Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица

Имущество недееспособного гражданина

Здравствуйте! В нашей семье ребенок-инвалид. В 18 лет она скорее всего будет признана недееспособной. Решили использовать мат. капитал на покупку жилья. При этом имущество делится в равных долях на всех ченов семьи, в т.ч. и на недееспособного инвалида. По достижении 18 лет ни сам инвалид, ни я, мать (в будущем опекун), не имеем права распоряжаться этой долей. Поэтому я задала вопрос органам опеки: «Кому достается доля недееспособного гражданина после его смерти?» На что получила ответ, что государству. ((( Теперь очень волнует вопрос такой: после смерти родителей уже имеющееся имущество по наследству достается всем детям. Т.е. получается, что у недееспособного гражданина в любом случае будет доля в имуществе. Кому эта доля унаследованного имущества достанется после смерти инвалида? И еще, получив наследство после смерти родителей, инвалид опять же не имеет права распоряжаться им. Т.е. второй (дееспособный наследник) не сможет это имущество ни продать, ни обменять. Всем спасибо за ответы.

Комментарии

Отвечает юрист Правовой группы Центра лечебной педагогики Елена Заблоцкис:

Признание гражданина недееспособным не лишает его всех прав, а лишает только права самостоятельно совершать определенные в законах юридически значимые действия. Имуществом, принадлежащим гражданину, признанному недееспособным, распоряжается его опекун от его лица. Право самого опекуна в распоряжении имуществом подопечного ограничено законом. Так, например, продать недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, в том числе долю в квартире, или поменять его на другое недвижимое имущество возможно при определенных условиях с согласия органа опеки и попечительства. В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество подопечного может быть отчуждено в следующих случаях:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Если собственник квартиры недееспособен – что делать?

Как грамотно оформляется сделка с недееспособным собственником, и что необходимо проверить обязательно, покупая такую квартиру.

Продажа недвижимости несовершеннолетними детьми и недееспособными собственниками объектов законодательно запрещена, и этот факт может послужить основанием для расторжения уже заключенного договора. Но в отдельных случаях дома и квартиры, которыми владеют такие люди, все же продаются. И при заключении подобных сделок следует обращать внимание на многие детали, так как схема купли-продажи отличается от стандартной.

Продажа квартиры недееспособным собственником: что делать

Закон гласит, что продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица, но вот эти категории граждан имеют право владеть квартирами и домами, а также другими видами движимого и недвижимого имущества. Как правило, их интересы может представлять опекун, так что есть возможность приобретения квартиры у подобных лиц на вполне законных и легальных основаниях. Но требуется соблюсти ряд условий.

Как продать квартиру, если собственник недееспособен

Как и в случае с несовершеннолетними, требуется получить разрешение в таком ведомстве, как органы опеки и попечительства. Предполагается, что эта государственная организация гарантирует защиту интересов недееспособного лица и поможет избежать ситуаций, когда попечитель действует не в интересах опекаемого.
При наличии разрешения органов опеки и попечительства, можно заключать договор купли-продажи. При этом опекун имеет право действовать по доверенности.

Осторожно: мошенники

Недееспособный собственник квартиры, проживающий отдельно – кандидат на роль жертвы. Схема мошенничества с использованием такого лица для продажи жилплощади и последующего аннулирования сделки очень популярна среди мошенников. Так, они находят одиноких лиц, которые стоят на учете в психдиспансере и, оказывая на них давление, продают объект. После сделку расторгают по такой очевидной причине.

Чаще всего такие сделки совершаются по доверенности, и специалисты советуют обязательно встретить владельца перед передачей средств и проверить данные о нем. В том случае, если собственником имущества является недееспособный человек, нужно требовать соблюдения всех нюансов, разрешения из органов опеки. В ином случае покупатель может потерять немалые деньги. Решается проблема только через суд, и только если мошенника удастся найти. При обращении в полицию заводят уголовное дело по статье «Мошенничество», но зачастую добиться результатов так и не удается. Поэтому, чтобы без проблем продать квартиру, лучше обратиться к профессионалам — мы с радостью поможем Вам!

