Продажа доли в приватизированной квартире

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

○ Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

• Гражданским кодексом;
• Налоговым кодексом;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
• ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
• «Основами законодательства РФ о нотариате»;
• Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

○ Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

✔ Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

✔ Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

✔ Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

✔ Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

• описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
• цены;
• информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

○ Советы юриста:

✔ Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

[2]

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

✔ Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев?

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

• что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
• при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения. Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса. При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны. Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть. В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену. Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене. Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

• ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
• либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Особенности покупки доли в квартире в 2019 году

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2019 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2019 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.

Продавец-собственник должен иметь на руках документ, в котором указана принадлежащая доля в дробном или процентном соотношении.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Если стороны не смогли выполнить раздел самостоятельно, квартира делится через суд. Нюанс владения квартирой в долевой собственности в том, что нельзя в натуре выделить долю.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Главная особенность владения долей в квартире это несколько ограниченное право распоряжения собственным имуществом.

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.

[3]

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.

Важно указать цену, по которой продавец планирует продать свою часть в действительности.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).

С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, читайте здесь.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Когда в квартире прописан ребенок	Нужно получить согласие органов опеки, поскольку предполагается проживание в квартире постороннего лица
При наличии перепланировки	В квартире потребуется ее узаконить и получить новый технический паспорт
Для приобретения доли в квартире	Потребуется получить согласие супруга (в случае официального брака)

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Процедура и нюансы продажи доли в приватизированной квартире

Если у жилья несколько собственников, то может появиться вопрос, как продать долю в приватизированной квартире. При приватизации каждому зарегистрированному обычно выдается своя доля, которые чаще всего равны между собой. По закону, собственник доли может распоряжаться ею как захочет, однако у многих здесь возникают некоторые сложности. Из данной статьи вы узнаете, как решить этот вопрос и не столкнуться с различного рода трудностями, почему квартиру без согласия других владельцев продать не получится.

Можно ли официально продать долю в приватизированной квартире? Согласно российскому законодательству, если вы владеете долей в квартире (прошли процедуру приватизации), то можете распоряжаться ею так, как пожелаете. Однако здесь необходимо учесть некоторые нюансы:

• Продать жилье или обменять его можно только при согласии всех владельцев. Если хотя бы один не согласен, то завершить такую сделку уже не получится. Когда вы приватизируете недвижимость, необходимо это учитывать.

• Если вы продаете свою долю, то другие владельцы недвижимости должны быть первыми кандидатами на покупку.

Получается, что если вы решили продать свою долю в квартиры, которая принадлежит вам, то в первую очередь следует предупредить других собственников об этом. Вы должны сообщить, когда именно хотите продать недвижимость и по какой цене. Есть вероятность, что они захотят приобрести вашу долю. Если же такого желания никто и собственников не изъявит, то вы можете продавать долю в квартире кому-то другому, и это уже не будет являться нарушением законодательства.

Процедура продажи

Для того чтобы всё было сделано правильно, вам необходимо знать обо всех важных этапах продажи доли в приватизированной квартире. Если какой-то из моментов будет упущен, то вы просто нарушите российское законодательство. Процедура продажи доли выглядит следующим образом:

• Вы принимаете решение, что хотите продать свою часть недвижимости. Далее устанавливаете на нее определенную цену и предупреждаете других владельцев о продаже. Они должны быть уведомлены об этом в письменном виде. Данное условие является обязательным даже в том случае, если вы проживаете вместе и видитесь каждый день.

• Собственникам дается один месяц на то, чтобы решить – хотят ли они покупать долю или же нет. Выкупить недвижимость они могут по той цене, которую установил продавец. Если же они не хотят этого делать, то вы имеете полное право искать покупателя на долю в квартире.
• Далее вы находите покупателя и заключаете с ним договор о купле-продаже.

Важно! Если не было предъявлено письменное предупреждение другим владельцам о том, что вы хотите продать квартиру. В том случае, если этого сделано не будет, то совладельцы могут в итоге оспорить сделку.

Проведение сделки

Продажа доли в приватизированной квартире практически ничем не отличается от продажи любой другой недвижимости. Здесь требуется подготовить всё те документы и найти покупателей. Однако существуют некоторые нюансы, которые могут очень сильно испортить жизнь продавцу. Обо всех таких моментах необходимо обязательно знать.

