Особенности покупки квартиры у юридического лица

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как оформить покупку квартиры у юридического лица?

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Особенности продажи недвижимости

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? Фото:gipernn.ru

Риски сделки

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:

• Итоговое решение создателей;
• Письменное одобрение учредителей;
• Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.

1. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.

Как минимизировать опасность

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

• Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
• Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
• Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
• За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
• Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
• Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
2. Проверка квартиры и документации на нее;
3. Подготовка соглашения и его подписание;
4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
5. Регистрация перехода права владения.

Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

• Разрешительная на строительство объекта;
• Лицензию застройщика;
• Проект здания;
• Правоустанавливающие бумаги на землю;
• Заключение Гостройэкспертизы.

Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:

Особо внимательно изучить:

• Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
• Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
• Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

• Безналичный перевод на счет предприятия;
• Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Налогообложение сделки

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Чего стоит остерегаться

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

• По фальсифицированным документам;
• Субъектом с ограниченной правоспособностью;
• Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

В сравнении с приобретением недвижимости у физлица процедура покупки квартиры у юридического лица отличается повышенной сложностью. Такая сделка сопряжена с дополнительными рисками, которые несет покупатель. Отчуждение недвижимости, собственником которой является организация, требует сбора большего комплекта документов и соблюдения существующих нюансов этой процедуры. Чтобы не стать жертвой мошеннических действий потребуется тщательно проверить историю жилплощади, а также навести справки о продавце.

Особенности заключения сделок

Законодательство РФ допускает осуществление сделок купли-продажи имущества между различными категориями граждан. Юридические лица могут приобретать недвижимость у граждан и наоборот. Зачастую учреждения выставляют на реализацию квартиры в строящихся домах, но встречаются предложения и на жилье вторичного рынка.

Прежде всего, физическому лицу, решившемуся на покупку жилплощади у предприятия, стоит ознакомиться с основными особенностями заключения подобных сделок. К ним относятся:

1. Необходимость изучения объемного пакета документации. Чтобы минимизировать шансы стать жертвой мошенников, потребуется ознакомиться с бумагами как на объект сделки, так и на продавца. Перед оформлением договора необходимо убедиться в существовании учреждения, выступающего продавцом. Также потребуется исключить возможность банкротства или процедуры ликвидации учреждения. Дополнительно рекомендуется изучить репутацию фирмы продавца.
2. Необходимость подтверждения полномочий на проведение процедуры отчуждения имущества компании лицом, выступающим от имени организации.
3. Чтобы исключить риски покупателя и не пострадать от нечестных продавцов, необходимо разбираться в особенностях ведения документации юридическими лицами. Зачастую физическому лицу может потребоваться профессиональная помощь.

Кроме обозначенных особенностей покупателю необходимо знать, что законодательством регламентируется порядок продажи имущества юридическими лицами. Согласно положениям № 14-ФЗ от 08.02.1998, если стоимость объекта недвижимости, который реализуется юридическим лицом, превышает 25% от общей стоимости всего имущества организации, такая сделка причисляется к категории крупных. Кроме этого, Устав учреждения может причислять к крупным все сделки, направленные на покупку или отчуждение недвижимости.

Такие операции требуют согласования со всеми акционерами организации. Решение о продаже квартиры, принадлежащей юридическому лицу, принимается на собрании акционеров или совете директоров. Перед заключением сделки покупателю должен быть передан протокол собрания, подтверждающий согласие всех участников учреждения на отчуждение жилплощади.

Нюансы приобретения недвижимости у юридического лица

• квартира в строящемся или готовом доме;
• недвижимость вторичного рынка;
• приобретение жилья по договору ипотечного кредитования.

Каждая из этих ситуаций имеет свои тонкости, о которых рекомендуется узнать перед оформлением сделки.

Новостройка

Покупка квартир в новых домах, которые находятся на этапе возведения, всегда сопряжена с определенными рисками. Существует вероятность остановки строительных работ, срыва сроков сдачи здания в эксплуатацию, а также трудностей с оформлением документов. Все эти явления грозят покупателю потерей денег и тратой своих нервов.

Прежде чем согласиться на заключение подобной сделки рекомендуется внимательно изучить документацию застройщика. Также не лишним будет проверить его репутацию, ознакомившись с уже сданными объектами.