Деменция.ру

Сайт о проблеме деменции для пациентов и их родственников

Продажа квартиры недееспособного

В настоящее время все чаще возникает вопрос — в каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица, кому достается недвижимость (дом, доля) после признания человека недееспособным. Попробуем прояснить некоторые основные правовые моменты.

Следует учитывать, что правоспособность гражданина (способность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество, совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства и т.д) возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст.ст. 17,18 ГК РФ)

Это означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается собственником своего имущества, и лишить его этого права никто не может.

Однако, в силу того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим имуществом он не может. Всю дееспособность (если можно так выразиться) гражданина в этом случае берет на себя его опекун. Только назначенный в установленном законом порядке опекун распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

Следует также учесть, что сделки по отчуждению недвижимого имущества недееспособного гражданина опекун совершает только, во-первых, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, а во-вторых, законом очерчен круг сделок, которые могут совершать опекуны от имени подопечного.

Важно отметить, что опекун далеко не всегда может распоряжаться имуществом подопечного по своему усмотрению. Закон четко устанавливает случаи, при которых опекун может распорядиться недвижимым имуществом своего подопечного:

1. В случае, если на это имущество может быть обращено взыскание по долгам подопечного;
2. В случае обмена жилого помещения в связи с переездом, мены или продажи дома, квартиры (другого недвижимого имущества), если это прежде всего выгодно подопечному, и лишь в исключительных случаях (оплаты дорогостоящего лечения и т.д.). (ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»)

Кроме того, следует учитывать, что закон ограничивает право опекуна заключать сделки в свою пользу: опекун не может продать дом, квартиру подопечного ни самому себе, ни своему супругу, ни своим близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, продать квартиру (дом, долю) недееспособного гражданина может только его опекун, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и только в определенных случаях, действуя в интересах недееспособного лица.

Если же квартира подопечного неприватизирована, то опекун, с согласия органов опеки и попечительства, может приватизировать ее до марта 2017 года, действуя в интересах подопечного.

Новости недвижимости

Каким образом можно продать квартиру недееспособного

Продажа квартиры недееспособного: специфика процедуры

Важно также взять во внимание, сделки по отчуждению жилья недееспособного гражданина опекун может выполнять исключительно, во-первых, после получения предварительного разрешения попечительских органов, во-вторых, в законодательстве описан перечень сделок, которые разрешено выполнять опекунам от имени подопечного. Стоит также сказать, опекун далеко не в каждой ситуации имеет право распоряжаться недвижимостью подопечного по личному усмотрению. В нормах закона конкретно указаны ситуации, в которых продажа квартиры недееспособным и прочие сделки с недвижимостью могут реализовываться по решению его опекуна:

2) Если на данное имущество обращается взыскание по задолженностям подопечного.

К тому же, необходимо брать во внимание, закон лимитирует право опекуна на заключение сделки на свою пользу. Это значит, опекун не вправе реализовывать квартиру, дом своего подопечного своему мужу/жене, самому себе или же своим самым близким родственникам (согласно статьи №37 Российского ГК).

Следовательно, как продать квартиру недееспособному? Долю недвижимости, всю квартиру или дом недееспособного гражданина вправе реализовать исключительно его опекун, после получения предварительного разрешения попечительских органов и органов опеки, исключительно в крайних случаях, при этом действуя только в интересах недееспособного гражданина. Но если квартира подопечного не приватизирована, это значит, что опекун, получив согласие попечительских органов и органов, вправе приватизировать, выполняя данные действия только в интересах своего подопечного.

[2]

Может ли опекун продать квартиру недееспособного?

Собственниками недвижимости могут быть дети или недееспособные взрослые граждане. Таких людей законодательство считает не способными принимать самостоятельные решения. Поэтому распоряжаться имуществом им нельзя. Как продать квартиру опекаемого доверенному лицу, призванному защищать его интересы? Стоит разобраться, в сделке есть нюансы.

Кого признают недееспособным

Сознательность человека определяется не только его возрастом – все взрослые здоровые люди дееспособны. Также физическим и нормальным психологическим состоянием.

