Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит

СтраховкинПро

Просто про страховки. Просто strahovkin.pro

Что такое титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование недвижимости в России появилось относительно недавно. Суть данного страхового продукта заключается в защите от риска потери прав собственности и других вещных прав на любое недвижимое имущество физического или юридического лица, если его сделка приобретения недвижимости будет признана судом противозаконной вследствие событий, неизвестных покупателю на момент заключения данной сделки.

Титул – право собственности на любую недвижимость

Титульное страхование – покрывает утрату права собственности физического или юридического лица на принадлежащую ему недвижимость.

Страховка права собственности оформляется на следующие объекты недвижимости:

• Жилого назначения: квартира, дом, комната и т.д.,
• Нежилого назначения: здания, сооружения, имущественные комплексы и т.д.,
• Земельные участки.

В каких случаях применяется титульное страхование квартир?

В основном, страховка титула применяется при сделках купли-продажи квартир на рынке вторичного жилья, вследствие того, что там наиболее вероятны ситуации, когда квартира сменила уже несколько собственников, и права собственности на одного из них были оформлены против закона.

На сегодня заключение договора страхования прав собственности на приобретаемую вторичную недвижимость является обязательным только в случае приобретения жилья в ипотеку: данное требование диктуют банки, выдающие ипотечные займы для минимизации рисков невыплаты заемщиком полной стоимости ипотечного кредита. В остальных случаях титульное страхование носит исключительно добровольный характер, но рекомендуется всем без исключения лицам, решившимся на покупку вторичной недвижимости.

Преимущества страхования титула недвижимости:

• возможность оформления договора страхования не только после заключения сделки купли-продажи, но и на этапе его подготовки;
• проведение службой безопасности страховой компании комплексной предстраховой проверки принимаемой на страхование недвижимости: изучается чистота юридической истории объекта страхования. При выявлении факторов повышенного риска утраты права собственности на квартиру будущим ее владельцем, страховая компания откажет в заключении договора на защиту титула. А это уже прямая причина покупателю квартиры задуматься о целесообразности данной сделки;
• при необходимости страховая компания может принимать участие в суде в качестве третьей стороны, заинтересованной в сохранении предмета страхования в собственности страхователя.

Какие риски покрывает титульное страхование?

Страхование титула предусматривает защиту от рисков потери права собственности на объект недвижимости решением суда, вследствие установления факта нарушения закона при приобретении данного жилого помещения прошлыми владельцами. В число таких нарушений могут входить следующие прецеденты:

1. Один из прошлых владельцев квартиры был признан недееспособным или был ограничен в своей дееспособности судом в момент заключения сделки ее купли-продажи (см. статьи 171 и 176 Гражданского Кодекса РФ).
2. Сделка купли-продажи была совершена без учета интересов несовершеннолетних владельцев (см.статьи 172 и 174 ГК РФ).
3. Предыдущие владельцы приобрели квартиру путем обмана, насилия или угрозы (см. статью 179 ГК РФ).
4. При заключении прошлых сделок купли-продажи одна из сторон не была способна отдавать себе отчет в своих действиях, а также находилась под влиянием заблуждения (см. статьи 177 и 178 ГК РФ).
5. Заключение прошлой сделки произошло с нарушением норм и порядка, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Сколько стоит страхование титула квартиры?

Цена страховки титула складывается из следующих факторов:

[2]

1. Стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В качестве показателя могут применяться:

• показатель рыночной стоимости данного объекта недвижимости,
• цена отчуждения объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи,
• оценка стоимости недвижимого имущества, произведенная Бюро технической инвентаризации (БТИ),

1. Коэффициента риска утраты страхователем титула, установленного по результатам юридической экспертизы, проведенной страховщиком,
2. Срока соглашения страхования прав собственности. Обычно период действия страховки устанавливается равным предельному сроку исковой давности: в текущий момент согласно Гражданскому Кодексу РФ максимальный срок, в течение которого могут быть оспорены сделки купли-продажи недвижимости, составляет 3 года. Однако существуют прецеденты, когда данный срок может быть увеличен до 10 лет. Именно поэтому, страховые компании, принимая на страхование объект недвижимости на срок максимум 3 года, далее могут пролонгировать данный договор страхования.

В итоге средний тариф стоимости страховки титула у различных страховщиков варьируется от 1% до 3% от цены сделки купли-продажи. К примеру, при приобретении квартиры за 1 млн. рублей, полис страхования ее титула обойдется в среднем в 10 000 – 30 000 рублей за 3 года.