Если организация не является застройщиком, а выступает инвестором строительства, то между сторонами должен быть заключен договор, подтверждающий наличие права требования на одну или больше квартир. В случае приобретения жилплощади в новостройке у предприятия, не являющегося застройщиком, покупателю необходимо выяснить, какой договор дает продавцу право на реализуемую недвижимость.

Право требования может быть подтверждено:

• договором долевого участия (ДДУ);
• любым другим договором (например, инвестиционным).

Если недвижимость принадлежит продавцу на основании ДДУ, то право требования на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, покупатель может удостовериться, что он приобретает квартиру у компании, которая владеет ей на законных основаниях.

Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком. В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя. При заключении такой сделки потребуется прибегнуть к помощи юриста для выяснения оснований образования у продавца права требования на конкретную квартиру.

Покупка жилья на вторичном рынке

После изучения выписки покупателю потребуется выяснить, на каких основаниях у конкретного юридического лица возникло право собственности на эту квартиру. Также необходимо ознакомиться с рядом документации компании, выступающей продавцом.

После ознакомления и проверки всех бумаг можно переходить к подготовке документов, заключения и регистрации сделки. Алгоритм действий здесь такой же, как и при заключении ДКП между физическими лицами.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку

Зачастую для оформления ипотеки банки не выдвигают строгих требований к продавцам недвижимости. Жилье можно купить как у физического, так и юридического лица. Самым простым способом покупки квартиры у организации в ипотеку является приобретение недвижимости у компании застройщика, аккредитованной выбранным банком. Главным достоинством такой сделки является отсутствие рисков для покупателя быть обманутым продавцом. Это обусловлено тщательной проверкой застройщика кредитором.

Банк не одобрит покупку строящейся квартиры у юридического лица, которое не является партнером кредитора. Приобретение вторичного жилья в ипотеку допускается, но для заключения такой сделки потребуется больше времени, так как банку потребуется больше документов, а их проверка будет производиться тщательнее.

Заключение сделки

Оформление сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и гражданином практически не отличается от прохождения аналогичной процедуры физическими лицами. Различны только подготовительные этапы.

Чтобы приобрести квартиру и организации необходимо:

1. Проверка продавца и реализуемой жилплощади. Рекомендуется ознакомиться с учредительными бумагами юридического лица, выписками из ЕГРЮЛ и ЕГРН, а также другими документами на недвижимость.
2. Если полученные сведения не вызвали опасений у покупателя можно приступать к составлению договора купли-продажи (ДКП). Для грамотной подготовки документа можно привлечь юриста или нотариуса.
3. Перед подписанием ДКП потребуется убедиться в том, что лицо, представляющее интересы продавца, наделено соответствующими полномочиями. Это может быть разрешение на проведение конкретной сделки или генеральная доверенность.
4. Составить акт приема-передачи квартиры и подписать ДКП.
5. Произвести частичный расчет (если предусмотрено условиями договора).
6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
7. Выполнить остаточный расчет.

При правильном прохождении всех этапов процедуры у сторон не возникнет оснований для оспаривания или аннулирования сделки.

Какие документы потребуются

Перечень документов может отличаться в зависимости от категории сделки (крупная или нет). В стандартный набор входят:

1. Паспорта сторон сделки.
2. Доверенность на имя представителя организации, подписывающего ДКП.
3. Бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
4. Техническая документация на недвижимость.
5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов за ЖКУ.
6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
7. Документы юридического лица.
8. Согласие всех учредителей организации (протокол собрания) при необходимости.

Также у продавца потребуется запросить свежие выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ.

Расчет между сторонами может быть произведен в любой удобной форме. Не запрещено производить оплату наличными средствами. В таком случае необходимо позаботиться, чтобы продавец выдал покупателю чек или другой документ, свидетельствующий о приеме денежных средств.

Более надежным способом оплаты является безналичный перевод на расчетный счет юридического лица. Также для расчетов можно воспользоваться аккредитивом. В любом случае оплата должна производиться согласно условиям, прописанным в договоре.

Риски покупателя

При покупке квартиры у юридического лица покупателю следует ознакомиться с возможными рисками, присущими данной сделке. Лицо, желающее приобрести недвижимость у предприятия, должно насторожиться при обнаружении следующих фактов:

• компания продавца отсутствует в едином реестре (ЕГРЮЛ);
• организация проходит процедуру ликвидации либо кредиторы предъявили требования, ведущие к банкротству;
• права юридического лица на квартиру не зарегистрированы;
• представитель компании не может подтвердить свои полномочия;
• срок действия доверенности, выданной на имя представителя продавца, истек;
• компания предоставила не полный комплект документов, подтверждающих решение продавца об отчуждении объекта недвижимости;
• предоставление поддельных документов;
• выявление случаев финансовых махинаций со стороны продавца.