Статус «недееспособный» определяется врачами по различным причинам:

• гражданин страдает каким-то психическим расстройством;

• он употреблял долгое время наркотики;

• пережил несчастье, отразившееся негативно на психике.

Таким людям назначают опекунов. Те помогают совершать сделки, распределять получаемые денежные средства (государство выдает им пенсию и пособия).

Например, назначенное врачами лечение заканчивается успешно, статус был временным, пока пройдет шоковое состояние и прочее.

Процедура признания лица недееспособным отражена в содержании 281-286 статей в ГПК РФ.

Состояние больного должны подтвердить врачи, они же выдают финальное заключение. Став вновь дееспособным, гражданин возвращает утраченные юридические права назад. Включая распоряжение собственным имуществом.

Недвижимость и недееспособность

Согласно данным 17-18 статей в ГК РФ недееспособные вправе владеть объектами имущества. Состояние здоровья не лишает человека собственности, только ограничивает свободу управления ею. Получается, владельцу нельзя дарить, продавать самостоятельно , разделять и обменивать жилье без поддержки назначенного опекуна. Вдобавок, свое разрешение должна предоставить опека.

Особенности сделки

Нельзя реализовать недвижимость опекаемого без:

• Учета мнения собственника;

• Если такое невозможно, выяснить планы и предпочтения недееспособного у других – родственников, друзей, соседей.

Какие действия опекун может выполнить с разрешения опеки

Разрешены любые действия, если они безусловно принесут опекаемому материальную или иную выгоду. Порядок распоряжения объектами имущества описан в тексте 37 статьи Кодекса.

Согласно ему, опекун вправе:

[3]

• сдавать жилплощадь кому-то в аренду;

• разделить имущество с последующим выделением долей.

Специалисты органов попечительства изучат документы и выслушают опекуна. Если сделку признают полезной опекаемому, не ухудшающей его текущего положения, тогда разрешат ее выполнить.

Продажа квартиры после выписки оттуда недееспособного

Вариант реализации жилплощади, владельцем которой является недееспособный – сначала его выписать оттуда. За подобными гражданами всегда наблюдает опека, поэтому опекун должен всегда сообщать о перемещениях подопечного, включая смену местожительства. Выписать гражданина можно, если опека даст официальное согласие.

Главное условие, выдвигаемое организацией – предоставить недееспособному другое, равноценное жилье взамен прежнего. Или лучшее. Здесь ситуация как и с продажей квартиры с долей несовершеннолетнего .

Если опекун планирует отвезти подопечного в дом инвалидов или престарелых, он должен отдать материальную компенсацию, возмещая стоимость продаваемой недвижимости.

Для выписки недееспособного с квартиры нужно:

1. Составить заявление, там указать подробно причину осуществления выписки.

2. Подать заявление, дополнив его паспортом опекуна с копией правоустанавливающего документа. Способного подтвердить статус заявителя. Передать это в местный филиал органов опеки.

3. Получить взамен постановление, где будет подпись, оставленная главой администрации.

4. Обратится в ФМС, передав заявление с просьбой снять недееспособного с общего регистрационного учета.

5. По окончанию взять с ФМС листок убытия и передать его в место, где будет вновь зарегистрирован недееспособный.

После выписки можно перейти к следующему шагу.

Получение разрешения для продажи имущества недееспособного

Опекун, ставший инициатором реализации жилплощади недееспособного, должен заручиться письменным разрешением, выдаваемым органами опеки.

Для чего он направляет туда запрос и собранные документы:

• Документы, касающиеся продаваемой недвижимости;

• Документы, касающиеся нового жилья, куда переедет недееспособный;

• Данные банковского счета – если вместо другого жилья опекаемому будут перечислены деньги.

Отправив бумаги, надо дождаться ответа.

Процесс реализации недвижимости опекаемого

1. Сначала – посетить филиал опеки, расположенный в нужном районе.

Оставить там письменное уведомление, выражая желание продать недвижимость.

2. Передать документы, собранные по описанному выше списку.

Опека выдаст свое разрешение, если опекаемому взамен проданного будет передано жилье равное или лучше. По стоимости, размеру и комфортабельности.

