Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Самое полезное в статье: "Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка" с полноценной оценкой информации и выводами. На все вопросы может ответить дежурный юрист.

Содержание

1 alishavalenko.ru
2 Покупка квартиры у должника перед банком
3 Как законно продать арестованную квартиру в 2019: в счет уплаты долга самостоятельно или через судебных приставов
4 alishavalenko.ru
5 Покупка квартиры должника с торгов риски
6 Покупка арестованного имущества, квартиры у банка. Как это делается и что будет с прежним владельцем?
7 Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка
8 Как купить конфискованную квартиру

alishavalenko.ru

Покупка квартиры у должника перед банком

Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом. Совет экспертов: оформить титульное страхование предстоящей сделки. Такой шаг значительно снизит риски и спорные моменты. Например, при наличии регистрации несовершеннолетнего на отчуждаемой площади. Где искать и как купить? Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Стоит ли покупать изъятые квадратные метры, польстившись на выгоду и если да, то, как это сделать? Можно без изъятия — Жилье на реализацию отправляется на основании решения суда вступившего в законную силу, — объясняет начальник отдела организации работы по реализации имущества должников УФССП России по Нижегородской области Ольга Кабалова. — Как правило, эти квартиры являются залоговым имуществом, которое приобреталось по ипотеке в коммерческих банках. Видимо, нарушаются сроки оплаты обязательство по ипотеке, в связи с чем, кредитные организации обращаются в суд для обращения взыскания на имущество должника, а именно на заложенное жилье. Стоимость этого жилья указана в исполнительном документе – исполнительном листе.

[2]

Как правильно купить квартиру у банка?

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов. Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.
Содержание статьи ○ Особенности купли-продажи жилья. ○ Как регулируется? ○ Покупка квартиры у должника ✔ С торгов✔ Продажа жилья банком-кредитором ○ Основные риски при покупке ○ Стоит ли приобретать жилье у должника? ✔ Плюсы приобретения жилья у должника✔ Минусы покупки жилья ○ Как избежать проблем при покупке арестованного жилья? ○ Есть долги у купленной квартиры, что делать? ○ Советы юриста: ✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности.✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы. ○ Видео.

Арестованные метры: как приобрести жилье, изъятое за долги

Продажа квартир банком за долги

Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта. Самым рискованным вариантом является приобретение квартиры непосредственно у заемщика. Если вы решаетесь на такой шаг, помните, что без официального согласия банка операция будет признана недействительной сделкой.

Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально. Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку. Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда.

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

Риски покупки квартиры, находящейся в залоге Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры. Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:

не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком.

Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;

покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.

Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? особенности и риски

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену.

Уплаченный задаток, конечно же, учитывается. В этот же день победитель и организатор проводимого мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами. Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны.

Как купить залоговую квартиру у банка?

Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Покупка квартиры у должника перед банком

ВНИМАНИЕ: Ни в коем случае не следует приобретать залоговую недвижимость, не обеспеченную полным пакетом документации – такие сделки несут в себе угрозу оспоримости, с вытекающими юридическими последствиями. Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.

Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя.

Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Как законно продать арестованную квартиру в 2019: в счет уплаты долга самостоятельно или через судебных приставов

В статье подробно рассматривается, как продать арестованную квартиру, не нарушая существующих законов. Под формулировкой «арест» подразумевается наложение запрета на совершение юридически значимых действий по смене собственника. Он налагается за образование задолженностей по оплате коммунальных услуг и просрочки в платежах перед банком, если она является предметом залога.

Можно ли вообще проводить сделки с арестованной квартирой

Бывший владелец сообразно условиям сделки должен продать недвижимость лицу, который готов выкупить ее за установленную цену. Вопрос регламентируется нормативами статьи 454 ГК РФ. В ней отмечено, что продать недвижимость с обременением невозможно.

Важно. Неисполнение собственником требования об устранении причины ограничения влечет за собой организацию торгов, чтобы продать арестованную недвижимость. Если вы ее покупаете, то следует быть готовым к различного рода неприятностям. Например, к признанию торгов недействительными.

Если арестована не целая квартира, а доля

Каждый владелец долевой собственности вправе продать свою долю, если она обладает юридической чистотой. Но должен получить согласие других собственников. Они наделены преимущественным правом выкупа, даже если на их долю наложен запрет на осуществление регистрационных действий. Если участники долевой собственности не могут прийти к единому мнению, то они должны обратиться в судебный орган с просьбой разрешить спор.