Какие документы нужны для оформления титульного страхования?

Итоговый пакет документов, который необходим для заключения договора страхования, определяется каждой страховой компанией самостоятельно. Однако существуют минимальный список документов, который запрашивают все страховщики без исключения.

Данный базовый набор необходимых документов включает в себя:

• свидетельство государственной регистрации права собственности на предмет договора и его копию;
• паспорта обеих сторон сделки купли-продажи и их копии;
• все прошлые купли-продажи данного объекта недвижимости за последние 5 лет;
• при наследовании продавцом предмета договора – свидетельство о праве на наследство, копию завещания, свидетельство о смерти наследодателя;
• при наличии недееспособных собственников продаваемой недвижимости – разрешение органов опеки на ее продажу;
• нотариально оформленное согласие второго супруга на продажу объекта недвижимости, находящегося в общей собственности;
• кадастровый план, если отчуждается земельный участок; технический паспорт, если это нежилое помещение и выписку из домовой книги, если объектом купли-продажи выступает жилое помещение или квартира.

Страхование объектов недвижимости: виды, условия и тарифы

Операции с объектами недвижимости, будь то покупка или продажа, дарение или обмен сопряжены с серьезными рисками. И поскольку недвижимость стоит немалых денег, которые многим семьям приходится накапливать годами, то имеет смысл подстраховаться в прямом смысле этого слова. То есть, речь идет о страховании недвижимости от рисков утраты и повреждения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Потерять или повредить купленный дом или квартиру вы можете легко. Пожар от неисправной проводки, взрыв бытового газа, землетрясения, признание сделки с недвижимостью неправомерной и т.п. По любой из этих причин можно остаться без крыши над головой. Но если они становятся страховыми случаями, то можно получить компенсацию от страховой компании. Только подумать об этом стоит преждевременно, чтобы прийти к страховщику и подписать с ним соответствующий договор.

Виды страхования недвижимости

Нельзя предусмотреть все неблагоприятные стечения обстоятельств. Именно страхование объектов недвижимости является лучшим и действенным методом предостережения собственников, защищая их от непредвиденных расходов и неприятных неожиданностей. Существуют такие виды страхования недвижимых объектов:

• титульное страхование;
• страхование от ущерба, который нанесен ремонту;
• страхование потери имущества;
• страхование гражданской ответственности.

Титульное страхование

Титульное страхование рекомендуется осуществлять, если вы сталкиваетесь с покупкой недвижимости на вторичном рынке. Именно в таком случае существует высокий риск того, что ваша какая-либо сделка по отчуждению приобретенной вами недвижимости будет отменена решением суда, как незаконная. В таком случае все последующие сделки с этой недвижимостью будут также признаны недействительными. Вам придется вернуть жилье, при этом совсем необязательно, что вы получите отданные за него деньги назад.

Чтобы этого не допустить, а точнее, чтобы получить компенсацию в случае возникновения такой ситуации, в страховой компании оформляют договор титульного страхования. В случае наступления страхового случая страховщик компенсирует убытки страхователя. Но прежде, чем заключить такой договор, специалисты страховой компании осуществляют тщательную проверку всех сделок с объектом недвижимости. Если ими будет установлено, что риск наступления страхового случая очень велики, то размер ежемесячного платежа по страховке будет увеличен, либо компания вообще откажется подписывать договор.

Страхование от ущерба, который нанесен ремонту

Другой вид страхования связан с рисками нанесения ущерба уже сделанному дорогому ремонту. Особенно этот вид актуален для многоквартирных домов. То, что вы сделали ремонт в вашей квартире, не является основанием, чтобы соседи вели себя предусмотрительнее и предпринимали всевозможные меры предупреждения пожаров, потопов и т.п. Чаще всего хватает одного потопа, чтобы испортить покрашенные стены или обои, подвесной потолок, дорогой паркет. Есть возможность обратиться в домоуправление, вызвать экспертов, чтобы они оценили причиненный ущерб и на основании полученных документов подавать в суд, призывая к ответу незадачливых соседей.

Суд даже может признать вашу правоту, но окажется, что доход ответчика позволяет ему выплачивать в виде компенсации каждый месяц 500 рублей. А если нанесенный ущерб был на 100-200 тыс. рублей, то сколько нужно ждать, чтобы ответчик выплатил всю сумму? Приблизительный подсчет показывает, что срок ожидания составит 17-35 лет. Но ремонт нужно делать сейчас, и деньги на это нужны тоже сейчас. В этом случае страховка по страхованию ущерба, нанесенного ремонту, подойдет лучше, чем обращение в домоуправление, к экспертам и в суд.