3. Другие варианты – недееспособного можно выписать, и опека согласится, если опекун собирается отправить его на госсодержание. А продажу жилья возместит деньгами.

4. Тогда опекун передает банковские документы, подтверждающие факт открытия счета и перечисления туда указанной суммы, равноценной стоимости жилплощади. Владельцем счета указан недееспособный. Причем деньги надо перевезти до планируемой сделки.

Важно! Если опекун провернул сделку, минуя органы опеки, она будет аннулирована через суд. А результат обращен – покупателю возвращены деньги, а недееспособному квартира.

Делитесь статьями и полезной информацией в соцсетях, обращайтесь, если возникают вопросы. Рады помочь. Желаем вам меньше попадать в сложные ситуации на правовом поле.

Рекомендуем к прочтению

Продажа квартиры без риэлтора: простые способы Довольно часто бывает такое, что появляется необходимость в смене…

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка Реализовать недвижимость, частью которой владеют дети возможно, только с…

Продажа квартиры с материнским капиталом: инструкция Государство оказывает помощь семьям с детьми в виде материнского…

Разрешается ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке и ЖКХ Приватизация жилого помещения позволяет человеку…

Правильно выбираем квартиру: основные критерии выбора В жизни каждой семьи встает вопрос о приобретении собственной…

Сделки купли продажи квартиры с недееспособным собственником

Если Вам предлагают купить квартиру, собственником которой является недееспособный гражданин, нужно хорошо подумать, и нанять для сопровождения сделки опытного юриста.

Недвижимость, владельцем которой является недееспособный гражданин, выставляется на продажу по весьма привлекательной цене. Подобные ситуации не редкость, следовательно, покупателям следует знать специфику таких сделок. Ссылаясь на ст.177 ГК РФ, практически любая продажа квартиры недееспособного, несет в себе риск быть оспоренной и аннулированной. А значит, привлекательные цены на квартиры в Москве с такой историей – это повод всерьез задуматься о потенциальных рисках покупки такого объекта и мошенничестве.

Право на собственность недееспособных

Ст.17 и 18 ГК устанавливают и защищают право каждого гражданина РФ владеть имуществом на правах собственности.

Из этого можно заключить, что даже недееспособный собственник квартиры не может быть лишен прав на владение ею. Однако после официального установления отсутствия осознания и контроля своих поступков, государство лишает подобных лиц права на осуществление сделок, таким образом, защищая их. При этом права на распоряжение недвижимостью переходят к опекуну. Соответственно, если Вам предстоит подобная покупка квартиры недееспособным, потребуется заручиться поддержкой опекуна.

Ст.35 ГК определяет, что опекуном может выступать как частное лицо, назначаемое органом опеки, так и организация: дом-интернат, психиатрический стационар или другое лечебное учреждение.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного?

Ответ на данный вопрос не вполне однозначен. С одной стороны – да, поскольку именно ему переходит право распоряжения. Но оно не является абсолютным: для проведения сделки потребуется, прежде всего, получить разрешение в органах опеки, да и перечень сделок, проводимых опекуном от имени подопечного, ограничивается законодательно. В соответствии со ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» к таким сделкам относят:

• Операции с имуществом, на которое наложено взыскание по долгам;
• Операция обмена жилплощади в интересах подопечного и с целью получения средств, необходимых последнему (например, оплата лечения).

В то же время, защита прав недееспособного выполняется путем ограничения права опекуна в продаже собственности себе и близким родственникам. Таким образом, ответ на вопрос: «можно ли продать квартиру недееспособного» скорее положительный, однако недееспособным продать квартиру значительно сложнее, и для этого опекуном должны быть представлены серьезные обоснования.

Имеет ли право опекун на наследство опекаемого

Вопросы опеки и попечительства детально урегулированы законодательством РФ. Это обеспечивает защиту прав самых уязвимых категорий граждан — недееспособных (ограниченно дееспособных) и несовершеннолетних.

