Покупка квартиры по дду пошаговая инструкция

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

• Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
• Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора. Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств. Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику. Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица. Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

• не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
• не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности. Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

• описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора». Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
• характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
• срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• цена квартиры и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на квартиру;
• способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
• описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан. Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию. Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

• до того, как дом будет построен;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом. Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно. К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

• «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

• нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
• методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
• права и обязанности каждой из сторон;
• ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
• цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
• сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
• технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Покупка квартиры в строящемся доме или новостройке, пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений в благонадежности застройщика.

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

○ Как правильно составить договор?

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

[1]

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

○ Советы юриста:

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры по ДДУ инструкция для покупателя

Люди хотят, чтобы их квартира была комфортной, нигде ничего не текло, дом был экологически чистым и высокого класса энергосбережения. На вторичном рынке такую квартиру купить можно, но её стоимость отталкивает покупателей.

Есть другой вариант – это покупка квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция о том, как воплотить этот вариант в жизнь содержится в нашей статье.

[3]

Покупка жилья во вновь строящемся доме всегда обходиться дешевле. Есть, конечно, и другие плюсы. Хотя нельзя отрицать того, что существуют и минусы.

Покупка квартиры по договору долевого участия, пошаговая инструкция

Это обстоятельство вызывает некоторые опасения. Риск, при осуществлении покупки того, чего ещё нет, безусловно, велик. В настоящее время ситуация немного нормализовалась, но случаев, когда деньги теряются безвозвратно очень много.

Исходя из этих обстоятельств, подход к выбору застройщика должен быть серьёзным.

[2]

Поэтому, перед заключением сделки нужно сделать следующие шаги:

• Проверка застройщика на предмет его полномочий, добросовестности и наличия у него ресурсов для выполнения обязательств
• Тщательно изучить договор долевого участия на соответствие его законодательству и отсутствие в нём подводных камней, лучше всего показать этот документ грамотному юристу
• Выяснить, какая именно страховая компания осуществляет страхование ДДУ, с недавнего времени, это обязательное условие заключения таких договоров

Эти несложные действия в дальнейшем, минимизируют ваши риски остаться без жилья.

Этапы покупки квартиры по ДДУ

По сути, в предыдущей части статьи шла речь о первом этапе покупки жилья по договору долевого участия. Непосредственно, это поиск подходящей квартиры и удостоверение в надёжности строителей.

Второй этап включает в себя сбор необходимых документов, для осуществления сделки. Перечень зависит от статуса покупателя.

Это могут быть как нотариально заверенное согласие супруга(ги) на совершение сделки, так и согласие органов опеки и попечительства, если для покупки квартиры используются средства материнского капитала.

Соответственно за ними нужно обратиться, к нотариусу и в опеку, по месту вашей постоянной регистрации.

На третьем этапе происходит подписание договора долевого участия. С этим, наверное, все понятно.

Далее должна быть оформлена страховка при покупке квартиры по ДДУ. Как правило, у застройщика уже заключён договор со страховой компанией, вам лишь останется подписать договор, и оплатить страховку по выставленному счету в банке или кассе страховой компании.

Пятый этап, это ожидание окончания строительства. Вы можете, контролировать качество отделки вашего помещения, делать замечания, в общем, осуществлять контроль.

Шестое, что нужно сделать, это подписать акт приёма-передачи квартиры. Чтобы этот этап прошёл быстро, смотрите пятый этап.

И последнее, оформление жилья в собственность. С учётом изменений, с 1 января 2017 года, это необходимо делать через нотариуса.

Каждый из этапов, требует более подробного рассмотрения. Это необходимо потому, что во многих случаях, за общими понятиями находится огромный массив информации.

В целях облегчения задачи изучения нужной информации, нами будет опубликована так называемая “выжимка” из общей массы сведений, которые следует знать.

Сбор документов для заключения договора долевого участия

Этап сбора документов, не содержит каких-либо сложностей. Обычно, для заключения ДДУ, необходим стандартный пакет документов.

Паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях могут предоставляться и другие документы, удостоверяющие личность. Например, удостоверение офицера или паспорт гражданина иностранного государства.

Если гражданин состоит в законном браке, то может потребоваться заверенное нотариусом письменное согласие супруги или супруга, сведения о детях, свидетельство о браке.

В случае если, ДДУ заключается с несовершеннолетними детьми, то необходимо согласие опекунов и свидетельство о рождении. Согласие опекунов нужно и при совершении сделки с не полностью дееспособным гражданином.

В некоторых, отдельно взятых случаях, законом предусмотрена необходимость предоставления различных справок, свидетельствующих о каком-либо обстоятельстве.

После того как собраны необходимые документы при покупке квартиры по ДДУ, появляется возможность заключить сделку.

Подписание договора и оформление страховки

Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

Особое внимание следует уделить и договору страхования.

Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.

Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

Подписание акта приёма-передачи квартиры по ДДУ

Долгое ожидание сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, всегда омрачает такое событие, как приобретение недвижимости.

Однако увязывать это событие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства не стоит. Строители ещё должны присвоить дому почтовый и географический адрес.

Он нужен для осуществления регистрации права собственности нового владельца жилья. И только после того, как это последнее действие будет выполнено, можно подписывать передаточный акт.

После чего, можно отправляться в МФЦ, с целью зарегистрировать право собственности на квартиру.

Для этого необходимо предоставить следующие документы:

1. Заявление о внесении сведений в ЕГРП о праве собственности на жилье
2. Договор долевого участия
3. Акт приёма-передачи, а также документы, которые подтверждают сдачу дома в эксплуатацию и присвоение почтового адреса

Эти документы должен предоставить застройщик, в момент подписания передаточного акта.

Вот как должна в целом выглядеть покупка квартиры по договору долевого участия и регистрация договора.

Источники

1. 
   Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
2. 
   CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.
3. 
   Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
4. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.