Продавцы очень часто забывают, что других совладельцев необходимо предупредить о продаже в письменном виде, и всё правильно задокументировать. На этой почве может возникнуть огромное количество проблем. После продажи квартиры другие владельцы еще в течение трех месяцев могут обратиться в суд и оспорить сделку. Именно поэтому не стоит игнорировать данный момент. Даже если вы предупредили собственников устно, те отказались выкупать вашу долю и сказали, что в будущем не будут ничего не делать. Вне зависимости от ваших отношений с собственниками, вам всё равно нужно составить письменное предупреждение. Это убережет от проблем.

Здесь стоит уточнить, что готовить предупреждение не стоит в том случае, если доля передается по договору дарения. Некоторые таким образом пытаются замаскировать продажу части квартиры, однако такой вариант не очень хорош, так как в конечном итоге всё может выясниться и привести к не очень приятным последствиям.

Чтобы сделка прошла без каких-либо проблем, необходимо правильно подготовить документы. Для продажи доли вам потребуется подготовить следующие бумаги:

• Письменное предупреждение о продаже доли. Оно должно быть составлено в обязательном порядке.

• Договор купли-продажи.
• Документы технического характера на квартиру.

Все документы на квартиру рекомендуется подготовить заранее, чтобы не заниматься этим перед самой продажей. Если что-то было утеряно, то бумаги требуется восстановить. Не забывайте, что восстановление документов занимает определенное время, и это нужно учитывать. Не следует заниматься этим уже после того, как вы найдете покупателя.

Дополнительные трудности могут возникнуть в том случае, если одни из владельцев квартиры является гражданином, не достигшим своего совершеннолетнего возраста. В таком случае все сделки могут совершаться только в том случае, если на этот даст разрешение орган опеки. Такие нюансы в значительной мере усложняют всю процедуру, о чем стоит учитывать, если вы решили продать часть приватизированной квартиры.

Не забывайте и том, что у вас, скорее всего, возникнут трудности с поиском покупателя, так как желающих купить только часть квартиры очень мало. Идеально, если на покупку решаться другие собственники. В другом случае покупателя вы будете искать очень долго. Кроме того, есть вероятность, что вам придется значительно снизить цену, чтобы всё-таки найти покупателей на недвижимость.

Проще всего будет передать часть квартиры по договору дарения. Здесь вам не придется сталкиваться с трудностями, как при продаже. Многие именно так и делают, что не является нарушением российского законодательства. При этом стоит учитывать, что дарение – это безвозмездная передача имущества. То есть, вы пишите договор дарения на другое лицо и передаете ему долю в квартире, а он вам при этом ничего не должен. Если за квартиру отдаются деньги, то дарением это назвать уже нельзя. Кроме того, в договоре, в принципе, нельзя прописывать какие-то дополнительные условия, так как это является нарушением российского законодательства.

Наследство

Долю в приватизированной квартире можно не только продавать или дарить, но и передавать по наследству. Здесь работают те самые правила, как и при другой передаче имущества по наследству. Получать разрешение от других собственников для этого вам не требуется. Вы пишите завещание, в котором указываете все важные данные – сведения о недвижимости и наследнике. Завещание должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса. Если бумага не будет заверена, то ее нельзя в дальнейшем признать действительной.

Следует уточнить, что передать долю в приватизированной квартире можно не только кому-то из людей, но и государству. Подобное действие не запрещается законом, и вы имеете на это полное право.

Если вы не хотите самостоятельно разбираться во всех вопросах продажи доли в приватизированной квартире, то вам стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу. Таким образом, вы сможете избежать очень многих проблем. Он поможет вам собрать все необходимые документы и разобраться в важных моментах. Также у вас есть возможность начать сотрудничество с агентствами недвижимости. Это поможет вам избавиться от хлопот по поиску покупателей. Здесь стоит уточнить, что агентству недвижимости вам не придется дополнительно платить, так как подобного рода расходы берет на себя покупатель. Вам необходимо только предоставить им всю информацию о недвижимости и ждать звонков. Таким образом, вы сможете сэкономить свое время. В любом случае вам теперь известно, как продать долю в приватизированной квартире.