Но если с правами тех, кто под опекой, все более-менее ясно, возникает много вопросов относительно прав опекунов и попечителей. Самый актуальный вопрос – имеют ли право опекуны (попечители) на имущество опекаемого (подопечного)? Включает ли их закон в число наследников? Ведь обязанности опеки и попечения берут на себя не только близкие родственники, но и посторонние люди.

Права опекунов (попечителей) на имущество опекаемых (подопечных)

Все права и обязанности лиц, назначенных опекунами и попечителями предусмотрены в Гражданском кодексе РФ (статьи 31-40) и ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве».

В пункте 1 статьи 17 ФЗ сказано, что ни опекуны (попечители), ни опекаемые (подопечные) не имеют никаких прав на имущество друг друга. Исключение составляет право бесплатного пользования имуществом с согласия владельца или с разрешения органа опеки и попечительства.

Кроме того, в обоих законодательных актах (пункт 1 статьи 21 ФЗ РФ и пункт 2 статьи 37 ГК РФ) предусмотрено, что без разрешения органа опеки и попечительства опекун не может совершать сделки (а попечитель – давать разрешение на совершение сделок) об отчуждении имущества подопечного (дарение, продажа, обмен), о сдаче в аренду, о передаче под залог, о разделе.

В пункте 3 статьи 37 ГК РФ закон лишает опекунов (попечителей) права заключать сделки с опекаемыми (подопечными) за исключением передачи последним имущества в дар или бесплатное пользование.

Эти положения закона указывают на то, что имущество опекаемого (подопечного), в том числе, полученное последним по наследству, не может перейти в собственность опекуна (попечителя) и третьих лиц, без разрешения органа опеки и попечительства.

Но прямого указания на возможность или невозможность наследования – в законе нет. Какие же шансы у опекуна (попечителя) на наследство после смерти опекаемого (подопечного)?

Опекун (попечитель) и наследство

Как известно, наследование возможно по двум основаниям — по завещанию и по закону. Рассмотрим, может ли опекун (попечитель) быть наследником по одному из оснований.

По завещанию

Да, опекун (попечитель) может стать наследником по завещанию после смерти опекаемого (попечителя). НО! Только если завещание в его пользу было составлено совершеннолетним лицом до момента признания его недееспособным (ограниченно дееспособным). Ведь, как мы знаем, завещание, составленное несовершеннолетними и недееспособными лицами – недействительно. И даже законный представитель не имеет права составлять завещание от имени опекаемого (подопечного).

Опекун (попечитель) может составить завещание в пользу опекаемого (подопечного), вследствие чего последний унаследует его имущество.

Закон предусматривает 7 очередей законных наследников, являющихся родственниками умершего. Если опекун (попечитель) не является родственником опекаемого (подопечного) и не относится ни к одной из семи очередей, он не может претендовать на наследство по закону. Факт оформления опекунства (попечительства) не дает никаких наследственных прав.

Зато у опекаемого (подопечного) есть шанс стать наследником после смерти опекуна (попечителя). К законным наследникам приравниваются лица, которые находились на иждивении умершего и/или проживали вместе с ним не менее 1 года до его смерти (согласно статьям 1142-1148 ГК РФ). Опекаемые (подопечные), которые являлись иждивенцами опекуна (попечителя), наследуют одновременно с законными наследниками.

Исключение

Надо сказать, что часть наследства после смерти опекаемого (подопечного) все же можно получить. Если опекун (попечитель) понес определенные финансовые расходы на управление наследственным имуществом, он имеет право на возмещение этих расходов. Расходы возмещаются органом опеки и попечительства из средств умершего.

Опекун (попечитель) не имеет никаких прав на имущество опекаемого (подопечного) и не может совершать сделок с этим имуществом без разрешения органа опеки и попечительства.

К числу наследников по закону опекун (попечитель) не относится. Но он может быть наследником по завещанию, если опекаемым (подопечным) было составлено завещание в его пользу — в совершеннолетнем возрасте и полной дееспособности.