Страхование потери имущества

Третий вид страхования может быть применен во всех случаях, только не к старым домам. Тем более, что на ту недвижимость, которая признана такой, что находится в аварийном состоянии, эту страховку и не дадут. Иное дело новостройки, в страховании которых компании не отказывают, но в которых частичное или полное разрушение здания вполне реально. Нередко случается, что халтурно выполненные строительные работы, несоответствие использованных стройматериалов проектно-сметной документации становится причиной трещин в зданиях, обрушения балконов, лестничных проемов и т.п.

Можно (и нужно) в таких случаях судится с застройщиком. Но, во-первых, не всегда получается его найти. А во-вторых, судебный процесс может затянуться на годы. Лучшим выходом из этой ситуации будет договор страхование утраты имущества. При наступлении страхового случая, с его помощью можно покрывать финансовые потери из-за частичного или полного разрушение здания.

Страхование гражданской ответственности

Четвертый вид страхования недвижимости заключается в том, что теперь вы предусмотрительно страхуете свою гражданскую ответственность. Ведь не только вас могут заливать и пожар может произойти по вашей халатности или беспечности кого-то из членов семьи. Мало того, что лично вы понесете финансовые потери в виде испорченного интерьера собственного жилья, так еще придется восстанавливать такие же потери соседей.

Особенно над этим видом страхования стоит задуматься, если кто-то из соседей снизу сделал дорогой ремонт. Банальный потоп по причине незакрытого крана у вас в квартире или испорчено шланга со стиральной машины, лопнувшей трубы нанесет им ущерб на круглую сумму, которую придется выплачивать вам. Но будет лучше, если эти издержки будут покрываться за счет выплат по договору страхования гражданской ответственности.

Условия и тарифы на страхование недвижимости

Следует взять на заметку, что при оформлении договора ипотеки, банки требуют от заемщика, чтобы он застраховал покупаемую недвижимость по одному из видов страхования или одновременно по нескольким. Для заемщика в таком случае представляется выгодным воспользоваться услугой комплексного страхования, потому что это снижает финансовую нагрузку, совокупный размер ежемесячного платежа будет ниже.

Оформлять договор страхования нужно у проверенного страховщика. Убедится в том, что вы имеете дело с правильной страховой компанией просто. Зайдите в интернет и посмотрите отзывы о ней, как происходят выплаты по страховым случаям. Обратите особое внимание на негативные отзывы. Учитывайте, что некоторые из них могут быть необоснованными.

Стоимость полиса страхования зависит напрямую от двух факторов:

• срока действия договора страхования;
• как долго объект страхования находился в эксплуатации;
• степень изношенности недвижимости;
• где расположен объект страхования;
• стоимости жилья, которое страхуется.

Но и тут нужно учитывать, что тарифы при страховании недвижимого имущества будут колебаться в каких-то пределах. Помимо указанных двух факторов, на стоимость полиса влияет вероятность наступления страхового случая. Приводя пример титульного страхования, указывалось, что при большом риске компания может отказать в просьбе оформить полис.

В целом нужно быть готовым к следующим тарифам, которые действуют на территории России.

При страховании жилых строений полис стоит от 0,5%, а при страховании загородной недвижимости — от 0,3% до 1,4% стоимости. Чтобы застраховать внутреннюю облицовку жилых и промышленных помещений, придется выложить от 0,4% до 1,4%.

Что касается конкретных компаний на рынке страховых услуг, то полное страхование в РОСГОССТРАХ предлагается по тарифу от 2,8 %, а застраховать дом по одному из видов обойдется в 0,9-1,5%.

Полное страхование от «Альфа Страхование» обойдется от 3,5%, а застраховать ценное имущество обойдется от 0,015%. Здание в этой компании получится застраховать по страховому тарифу от 0,07%.

При расчете ежемесячной стоимости страховщик отталкивается от рыночной или оценочной стоимости объекта страхования. В целом стоит отметить, что на рынке страховых услуг участники предлагают схожие тарифы и услуги.

Страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения

Оформляя ипотечный кредит на жилье, будьте готовы, что вам придется оформить договор обязательного страхования. По правилам страхования недвижимости каждый кредитор может определять разные виды страхования, которые являются обязательными при оформлении ипотечного займа. В большинстве случаев банк защищает свои интересы, поэтому обязывает страховать недвижимость от рисков утраты и повреждения. То есть, если предмета залога будет поврежден, разрушен вследствие каких-либо несчастных случаев, беспечного поведения кого-либо, страховщик вынужден будет компенсировать сумму ущерба.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Страхование сделок с недвижимостью: стоимость, виды, страховые компании

Для большинства россиян самым дорогим из имеющегося имущества является его недвижимость. С объектами жилой и нежилой недвижимости ежегодно проводятся тысячи сделок. Но страхуют сделку с ними каждый двадцатый субъект. Почему то большинство граждан по-прежнему убеждены, что главный риск, который их поджидает, это вероятность того, что при сделке у них отберут деньги. Представляют они это так, что к ним подойдут крепкие парни, будут угрожать и отберут сумочку или чемоданчик с несколькими миллионами рублями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Однако большинство мошенников как раз используют схемы отъема денег при совершении сделок с недвижимостью, которые не требуют грубого насилия. Покупатель сам, добровольно отдает деньги и даже не догадывается, что очень скоро он останется и без приобретенного жилья, и без этих денег, потому что их ему никто и не собирался возвращать. Предусмотреть, учесть все мошеннические схемы сложно. Особенно если нет соответствующего опыта. Тем более, что эти схемы, как вирус, постоянно совершенствуются. И лучшим выходом для защиты от подобного «вируса» является страхование сделок с недвижимостью.

Страхование сделки купли-продажи недвижимости: зачем это нужно?

Кто-то может справедливо заметить, что сделки с недвижимостью чаще всего проводятся с участием профессиональных риелторов. Да это так, но рассматриваемая проблема не становится меньше. Данная сфера недостаточно урегулирована законодателем, и в случае ошибок риелтора рассчитывать больше, чем на 5% от суммы самого договора не стоит. Да и этих 5% получить не так просто, потому что придется доказывать в суде, что убытки были нанесены именно вследствие просчетов риелтора.

Есть вариант, когда риелторы сами страхуют собственную деятельность, но это справедливо для крупных агентств недвижимости. Они пользуются услугами страховых компаний для того, чтобы дистанцироваться от массы конкурентов, в результате чего они становятся более привлекательными для клиентов. Считается, что в страховом покрытии заложена защита от вероятных рисков, которые возникают из-за недоработок агентов. Их промахи в работе могут обернуться для клиентов большими финансовыми потерями, а страховать и лицензировать риэлтерскую деятельность по закону необязательно.

Оформленная страховка покрывает те затраты, которые возникли из-за невыполнения условий сделки по отчуждению объекта недвижимости на основании аукциона. Они могут быть связанны с тем, что сама сделка неверно юридически оформлена, а при сборе сведений о предмете сделки были допущены упущения. Проблема для клиента, который понес финансовые потери, заключается в том, что в таких случаях получить существенную компенсацию по страховому случаю очень непросто.

Усиливает проблему и тот факт, что нет законодательных норм, которые бы устанавливали четкий и универсальный перечень работ, проводимых риелторами. А поэтому возникает сложность доказать, что тот или иной прецедент относится к страховому случаю. Нужно установить причинно-следственную связь между ущербом, который понес клиент, и действиями риелтора, а сделать из-за отсутствия законодательных норм сложно.

Наконец, не установлен типовой договор на оказание услуг риэлтерскими агентствами. Каждое из них имеет собственные образцы соглашений со своими особенностями. Поэтому, доказательствами нарушения обязанностей по сделке отчуждения недвижимости со стороны риелтора будут те его действия, которые идут вразрез с прописанными в договоре условиями. Если этого невозможно сделать, в договоре о каких-то действиях, обязанностях не будет указано, то это будет служить причиной отказа в выплате страховки.

Виды страхования сделок с недвижимостью

В связи с тем, что на осуществление сделок с риелторами, на их надежность полагаться не приходится, о безопасности сделок по отчуждению недвижимости нужно позаботиться отдельно и самостоятельно, застраховав их от финансового риска и от потери прав собственности на недвижимость. Для этого законодатель предоставил два вида страхования – имущественный и титульный.

Имущественное страхование

С имущественным страхованием все просто. Его суть заключается в том, что страховщик берет на себя обязательство компенсировать финансовые потери страхователю, если наступает какой-либо из предусмотренных случаев. Компенсация выплачивается в размерах, предусмотренных заключенным договором страхования. Застраховаться можно от потери имущества при имущественных потерях во время пожара, взрыва бытового газа, автомобильной аварии, потопа, стихийных бедствий, а также противоправных действий в виде разбоя, хулиганства или вандализма.