Продажа доли в приватизированной квартире

Все вопросы, связанные с реализацией доли в квартире, прошедшей приватизацию, регулируются с помощью норм, установленных гражданским законодательством. Само жилье относят к приватизированному в случае, если оно до этого находилось в собственности государства и было передано конкретным лицам, основываясь на условиях спецсоглашения.

Когда последнее проходит соответствующую регистрацию, гражданин приобретает статус полноправного владельца такого недвижимого объекта.

[1]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Приватизированная квартира: как продать долю

Как результат приватизационного процесса, в случае участия в нем нескольких жильцов, объект недвижимости отходит в их общую собственность. Каждому такому жильцу, в случае принятия им участия в процедуре, должна причитаться отдельная имущественная часть (преимущественно, она является равной, если при приватизационном процессе не заключалось другое соглашение).

Согласно законодательным нормам, каждый из сособственников имеет полное право распоряжения своей долей по личному усмотрению.

Но, все же, существуют определенные ограничения:

• Совершать с объектом недвижимости какие-либо действия (реализовывать, передавать в дар, менять, проводить капремонт), владельцы имеют право только по согласованию друг с другом: при отказе от принятия конкретного решения хотя бы одним из владельцев, станет невозможным заключение сделки или любое другое распоряжение жильем;
• При реализации конкретной доли, преимущество в приобретении имеют остальные сособственники (часть жилья должна быть предложена им первым).

Документы для продажи доли в квартире.

Можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников, читайте тут.

То есть когда один из владельцев принял решение выставить свою долю в квартире (приватизированной) на реализацию, первое, что ему следует сделать согласно закону, – известить о своем намерении остальных совладельцев, с предложением конкретной цены. Только когда совладельцы откажутся от приобретения доли, у владельца есть право заключить договор купли-продажи с любым другим лицом.

В итоге, процесс реализации доли жилья проходит по следующей схеме:

• Владелец обозначает конкретную цену, по которой он намеревается выставить на реализацию свою собственность, а затем разыскивает покупателя, которого эта цену устраивает;
• До того, как приступить к заключению договора с покупателем, он проводит извещение остальных сособственников жилья о запланированной реализации. Форма извещения – письменная. Ее необходимо соблюсти даже в том случае, если все совладельцы живут вместе и ежедневно видят друг друга;
• Извещенные о проведении продажи, сособственники принимают решение о том, выкупать ли им долю самим. Законодательно для принятия подобного решения отводится срок, не превышающий одного месяца;
• В случае, если сособственники жилплощади не желают, чтобы доля, выставленная на реализацию, приобреталась кем-то посторонним, они должны провести ее выкуп именно по цене и при условиях, которые продавец выдвигал изначально при намерении заключения договора купли-продажи;
• В случае получения отказа либо когда на протяжении одного месяца ни один из владельцев не решился на приобретение предложенной доли жилплощади, у продавца есть полное право заключения договора с любым из посторонних граждан.

Как реализовать долю в квартире, прошедшей приватизацию, не допуская ошибок?

Но, все же, существуют определенные нюансы, которые могут изрядно подпортить продавцу его жизнь. Давайте рассмотрим, как избежать таковых.

Первый нюанс состоит в том, что продавец уже оформил договор, однако, один из совладельцев стал заявлять о том, что его не известили о планируемой сделке и, следовательно, какого-либо согласия на ее заключение им не давалось.

В течение ближайших трех месяцев, у него есть право подачи иска с требованием вынесения судом решения о юридической недействительности заключенной сделки.

Противодействие такому развитию сценария состоит во внимательном документировании каждого проделанного шага. Извещение о запланированной реализации проводится только через заказное письмо, с наличием описи вложения.

В случае передачи извещения лично из рук в руки, документ подготавливается в двух одинаковых экземплярах, на одном из которых извещенный сособственник должен оставить личную подпись, удостоверив, таким образом, получение документа. Отказ от приобретения следует заверять нотариально. Эти действия смогут обезопасить от возможных в будущем претензий.