Стало быть, даже если под опекой (попечительством) пребывает совершенно одинокий человек, после его смерти опекун (попечитель) не может претендовать на наследство. Оно перейдет в собственность государства или муниципалитета.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Покупка квартиры на имя опекаемого

Моя сестра является опекуном недееспособного гражданина. В данный момент он проживает со своей престарелой мамой. Хотим приобрести квартиру на скопленные от его пенсии деньги. Помогите разобраться как нам правильно это сделать. На кого должна быть оформлена эта квартира? Какое разрешение надо получить в органах опеки и попечительства?

P.S. Ни в коем случае не претендуем ни на его деньги, ни на его квартиру. Просто запутались. С одной стороны — деньги его, значит надо оформить на его имя. С другой стороны — он признан недееспособным.

Нужно получить разрешение опеки на покупку жилья за счёт накоплений недееспособного гражданина.

Такое требование ст. 37 ГК РФ.

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

И на него должно быть оформлено право собственности.

Опекун продолжит распоряжаться имуществом недееспособного — перевезёт его туда, зарегистрирует на него покупку и пропишет.

Тот факт, что он недееспособный не препятствует приобретению имущества на его же средства, он будет собственником квартиры, если орган опеки и попечительства даст согласие на распоряжение принадлежащими ему денежными средствами на данные цели. Договор купли-продажи подписывать и совершать регистрационные действия в Росреестре будет его опекун.

Ст.37 ГК РФ, ФЗ «Об опеке и попечительстве».

[1]

Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного

1. Доходы подопечного, в том числе суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на его содержание социальных выплат, а также доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

От имени недееспособного договор подписывает опекун, то есть его законный представитель. Квартира будет оформлена на имя недееспособного в любом случае.

Здравствуйте! Вам необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение его деньгами, с целью приобретения жилья на его имя. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» Статья 8. Полномочия органов опеки и попечительства

4) осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, деятельностью организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане;

Одной из основных задач органа опеки и попечительства является контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой, поэтому для начала Вам следует получить разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом подопечного (денежные средства) с целью приобретения жилья. Такое разрешение выдаётся в форме постановления администрации. После получения необходимого разрешения опекун приобретает квартиру и регистрирует право собственности через Росреестр на имя своего подопечного.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»

Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных

1. Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.

3. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.1. В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения.

3.2. Установленные частями 3 и 3.1 настоящей статьи требования распространяются также на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, который открыт опекуну или попечителю и бенефициаром по которому является подопечный, при этом такой номинальный счет открывается опекуну или попечителю на каждого подопечного.

4. Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство.

5. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости).

6. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная ограниченно дееспособным гражданином без согласия попечителя, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.Опекуна или попечителя назначают органы опеки и попечительства по месту жительства нуждающегося лица. Это может быть только совершеннолетний дееспособный гражданин, ни в коем случае — лицо, лишенное родительских прав.Ограничения по распоряжению имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных гражданВ соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество детей.Ранее при отчуждении жилого помещения, где проживал несовершеннолетний, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 1 января этот порядок не действует.

Обмен квартирами с недееспособным при наличии опекуна.

Опекунский груз При этом нередки случаи обращения граждан в органы опеки и попечительства с просьбой о назначении их опекунами (попечителями) исключительно в корыстных целях. Например, для продажи имущества подопечного. Тем не менее опекунство не означает, что имущество переходит опекуну в собственность. Он остается лишь распорядителем, подотчетным органам опеки.

А в ряде случаев, например при операциях с недвижимостью подопечного, опекун обязан согласовывать свои действия заранее. При этом органы опеки не дают согласие на любые варианты сделок, ведущие к ухудшению жилищных условий подопечного. Правда, если пациенту необходимо дорогостоящее лечение, которое без продажи жилья не оплатить, органы опеки могут «дать добро» на продажу.

И кстати, недееспособность не защищает квартиру от наложения на нее судебного взыскания.

Продажа квартиры опекуном: особенности такой сделки

Сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо

Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного

Закона, подопечные и опекуны не имеют прав на имущество друг друга. Исключением является нахождение имущества в общей долевой или совместной собственности. Таким образом, при смерти подопечного бывший опекун больше не может осуществлять свои гражданско-юридические права и обязанности, связанные с распоряжением имущественными благами подопечного. Соответственно, сделка по продаже квартиры не может быть осуществлена, в том числе, и при наличии разрешения от органов опеки. Своим родственникам Ч. 3 ст. 37 Кодекса устанавливает прямой запрет на осуществление сделок между подопечным и:

• самим опекуном;
• его супругом или супругой;
• близкими родственниками опекуна.