Проверку этих моментов рекомендуется доверить профессиональному юристу. Человеку, не имеющему специальных знаний и навыков в этой области, легко запутаться в объеме документации, подлежащей изучению.

Как уменьшить риски

Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.

[1]

Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.

При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.

Заключение

Законодательство не запрещает гражданам покупать недвижимость у юридических лиц. Подобные процедуры требуют большей подготовки и осторожности в силу наличия различных тонкостей при работе с документами. Чтобы обезопасить себя целесообразно проводить сделку с сопровождением квалифицированных специалистов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Покупка квартиры у юридического лица

Все чаще инициаторами продажи квартиры выступают юридические лица. Это связано с развитием рынка первичной недвижимости, где инвесторами строительства выступают сторонние организации, получающие право на жилплощадь для ее дальнейшей реализации. Покупка квартиры от юридического лица имеет свои нюансы.

Можно ли купить квартиру у юридического лица

Задавшись целью купить квартиру, покупатель может оформить сделку не только с физическим, но и с юридическим лицом. Основное отличие операции купли-продажи — необходимость получения согласия всех учредителей на продажу имущества. Такая сделка несет много рисков, поэтому потребуется:

• Собрать пакет документов о юрлице, позволяющий определить его устойчивость на финансовом рынке.
• Выделить дополнительное время для проверки чистоты сделки. Процесс продажи будет длиться дольше, чем при покупке у физлица.

На первичном рынке квартиры покупаются у Застройщиков или юридических лиц, которые ранее приобрели право требования. Для приобретения у Девелопера может оформляться:

• Основной или Предварительный договор долевого участия.
• Инвестиционный договор.

Если право требования продает сторонняя организация, заключается договор уступки прав.

Рассмотренные варианты касаются покупки у юрлиц в новостройке. В объявлениях о продаже квартир на вторичном рынке также предлагается недвижимость от Застройщиков, оформивших право собственности на возведенный комплекс; от организаций, которые приобрели квартиры у Застройщика и теперь выставляют их на продажу; от юридических лиц, получивших недвижимость по ДКП, договору дарения или в наследство. В любом случае задача покупателя — проверить юридическую чистоту сделки.

Порядок оформления сделки

Процесс покупки недвижимости от юридического лица состоит из следующих этапов:

(покупка квартиры от Застройщика по ДДУ)

(покупка у юридического лица по ДКП)

Переговоры с Застройщиком.

Получение юридическим лицом разрешения от учредителей на совершение сделки, переговоры Продавца с Покупателем.

Сбор документов. Покупателю понадобится минимальный набор справок. Обязательные к предоставлению документы — паспорт; разрешение органов опеки и попечительства, пенсионного фонда при покупке жилья на средства МК; согласие банка на предоставление ипотеки при покупке квартиры в кредит. Для продавца перечень документации будет более расширенный.

Подписание ДДУ с Девелопером.

[3]

Подписание договора купли-продажи.

Оплата Застройщику суммы, прописанной в договоре

Частичная или полная оплата стоимости квартиры. При этом можно использовать способ расчета через банковскую ячейку, доступ к которой откроется продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре

[2]

Оформленный ДДУ также подлежит госрегистрации, в этом его отличие от остальных договоров, предполагающих вложение средств в строящийся объект.

Оплата госпошлины, регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Приемка квартиры у Застройщика, регистрация права собственности в Росреестре.

Оформление акта приема-передачи — это последний этап взаимодействия с юрлицом при оформлении ДКП.