Правило, связанное с предупреждением и преимущественным правом, может не действовать только в случае с дарственной. Но следует учитывать, что попытка применения дарственной в качества маскировки договора купли-продажи (собственник доли передает ее в дар постороннему лицу, которое, поскольку это не воспрещено, передает дарителю денежные средства), может окончиться совсем не так, как рассчитывают стороны.

Кто-либо из числа сособственников жилья может предпринять попытку с помощью суда доказать притворность подобной сделки: при этом он будет иметь неплохие шансы выиграть судебное дело. Согласно законодательству, на притворные сделки распространяются правила, которые определены для тех сделок, которые намеревались скрыть. При данных обстоятельствах, это будет договор купли-продажи, который, без получения разрешения от сособственников или отказа их от проведения выкупа, будет считаться юридически недействительным.

Вариант второй можно отнести больше к хитрости лица, реализующего долю. Определенные продавцы, чтобы не обременять себя сложностями подготовки и рассылки предупреждений, подготавливают вместо договора продажи, договор мены. Предпринимать подобный шаг крайне не рекомендуют, поскольку преимущество будет действовать и в этом случае.

Все это связано с тем, что законодатель стремился сохранить круг сособственников или же способствовал тому, чтобы их количество плавно сужалось. По этой причине, и в случае с меной также необходимо заручиться разрешением остальных сособственников.

В третьей «хитрой» процедуре также все на первый взгляд законно:

• Собственник доли получает денежные средства в качестве долга, определяя долю как залоговый предмет;
• Средства им в срок не возвращаются;
• Вторая сторона истребует заложенную часть недвижимости в свое владение, что соответствует законодательным нормам.

Возможностей опротестовать такой договор у сособственников гораздо меньше, нежели при ситуации с меной: закон не может запретить заем денег, а обозначать как предмет залога часть недвижимости возможно по закону, без получения какого-либо разрешения от остальных сособственников.

Но и тут могут применяться правила, используемые к сделке, признанной притворной, последствия будут аналогичными указанным ранее.

Реализация с помощью принудительного выдела имущественной доли

Если в отношении жилья ведутся затяжные споры, без желания уступки с какой-либо стороны, по причине чего возможности реализовать долю с помощью права преимущественной покупки нет, владелец, который желает приобрести в качестве замены доли денежные средства, может потребовать ее выдела. Законодательно предусмотрено проведение выдела в натуре. Должны получиться четко обозначенные «квадраты» в жилье.

Так как фактически в любой городской квартире (прошедшей приватизацию) нельзя выделить отдельную ее часть, обеспечив изолированность помещения, инициирующий выдел может потребовать от сособственников забрать принадлежащую ему часть жилплощади с соответствующей выплатой компенсации. Объем компенсации определяется в судебном порядке.

Подобный метод является удобным, поскольку при его использовании не нужно согласие прочих сособственников, но при этом имеются две неустранимые сложности:

• Требуется проведение независимой оценки жилья при помощи эксперта;
• Этап получения средств растянется на неопределенное время, поскольку сам процесс истребования задолженности с лица, которое не выражает желания платить, довольно непрост.

Продать долю в приватизированной квартире с несовершеннолетним

Сложности могут появиться, и когда среди совладельцев присутствует лицо, не достигшее возраста 18 лет. При данных обстоятельствах, каждая сделка, которая затрагивает напрямую интересы такого лица, нуждается в дополнительном согласовании с органом опеки и попечительства на месте. Без соблюдения подобных условий, реализацию доли могут признать сделкой, совершенной на незаконных основаниях.

Подобное правило не затрагивает те случаи, при которых, по результату запланированной сделки, имущественная часть ребенка подлежит увеличению. Но если сами родители или прочие лица, выполняющие их обязанности, запланировали реализацию части недвижимости, принадлежащей ребенку, получение разрешения от уполномоченного органа является обязательным.

Подобное разрешение может быть получено лишь при наличии гарантий что:

• На ребенка будет приобретена большая или равная прошлой доля в новом жилье;
• Все средства, приобретенные по результатам проведения сделки и которые отходят ребенку, будут перечислены на его депозит, которым он сможет распорядиться с момента своего совершеннолетия.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники

1. 
   Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.
2. 
   Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
3. 
   Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.