Исключением являются сделки, направленные на улучшение имущественного положения подопечного, к примеру, передача опекуном или его близким родственником квартиры или дома в дар подопечному.

Опасные связи: с кем чревато совершать сделки с недвижимостью

Кодекса в содержание правоспособности включен такой фактор, как обладание имуществом на праве собственности. Таким образом, даже недееспособные лица могут иметь недвижимое и движимое имущество, и никто не вправе лишить их этого. Понятие дееспособности раскрывается в ст. 21 Кодекса.

Положения ч. 1 гласят, что это способность руководить своими действиями, приобретать и реализовать права и обязанности, исполнять их и др. Важно! Полная дееспособность по законам РФ наступает с момента совершеннолетия, то есть с 18 лет. О том, кого могут признать недееспособным, говорится в ст.

29 Кодекса. Так, ч. 1 настоящей статьи регламентирует, что недееспособными могут признать граждан, имеющих определенные психические расстройства. При этом обязательным критерием для признания является отсутствие у психически нездорового лица способности понимать значение своих деяний и руководить ими.

Сделка с недееспособным продавцом недвижимости — как себя обезопасить?

• обмен;
• дарение;
• сдача в аренду;
• раздел имущества и выдел из него долей;
• иные сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, допускается осуществлять только с предварительного согласия органов опеки.

Исходя из буквального смысла норм закона, сделки, которые направлены на улучшение имущественного положения подопечного, допускается осуществлять и без истребования такого согласия от органов опеки. Ч. 2 ст. 19 Закона также гласит, что любые действия, направленные на распоряжение опекуном имуществом подопечного, осуществляются с письменного разрешения органов опеки. Все вышесказанное относится к имуществу подопечных – причем к движимому или недвижимому, в Кодексе не оговорено.

Однако в отношении недвижимости есть специальные нормы. Так, ч.

Если сумасшедший продал вашу квартиру

Поэтому, если лицо по каким-либо причинам, в частности из-за плохого самочувствия, не может посетить зал суда, назначается выездное заседание. Оно может проводиться, например, в медучреждении или квартире. То есть судья должен предоставить лицу возможность прояснить собственную позицию по рассматриваемому делу и составить собственное впечатление об адекватности.

Так, в Основах законодательства РФ о нотариате есть положение о том, что нотариус обязан проверить дееспособность физического лица, обратившегося к нему за совершением нотариального действия. А вступивший в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 повысил доказательную силу нотариального акта, приравняв его по юридическому статусу к судебному решению. По словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно утверждать, будто участник сделки являлся недееспособным. Тем не менее нотариус может лишь проверить удостоверяющий личность документ и убедиться, что возраст гражданского совершеннолетия достигнут. Нескольких заданных в ходе общения вопросов общего характера для оценки адекватности просителя маловато. Таким образом, остается вероятность, что нотариальное удостоверение может оспариваться в вышестоящих судебных инстанциях.

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

А сам опекун должен помнить, что может понести ответственность за причинение подопечным вреда имуществу, жизни или здоровью третьего лица. А кто покупателя пожалеет? Немаловажными для вторичного рынка недвижимости можно считать и поправки в ФЗ № 302, позволяющие признавать лиц с психическими расстройствами ограниченно дееспособными. Таким гражданам назначается не опека, а попечительство. На практике это означает, что при продаже недвижимости ограниченно дееспособным лицом сделка признается недействительной только по иску попечителя. Когда же спор о дееспособности заходит уже после того, как родственник продал квартиру, адвокаты рекомендуют сразу предъявлять не один, а два иска. Первый – о недееспособности, и в ходе слушаний доказывать, что продавец себя не контролировал на момент сделки.

Второй – о недействительности сделки.

Источники

1. 
   История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
2. 
   Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
3. 
   Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.