей, устанавливаются Федеральным законом от 29 ноября 2007 года N 286-ФЗ «О взаимном страховании».

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Страховка ДДУ от недостроя

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия — гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

[2]

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

• нецелевое использование средств;
• банкротство застройщика;
• мошенничество;
• незаконное получение разрешения на строительные работы;
• непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

— договор долевого участия суд счел недействительным;

— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

— застройщик не получил разрешение на застройку,

— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

• С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
• При участии института кредитования.
• С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.

Страхование гражданской ответственности застройщика

01.01.2014 вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающие обязательное обеспечение обязательств застройщиков по передаче жилых помещений участникам долевого строительства одним из следующих способов:

• наличие банковского поручительства;
• участия в обществе взаимного страхования;
• договора страхования гражданской ответственности застройщика.

САО «ВСК» полностью соответствует требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и нормативным актам Банка России, который размещен на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Субекты страхования ответственности застройщиков

Страхователями по Договору страхования могут быть юридические лица независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Договор страхования заключается в пользу Выгодоприобретателей — граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения.

Объект страхования и страховые случаи

Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Застройщика), связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства (Выгодоприобретателями) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденные одним из следующих документов:

• вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона №214-ФЗ;
• решением арбитражного суда о признании должника (Страхователя) банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по Договору страхования рассчитывается исходя из цены Договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения (инвестируемой), подлежащего передаче участнику долевого строительства (Выгодоприобретателю), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительской власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.

Страхование долевого участия в строительстве

Законодательные требования

Застройщики, которые реализуют свою деятельность на территории России, обязуются страховать свою ответственность, в соответствии с нормативами ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в паевом строительстве…». Данный нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м.

Однако указанные законодательные положения не смогли полноценно гарантировать безопасность приватных инвесторов.

В 2012-м году законодатель разработал новую редакцию проекта ФЗ № 294, посредством которой были внесены коррективы в обособленные нормативные документы.

Действующие нормативы

Важно, чтобы обязательства застройщика имели поручительство либо обеспечение.

Законодательно предустановлено:

Анализируемый вариант страхования застройщик	обязуется оформить за свои средства, до момента начала регистрации соглашения в уполномоченной структуре
В процедуре регистрации должны участвовать	все заинтересованные граждане
Договор считается официально оформленным, подписанным	после осуществления процедуры регистрации; действие документа продолжается пока застройщик не передаст жилплощадь лицам, инвестировавшим свои финансы

Во время подписания соглашения на участие в паевом строительстве особы, которые выступают на стороне дольщиков, обязаны удостоверится в том, что застройщик располагает полным пакетом разрешительных документов, в т.ч. договором поручительства либо страхования;

Заключив соглашение, застройщик обязуется передать инвестору всю требуемую информацию об особе поручителя, либо страховщика, с которыми было заключено соглашение.

Какие права имеют дольщики

Среди основных прав дольщиков можно выделить:

Получение законной компенсации	в случае наступления юридических случаев, которые приравниваются к страховым
Получение жилплощади в МКД	на условиях, в сроки, предустановленные условиями подписанного с застройщиком соглашения;
Получение возмещения	за использование денег в соответствии с процедурой, регламентированной Гражданским кодексом РФ

Страхование договора долевого участия

Какую ответственность несет застройщик?

Застройщик обязуется за свои средства реализовать процедуру страхования ответственности в случае несоблюдения, не реализации личных обязательств.

Такое страхование распространяется на всех бенефициаров, которыми могут являться и юридические, и физические особы, инвестирующие свои личные активы в строительство новых зданий.

В том случае, если по договору бенефициар меняется, важно известить об этом страховщика.

Кроме того, каждый застройщик обязуется:

• Выполнить регистрацию соглашения в Росреестре ;
• Предоставить необходимые данные для всех заинтересованных участников сделки;
• Подписать страховой договор до момента перечисления денег от дольщиков.

На каждую обособленную долю нужно оформить обособленный документ, зарегистрированный в уполномоченной структуре.

Страховые компании, которые реализуют сделки

Застройщик обязуется гарантировать выполнение всех обязательств по соглашению такими способами:

• путем страхования гражданской ответственности застройщика;
• посредством гарантии (банковского поручительства).

Список данных компаний ограничен, поскольку законодательство предъявляет к ним специфические требования.

Особенности банковских гарантий

Организации соглашаются на заключения такого рода соглашений в ситуации, если существуют конкретные ориентиры цены возведения многоквартирного здания.

По закону к банковским учреждениям предъявляются некоторые требования, в том случае, если они являются гарантами:

размер уставного капитала	как минимум 200 миллионов руб.
существование на рынке	финансово-кредитных услуг как минимум 5 лет
факт наличия действующей лицензии	предоставленной Российским ЦБ

Финансовые риски установленные законом

Закон не в состоянии полноценно обеспечить защиту прав дольщиков.

В частности, законодательно не предоставляется гарантий относительно того, что многоквартирное здание будет возведено на высоком качественном уровне либо же будет своевременно сдано, введено в эксплуатацию.

Как правило, к срыву установленных сроков сдачи объектов причисляют риски, тесно сопряженные с воздействием внешних условий.

При этом, вопреки легитимным правам дольщиков, осуществить возврат инвестированных активов будет затруднительно.

Способы правовой защиты дольщиков в случае банкротства застройщиков описаны в обособленных нормативно-правовых документах. К примеру, были внесены некоторые коррективы в ФЗ «О банкротстве».

Стоимость оформления полиса

Величина платы за страхование, прежде всего зависит от тех расходов, которые произошли из-за строительства каждого обособленного объекта.

Как правило, средняя цена полиса насчитывает — 1,5 % от стоимости недвижимости. В определенных ситуациях могут использоваться коэффициенты поправки, которые зависят от бизнес репутации, надежности фирмы.

Допустимые последствия

В том случае, если застройщик не подписал анализируемый вариант соглашения, это значит, что:

Застройщик будет самостоятельно нести ответственность при условии	если с самого начала страховое соглашение не было составлено по закону, либо же если его положения на прямую ухудшили условия для выгодополучателя
У дольщика возникает право инициировать судебное обращение	потребовав оформить, подписать соответствующий договор

Видео: Страхование договора о долевом строительстве:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Как правильно брать ипотеку

Новостройка или вторичный рынок

Как правильно снять квартиру

Обратная ипотека в России

Источники

1. 
   Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
2. 
   Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.
3. 
   Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.