Этот вид страхование сделок более популярен, он требуется кредиторами при оформлении ипотеки. Менее популярным является титульной страхование, хотя рисков потерять права собственности на купленную квартиру или дом может быть больше, чем ее потери от пожара или взрыва газа.

Титульное страхование

Под титульным страхованием понимается страхование рисков потерять право собственности на приобретенную недвижимость. Оформляется оно для того, чтобы защитить это право от притязаний третьего лица на эту недвижимость, которое возникло до и сохранилось после ее покупки. Несмотря на то, что такой вид защиты сделок с недвижимостью появился в нашей стране недавно, тем не менее, с помощью него очень эффективно защищаются права собственности.

При титульном страховании страхуется титул собственника или кредитора, других заинтересованных лиц, которые имеют отношение к появлению и переходу прав на объект недвижимости. Почему риск потерять права собственности в некоторых случаях выше, чем потеря имущества из-за пожара, потопа и т.п?

Покупая дом или квартиру на вторичном рынке, не имея специальной подготовки и навыков, очень трудно оценить прозрачность и законность всех предыдущих сделок с этим имуществом. Это обуславливает появление рисков, что в дальнейшем какая-то из предыдущих сделок по отчуждению купленной вами квартиры или дома будет признана судом недействительной. Последствия этого решения заключаются в том, что и все последующие сделки, в том числе и договор купли-продажи, подписанной вами, будут признаны недействительными.

В таких случаях купленную квартиру, дом, гараж или участок земли придется вернуть. Но совсем не обязательно, что вы получите всю сумму, отданную за купленную недвижимость. Помимо этого, вы можете понести другие потери, связанные со сделанным ремонтом и т.п. Все это компенсируется страховщиком по договору титульного страхования.

Но к оформлению соглашения со страховщиком предъявляются некоторые требования. Перед его подписанием специалисты из страховой компании вынуждены провести проверку на чистоту сделок со страхуемой недвижимостью. В зависимости от того, что они найдут, какие факты у них вызовут сомнение, компания согласиться заключать договор или откажет, если риски слишком велики. В остальных случаях установленные сомнительные факты будут влиять на размер выплат по страховому полису. Сумма договора колеблется от 0,3% до 3% стоимости объекта недвижимости. Минимальный срок договора страхования титула 1 год, максимальный – 10 лет.

Страхование сделок с недвижимостью: страховые компании

Страхование титула предлагается многими компаниями. Тем не менее, общественные деятели настаивают на введении института страхования договоров с недвижимостью через специальный фонд, который еще предстоит создать. Необходимость создания такого фонда вызвана тем, что участились случаи изъятия купленной недвижимости у добросовестных приобретателей. Частая причина такого изъятия – незаконная приватизация. При изъятии квартир пострадавшим владельцам какая-либо компенсация не выплачивается.

В проекте задумано, что этот фонд будет не только заниматься оформлением страхованием сделок с недвижимостью, предоставляя покупателям финансовые гарантии. Предполагается, что его участники помогут постепенно и планомерно усовершенствовать действующее законодательство в области сделок с имуществом.

Стоимость страхования сделок с недвижимостью

Размер стоимости полиса страхования зависит от таких факторов, как:

• срок, на который заключается договор страхования;
• срок эксплуатации объекта страхования;
• насколько изношена недвижимость, где она находится;
• размер стоимости страхуемого жилья;
• вероятность наступления страхового случая.

В целом нужно настраиваться, что минимальный тариф по страховому полису будет не меньше 0,3% от стоимости жилья. Максимальный тариф – 3%. Например, при страховании жилья полис обойдется от 0,5%, для загородной недвижимости он будет колебаться от 0,3%, достигая максимального размера в 1,4% ее стоимости. Страхование внутренней облицовки жилой и нежилой недвижимости от 0,4% до 1,4%.

Расчет ежемесячных платежей основывается на рыночной или оценочной стоимости объекта страхования. В последнем случае делается вывод специалиста, который уполномочен давать его. Нужно отметить, что на рынке представления услуг страхования все участники предлагают очень похожие тарифы и услуги.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Страхование права собственности — Титульное страхование

В отличии от Европы, где государство выступает гарантом прав на добросовестно приобретенное имущество, в Российской Федерации действует актовая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это означает, что государство не несет гарантий права собственности, кроме хранения зарегистрированных договоров. Поэтому у добросовестного покупателя есть риск лишиться права собственности на недвижимое имущество по решению суда.