Более быстрый способ приобрети собственное жилье — купить квартиру от юридического лица на вторичном рынке, когда дом уже выстроен, сдан в эксплуатацию, но по мере доведения жилья до состояния полной готовности его стоимость увеличивается. В целях экономии, покупатели обращаются к Застройщикам.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Проверка документации — этап, требующий предварительного выявления потенциальных рисков, связанных со взаимодействием с продавцом. Наиболее часто покупатели сталкиваются с негативными моментами:

• Банкротство юридического лица. Согласно гл. III. 1 Закона №127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О банкротстве», сделки, проведенные должником, могут быть признаны недействительными. Вопрос о недействительности решается в суде. Если будет доказано, что Покупатель знал об ущемлении прав кредиторов, продажа аннулируется, даже если соответствующий договор заключен 3 года назад (или ранее).
• Отсутствие предприятия в Реестре юридических лиц.
• Отсутствие госрегистрации права собственности на недвижимость, если квартира продается на вторичке.
• Аннулирование (истечение срока действия) доверенности, ранее выданной лицу, уполномоченному на совершение сделки.
• Отсутствие у представителя организации полномочий на совершение сделки.
• Нехватка документов. Юридическое лицо при продаже на вторичке должно предоставить протокол собрания учредителей с решением о продаже. Если его нет, сделка под сомнением.
• Предоставление фальшивых документов.

Выявить нарушения поможет только тщательная проверка документации. Не лишней будет консультация опытного юриста.

Документы, необходимые для сделки купли-продажи с юридическим лицом

Продавцом квартиры на вторичном рынке предоставляются документы:

1. Расширенная выписка ЕГРН, выписка ЕГРЮЛ. Документ должен быть выдан не ранее 1 месяца до текущей даты; чем «свежее» справка, тем лучше. В ЕГРН отражена информация: не находится ли объект под обременением, на каком основании квартира была передана юридическому лицу. Если в графе «документ-основание» указано «Свидетельство о праве на наследство», не исключено, что на недвижимость будут претендовать иные наследники.
2. Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или иной, предполагающий обретение права собственности.
3. Архивная выписка из домовой книги. Документ отражает, кто был прописан в квартире. Всех указанных лиц необходимо перечислить в ДКП и утвердить конечный срок снятия их с регистрационного учета.
4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
5. Техпаспорт жилья. Покупателю необходимо сравнить планировку в продаваемой квартире с планировкой, обозначенной в технической документации.
6. Если в ЕГРН указано, что квартира находится в залоге, продавец должен предоставить согласие залогодержателя (например — банка) на продажу.

Для продавца — Застройщика перечень документации будет иной. Покупателем проверяется:

1. Выписка ЕГРЮЛ. Девелопер должен числиться в списке как юрлицо. Стоит обратить внимание на дату регистрации.
2. Уставная документация.
3. Разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Заключение органа исполнительной власти о том, что Застройщик и проектная декларация соответствуют критериям, установленным законом. Это значит, что Девелопер предоставил о себе полную информацию, указал бенефициарных владельцев, предоставил сведения обо всех ведомых им проектах, раскрыл сведения о материальной состоятельности и предоставил данные годовых финансовых отчетов.
5. Документ, подтверждающий правомочность представителя действовать от имени компании.

Также следует проверить, не открыты ли в отношении компании исполнительные производства. Возможно, имущество Застройщика находится под арестом. Об этом можно узнать в отделении Федеральной службы судебных приставов.

Вторичный рынок

Если не Застройщик, а третье физлицо предлагает купить квартиру по сравнительно заниженной цене, стоит более ответственно отнестись к поверке документов. С большой вероятностью продается неликвид, и переезда в новое жилье придется ждать несколько лет.

Новостройка

Основные риски покупки жилья на первичном рынке:

• остановка строительства;
• отсутствие у Девелопера необходимых разрешений на возведение жилого комплекса;
• участие в мошеннической схеме, цель которой — привлечение и последующее нецелевое использования капитала инвесторов.

Несмотря на большую защиту инвесторов, необходимо проявлять бдительность и проверять документы о законности деятельности застройщика.

Образец Договора долевого участия с Застройщиком

Сроки проведения сделки

При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.

Как избежать обмана

Недоверие — черта, которая поможет избежать мошенников. Нужно доверять не словам Застройщика или представителя компании об их финансовом благополучии, большом количестве сданных объектов, а только фактам, отраженным в официальных документах. Наибольшую опасность для покупателя несет:

1. Приобретение квартиры по доверенности. Даже действительный документ может быть получен путем обмана, шантажа. Покупая квартиру у поверенного, необходимо предварительно выяснить в организации, наделялся ли представитель такими полномочиями.
2. Покупка наследственного имущества. Споры о наследстве могут возникнуть через много лет (максимум —10) после оформления квартиры в собственность. Если в суде будет доказано, что наследник имеет право на квартиру, сделка будет отменена.
3. Оформление квартиры по подложным документам. Несмотря на многоступенчатый процесс проверки документации со стороны госструктур, не исключен обман. Мошенники могут действовать от лица недееспособных лиц, доверчивых граждан преклонного возраста, поэтому лучше сразу исключить сделки, где компания является представителем собственника.