Гарантией сохранения средств, вложенных в покупку недвижимости является страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости (титульное страхование). Если сделка по покупке недвижимости будет признана недействительной, мы возместим стоимость застрахованной недвижимости. Титульным страхованием можно воспользоваться как при выдаче ипотечного кредита, так и при покупке квартиры без ипотеки.

Сколько стоит страховка титула собственности?

При приобретении недвижимости у покупателя есть возможность защитить свои риски на случай потери прав собственности с помощью титульного страхования. Что это такое, особенности, как работает, стоимость оформления, а также важные моменты, на которые стоит обратить внимание, разберём в статье.

Понятие страхования титула

Титул – это права собственности на недвижимость, полученные на законных основаниях, имеющих документарную юридическую форму.

[3]

Титульное страхование (страхование титула) – это страховая защита будущих рисков утери прав собственности на недвижимость, если купля-продажа жилья будет признана судом незаконной или недействительной.

Страхование титула при покупке недвижимости

Несмотря на заверения риэлторов и банков о проверке юридической чистоты сделки, однозначной гарантии, что купля-продажа не будет оспорена предыдущими собственниками, нет. За тот, короткий срок, что отводится на проверку документов и подготовку сделки, просто невозможно досконально проверить всю её историю. Результаты проверки основываются только на сборе и анализе документов, без личных встреч с предыдущими собственниками. Например, сложно оценить наличие незарегистрированных детей, не вписанных в паспорт родителей, или факт принуждения к совершению сделки.

Застраховать риск потери права собственности можно при приобретении квартиры как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья. При этом неважно приобретается имущество за наличные деньги или с привлечением банковской ипотеки.

Приобретение строящегося жилья

При покупке квартиры в строящемся доме страхование титула защищает от недобросовестных действий застройщиков, когда они продают права на жильё сразу нескольким клиентам. Здесь необходимо учитывать, что при приобретении строящегося здания выделяют период инвестирования и титульный период.

Инвестиционный период – это промежуток времени с даты заключения договора долевого участия до даты получения свидетельства о собственности.

Титульный период начинается после завершения инвестиционного. Застраховать титул можно только с началом титульного периода.

Покупка готового жилья

Практически все полисы титульного страхования заключаются именно при приобретении вторичного жилья, так как все основные риски, так или иначе, связаны с предыдущими владельцами.

Такие ситуации возникают, если:

• не учтены интересы несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, заключённых;
• выявлены мошеннические действия при текущей или предыдущих сделках;
• одна из сторон была недееспособна или невменяема на момент совершения сделки;
• оформлена ненадлежащим образом приватизация;
• сделка проведена без получения согласия одного из супругов.
• в иных случаях.

[1]

Страхование титула подразумевает, что при наступлении таких событий страховщик возместит покупателю полную или частичную стоимость жилья (в зависимости от условий договора).

С использованием ипотечных средств

Развитие титульного страхования в России осуществляется в основном за счёт приобретения недвижимости в ипотеку. Это обусловлено включением многими кредиторами страхования титула в комплексное ипотечное кредитование. При этом условия некоторых из них подразумевают увеличение процента по кредиту, если заемщик отказывается застраховать титул. В большинстве случаев это касается имущества, находящегося в собственности менее трёх лет.

Страховой договор подлежит заключению:

• на весь объем задолженности перед банком;
• с условием, что выгодоприобретателем выступает банк.

У лидеров рынка по количеству выданных ипотечных займов (ВТБ 24, АИЖК, Сбербанк) титульное страхование является необязательным условием.

За наличный расчёт

Покупатель может застраховать титульное право по собственной инициативе, если жильё приобретается без участия заёмных средств.

Выгодоприобретателем, в этом случае, по договору будет новый собственник квартиры, а не банк. Страховая сумма обычно равна стоимости недвижимого объекта.

Особенности титульного страхования

Основной особенностью страхования титула является возможность защитить себя от будущей вероятности утери прав собственности по вине обстоятельств, которые могли случиться в прошлом.

Риски потери прав собственности

Страховым событием в отношении прав собственности на недвижимое имущество, как правило, является оспаривание этих прав 3-ими лицами в судебном порядке.

Такие судебные иски делятся на 2 вида:

1. Виндикационный – иск об истребовании имущества из незаконного использования других лиц. Подаётся законным собственником, который смог подтвердить свои права.

При этом текущему владельцу квартиры очень важно доказать, что он добросовестный приобретатель, и ему было неизвестно о наличии иных законных владельцев, кроме продавца, а также что сделка была совершена на возмездной основе с использованием собственных или кредитных средств.