Купить квартиру, не рискуя собственным капиталом, поможет бдительность, внимательность и знание законодательства.

Как составить договор и организовать безопасное проведение взаиморасчетов путем оформления аккредитива, аренды банковской ячейки? Специализируясь на проведении сделок с недвижимостью, юрист безошибочно выявляет признаки мошеннических схем. Подозрительные документы проверяются на достоверность путем самостоятельной отправки запросов в ЕГРН, ФССП.

Юрист поможет определить правомочность продавца, предотвратить потерю имущества в будущем. Организация юридического сопровождения сделки — единственный шанс избежать обмана и оформить нужные документы в кратчайшие сроки.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Риски покупки квартиры у юридического лица

Приобретение недвижимости – само по себе ответственное дело, к которому нужно относиться с большой серьезностью, но, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица, следует быть еще более внимательным.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Такая необходимость связана с повышенным риском сделки, а также с повышенным уровнем мошенничества в этой сфере.

Несмотря на всевозможные риски покупки, вполне возможно купить жилье у юридического лица и не пожалеть об этом.

Прочитав данное руководство, вы тоже сможете минимизировать свои риски и обзавестись собственным жильем.

Особенности сделки

Главная особенность, которой обладает сделка покупки квартиры у юридического лица – статус продавца.

Он диктует необходимость получения разрешения на отчуждение продаваемого недвижимого имущества у всех официальных учредителей юридического лица.

В связи с этим сделка отличается:

• более сложной процедурой оформления;
• большим пакетом необходимых документов.

Соответственно, времени на приобретение такого жилья уйдет существенно больше.

Есть ли риск?

Риски есть в каждой сделке по покупке квартиры, но в случае с приобретением жилья у юридического лица они более высокие.

К наиболее вероятным рискам относятся:

• возможность проведения сделки по поддельным документам;
• расторжение сделки юридическим лицом после ее совершения через суд;
• финансовые махинации и значительные переплаты.

Чтобы минимизировать подобные риски во время покупки, следует ответственно отнестись к проверке документов и самого объекта недвижимости.

Также рекомендуется привлечь опытного риэлтора или агентство недвижимости, которые сделают практически всю работу за вас.

Покупка квартиры у юридического лица

Порядок приобретения квартиры у юридического лица во многом схож с покупкой жилья у физических лиц.

Сюда входит:

• подбор подходящего под личные требования объекта недвижимости;
• проверка квартиры и документов юридического лица;
• составление и подписание договора;
• передача денег в качестве оплаты;
• регистрация собственности.

В зависимости от конкретного случая покупки недвижимости указанный ранее порядок может несколько изменяться или дополняться, и такие случаи будут подробно рассмотрены ниже.

В новостройке

По своей сути покупка жилья в новостройке практически всегда является сделкой с юридическим лицом – застройщиком или агентством недвижимости.

По этой причине процедура имеет стандартный для таких случаев вид, однако рекомендуется уделить особое внимание нюансам:

• при покупке жилья на этапе строительства тщательно проверяйте все необходимые документы и разрешения организации, выступающей в качестве продавца;
• удостоверьтесь, что застройщик уже имеет за плечами удачно завершенные и сданные в эксплуатацию проекты, прочитайте отзывы от реальных покупателей жилья;
• оплачивайте сделку только после того, как заключенный договор покупки квартиры будет официально зарегистрирован в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Помните о возможном мошенничестве и рисках, которые существенно усиливаются при покупке недвижимости у юридического лица в новостройках. Берегите свое время и деньги.

На вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке, принадлежащей юридическому лицу, менее рискованная операция.

Главный залог успеха – тщательная проверка документов продавца и реальная оценка приобретаемого объекта недвижимости.

• сбор документов;
• подписание договора купли-продажи;
• взаимобезопасная оплата сделки;
• регистрация права собственности покупателем.

Чтобы минимизировать возможные риски, можно обратиться к услугам профессионального агентства недвижимости или опытного по таким делам риэлтора.