Суд же должен будет установить, имел ли законное право продавец осуществить сделку, или же права истца были нарушены.

Срок исковой давности по таким искам – три года с даты, когда владелец узнал об отчуждении имущества.

Именно поэтому одним из требований банков к залоговой недвижимости является нахождение имущества в собственности не менее трёх лет.

2. Исковые требования о признании сделки недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом сделка считается недействительной, если она совершена путём мошеннических действий, с нарушением прав детей, не достигших 18 лет, наследственных прав и т.д.

С момента принятия в 2003 году Постановления Конституционного суда номер 6-П такой иск не может быть удовлетворен, если ответчик является добросовестным приобретателем. При этом оспариваться может только первая незаконная купля-продажа предмета спора. Ко всем последующим сделкам применяются нормы виндикационного иска.

Размер страховой премии

Страховая премия определяется умножением страховой суммы на страховой тариф (от 0,2 % до 3 %). При этом могут применяться повышающие коэффициенты. Они зависят от числа сделок с приобретаемой недвижимостью, их давностью и др.

Как работает страхование титула

При наступлении страхового события страховщик должен выплатить выгодоприобретателю денежное возмещение. Выплата осуществляется в объёме ущерба (стоимости жилья на момент вступления постановления суда в силу), но не больше суммы страхования, указанной в контракте.

Основание для выплаты – судебное решение, вступившее в законную силу.

Обстоятельства, исключающие выплату денежного возмещения:

1. Продажа или дарение квартиры в течение срока действия страхового полиса.
2. Полное уничтожение квартиры.
3. Проведение несогласованной перепланировки.
4. Изъятие недвижимости за долги.

Предложения страховых компаний

Наименование страховщика	Тарифы	Срок	Страховая сумма

На каждом из официальных сайтов страховщиков размещены онлайн-калькуляторы страхования.

Пример. При стоимости квартиры в 5 млн. руб., приобретенной с использованием ипотеки от ВТБ 24, стоимость страхования титула будет составлять 11,5 тыс. руб. (при условии наличия оформленного права собственности на недвижимость).

Необходимые документы

Перечень документов схож для всех страховых компаний:

• бумаги от продавца на квартиру;
• регистрационное свидетельство права собственности;
• техпаспорт;
• ДКП;
• оценочный отчёт;
• выписка из домовой книги.

На что обратить внимание

При оформлении полиса следует внимательно изучить все условия договора перед его подписанием.

Страховые компании могут включать в текст контракта положение о ретроспективном покрытии. Это значит, что событие, приведшее к страховому случаю, и которое произошло до подписания договора, не является основанием для выплаты страхового возмещения.

Однако, это спорный вопрос. На практике, страховщик может оперировать этим пунктом при отказе в выплате, лишь в случае, если докажет, что покупатель жилья знал о наличии обстоятельств, которые могут привести к потере права собственности, но скрыл эти сведения от страховой.

Также важно понимать, что страхование титула не защищает от возможных рисков ограничения прав владения собственностью. Например, в случаях, когда решением суда предыдущий владелец восстанавливает своё право проживания.

Что такое титульное страхование недвижимости: сколько стоит и где дешевле в 2019 году

Страхование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с нормами, представленными в главе 48 ГК РФ и в Законе России № 4015-1 от 27 ноября 1992 года «Об организации…». В нашей стране достаточно распространено титульное страхование недвижимости, осуществляемое страховыми организациями, имеющими соответствующую лицензию от регулятора.

Что это такое – титульное страхование недвижимости?

Под этим понимается страхование, которое направлено на защиту имущественных интересов страхователя, связанных с потерей права собственности (или иного вещного права) на недвижимый объект, указанный в договоре сторон.

Непосредственно под самим титулом понимается зарегистрированное в Росреестре право собственности (или иное вещное право).

Законодательное регулирование

Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.

Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).

Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:

• рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
• рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.

Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Обязательное или нет

Анализ нормативных положений показывает, что страховка титула не является обязательной.

Законодательные обоснования:

• в ст. 31 ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке…» сказано, что ипотечный заемщик обязан страховать недвижимое имущество, являющееся предметом залога по кредиту, от рисков утраты или повреждения, а приобретать полис защиты ответственности за невыплату долга – необязательно (равно, как и необязательно кредитору страховать свой финансовый риск);
• в ч. 10 ст. 7 ФЗ № 353 от 21 декабря 2013 года «О потребительском…» также ничего не сказано, что страхование титула является обязательным (примечание – даже если какой-то вид страховки и обязателен, кредитор должен предложить заемщику иной продукт с сопоставимыми условиями, но без обязательного требования к оформлению полиса – прим. ред.).