Приобретение недвижимости у юридического лица в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки – здесь так же необходимо собрать и предоставить в банк определенный набор документов, произвести оценку недвижимости и отправить в банк оценочный сертификат.

Главное отличие состоит в том, что деньги, выданные банком, будут отправлены не на счет физического лица (как в обычном случае), а на расчетный счет организации, у которой приобретается недвижимость.

В некоторых случаях юридическое лицо может потребовать внесение первоначального взноса до оформления сделки, что является нормальной практикой.

Как оплатить покупку недвижимости материнским капиталом? Смотрите тут.

Подводные камни

Покупка квартиры у юридического лица так или иначе сопряжена с многочисленными рисками.

На практике могут возникнуть следующие ситуации, в ходе которых может быть потрачено время, деньги и право собственности на приобретенное жилье:

• продажа недвижимости по поддельной документации: попасть на такой риск очень опасно, так как в случае, если суд признает сделку недействительной (что скорее всего и случится), покупатель останется без квартиры и денег – возвратить их будет некому;
• продажа квартиры лицом с ограниченной дееспособностью: как и в предыдущем случае, есть риск расторжения договора купли-продажи, если продавец докажет собственную ограниченную дееспособность в судебном порядке, в итоге потраченное время и деньги;
• продажа квартиры, полученной в наследство по поддельным документам: также есть риск, что на купленную недвижимость начнут претендовать наследники, которые по какой-либо причине не вступили в наследство и обратятся в суд для расторжения сделки.

На практике могут встретиться и другие неприятные ситуации, в результате которых в лучшем случае будет потрачено время.

Следует остерегаться мошенников и тщательно проверять все нюансы.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки аналогичен в случае покупки квартиры у частного лица. По крайней мере для покупателя принцип остается тем же: подписание договора, расчет и регистрация права собственности.

Юридическому лицу потребуется:

• получить разрешение всех учредителей;
• собрать необходимые документы.

Список документов для обеих сторон представлен далее.

Покупателю для совершения сделки потребуются следующие бумаги:

• паспорт;
• согласие супруга на покупку имущества (если сделка совершается в браке);
• документы, подтверждающие платежеспособность (при взятии ипотеки).

Образец согласия супруга на покупку квартиры можно скачать тут.

Юридическому лицу придется постараться, собрав следующие документы:

• документ-основание;
• технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости;
• справка из налоговой;
• справка из управляющей компании;
• копия лицевого счета;
• учредительная документация организации.

Документ-основание – бумага, задачей которой является подтверждение пути передачи квартиры в собственность юридического лица от предыдущего владельца.

Оплата сделки с юридическим лицом может осуществляться одним из указанных способов:

• безналичный расчет на расчетный счет организации;
• банковский аккредитив.

Вопросы налогообложения

При продаже недвижимости юридическое лицо подвергается налогообложению, которое в данном случае имеет свои особенности и зависит от категории, к которому лицо принадлежит.

Так, известно, что сделки по продаже жилого имущества освобождаются от уплаты НДС. В таком случае, юридическому лицу будет необходимо оплатить только налог с полученной прибыли.

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке? Полный перечень здесь.

Интересует порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция в этой статье.

Как избежать мошенничества?

Так ли рискованна покупка квартиры у юридического лица?

Риски покупателя действительно есть, но их можно значительно уменьшить, если взять на вооружение несколько простых правил:

• откажитесь от приобретения имущества по доверенности – признавайте только паспорт;
• проследите, чтобы сделка была оформлена в нотариальной форме;
• проверьте полномочия лица, которое подписывает договор купли-продажи жилья;
• проверьте наследственное дело выбранной квартиры;
• убедитесь в законности документов-оснований.

Откажитесь от стереотипа о том, что любому юридическому лицу можно безосновательно доверять.

Перед подписанием договора и перечислением денег тщательно проверьте все нюансы, а чтобы ничего не пропустить, пригласите опытного риэлтора. Будьте внимательны!

На видео о приобретении недвижимости у юридического лица

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники

1. 
   Хропанюк, Валентин Теория государства и права / Валентин Хропанюк. — М.: Димов, Ткачев, Дабахов, 1996. — 384 c.
2. 
   Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.
3. 
   Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.
4. Новое в судебном законодательстве Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2017. — 128 c.