Какие риски покрывает титульное страхование

В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.

Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:

• на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
• на официальном сайте.

Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).

Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.

• признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
• признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
• наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
• нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
• наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.

Внимание! Титульное страхование защищает от наступления уже произошедших событий, о которых покупатель не знал или не мог знать на момент совершения сделки.

Работает ли такая страховка на самом деле

Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.

Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:

• на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
• на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
• на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).

Информация о недвижимости, в отношении которой существует повышенная вероятность попадания в «зону риска»

Существуют определенные категории недвижимости, риск потери права собственности на которые выше в разы. Именно в отношении таких объектов лучше всего осуществлять страхование титула:

• квартира, доставшаяся продавцу на праве собственности в порядке универсального правопреемства (наследование) – в представленной ситуации впоследствии может обнаружиться факт ущемления законных интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 1149 ГК РФ);
• объект, в отношении которого неоднократно осуществлялся переход имущественных прав (в том числе, в порядке дарения или мены);
• дом, ранее побывавший под обременением у банков, третьих лиц, приставов, таможенных органов и др.

Сколько стоит соответствующий вид страхования в 10-ти популярных страховых компаниях

Страхование титула производится по различным расценкам. В основном, цены зависят от следующих факторов:

• страховой суммы, определяемой в размере, равным действительной (рыночной) стоимости недвижимости;
• страхового тарифа, устанавливаемого в процентном соотношении к страховой сумме;
• срока действия договора;
• схемы страхования (проще говоря, «пакета», то есть перечня покрываемых страховых рисков);
• других аспектов.

Наша редакция проанализировала ТОП-10 крупнейших страховщиков, и приводит информацию о действующих расценках у них:

Пример расчета размер страховой премии в «Альфастрахование» :

Росгосстрах	0,25 % – 1 %	Не более трёх лет, затем допускается продление	Не может превышать страховую стоимость (стоимость имущества на дату заключения договора)
Ингосстрах	Базовые ставки от 0,2 % до 0,35 %	От 1 года до 5 лет	Максимальная сумма – рыночная стоимость жилья
АльфаСтрахование	От 0,3	От 1 года до 10 лет	Страховая сумма устанавливается в объёме рыночной цены недвижимости, но не больше фактических расходов по ее приобретению

Действительная стоимость имущества	Размер страхового тарифа	Понижающий коэффициент	Повышающий коэффициент	Страховая премия
1 млн. рублей	4 %	0,1	2	1000000 * 0,04 * 0,1 * 2 = 8000 рублей

Как рассчитать стоимость страхового полиса на онлайн-калькуляторе

После того, как потенциальный клиент четко понял: страхование титула – что это такое, следует приступить к предварительному расчету цены за услугу на нашем сайте.

Приведем пошаговую инструкцию, как узнать ценник на полис, на примере «Ингосстрах». В поля калькулятора вводим:

• город, где будет оформляться полис (достаточно указать первые 2 буквы – система отобразит список городов, начинающихся на них);
• наименование кредитора (популярные приведены чуть выше поля для ввода);
• объект кредитования (выбирается из списка);
• остаток задолженности по ипотеке (при помощи ввода с клавиатуры или посредством ползунка);
• какие риски страхуются (при расчете на калькуляторе онлайн рассчитайте также и степень вероятности возникновения других рисков, кроме титула);
• данные о заемщике (пол, год рождения);
• дата начала и окончания действия полиса (по умолчанию – 1 год).

После ввода всех параметров следует кликнуть «Рассчитать».

Далее страхующий жилье увидит результат, а именно:

• чуть ниже отобразится стоимость выбранных опций раздельно;
• а в блоке справа – общая цена комплексной страховки.

Итак, граждане России могут защитить свой титул, то есть право собственности на определенный объект недвижимости, путем оформления соответствующего полиса в выбранной страховой компании. Цены зависят от возраста заемщика, остатка долга по кредиту и иных факторов. Произвести предварительный расчет можно при помощи онлайн-калькулятора (если он представлен на нашем сайте).

Подробнее про страхование по ипотеке вы узнаете из нашего специального поста.

Если вам требуется помощь с оформлением полиса или нужна консультация юриста, то просьба оставить ваши контакты онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источники

1. 
   Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
2. 
   Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
3. 
   Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.