Читайте так же: Типовой образец программы проведения первичного инструктажа на рабочем месте по охране труда – разра

Продать квартиру целиком или ее арестованную долю невозможно, если на нее наложено обременение. Тем более приобрести у ФССП, которая не занимается продажей. Процедуру организовывает и проводит специализированное учреждение в рамках исполнительного производства. Оно открывается на основании решения, вынесенного судебным органом.

Процедура продажи между физическими лицами

Последовательность действий при реализации арестованной квартиры:

Найти потенциального приобретателя.
Получить разрешение на осуществление процедуры от третьих лиц, которые наложили обременение в целях исполнительного производства. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением.
Снять запрет на осуществление юридически значимых действий путем устранения причины, послужившей для его установления.
Собрать требуемые документы, представляемые для совершения действий, отнесенных к числу юридически значимых.
Продать недвижимость согласно условиям договора купли-продажи. Неисполнение хотя бы одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.
Зарегистрировать переход права собственности в ФКП Росреестр.

Стороны могут добиться самостоятельно договоренности о том, кто будет заниматься снятием запрета, что допускается законом. Как правило, приобретатель вручает продавцу задаток в размере до 40 % от установленной платы, чтобы он погасил задолженность.

Внимание. Чтобы сделка обрела законную силу следует осуществить регистрацию права собственности в управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. На основании записи новому собственнику выдается правоустанавливающий документ.

Продажа квартиры приставами с торгов

В соответствии с правилами открытых торгов купить арестованную квартиру у судебных приставов нельзя. Они проводятся при наличии 2 и более потенциальных покупателей, которые готовы предложить сумму выше заявленной. Первоначальная цена указывается в решении судебного органа или исполнительном листе, а озвучивается территориальным отделением Федеральной службы судебных приставов.

Действия заинтересованного лица:

выбор квартиры, отвечающей запросам;
подача заявки на участие в открытых торгах;
заключение договора о внесении задатка определенного размера;
совершение платежа;
получение разрешения на участие в торгах.

Задаток подлежит возврату в полном объеме, если уплатившее его лицо не смогло осуществить свое намерение. Если продать успешно квартиру с первого раза не удалось, то торги назначаются заново через определенный промежуток времени. При этом стартовая цена арестованной квартиры уменьшается на 15 %, поэтому появляется возможность ее покупки не по рыночной стоимости.

Важно. Одним из недостатков подобной процедуры является невозможность предварительного осмотра покупки с целью выяснения ее реального состояния и фактической стоимости.

Покупка арестованной квартиры у банка

Несвоевременное исполнение кредитных обязательств или их неисполнение ведет к утрате права распоряжения жильем. Оно согласно кредитному договору переходит к банку, которому задолжал собственник. Он лишается возможности продать жилье либо обменять его, подарить, завещать. Зачастую такого рода ситуация возникает, когда недвижимость приобретается на ипотечные средства.

Покупка квартиры у банка может стать выгодным приобретением, потому что назначается невысокая цена. Он заинтересован в возврате выданных им дебитору средств, а не в получении прибыли с продажи.

Процедура сопровождается заключением договора, в котором указывается:

общая сумма задолженности, которая образовалась перед банком;
способ зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора;
порядок снятия обременения с жилой площади, приобретенной на средства ипотечного кредита.

Любой гражданин может купить арестованную квартиру без каких-либо осложнений, если она была отчуждена в пользу банка по решению судебного органа. В данной ситуации вероятные риски сводятся к минимуму, что выгодно не только для него, но и для продавца.

Судебная практика по спорным вопросам

Если возникает вопрос о том, как купить арестованную квартиру, то нужно помнить о вероятных рисках процедуры. Как показывает судебная практика, зачастую формируются конфликтные ситуации, избежать которых просто невозможно. Бывший собственник может подать апелляцию или кассацию, которая может разрешиться в его пользу.

Организаторы торгов могут продать арестованную квартиру, но они не несут ответственности за дальнейшие действия бывшего собственника. Приобретатель вынужден будет решать лично возникшие проблемы.

В их число входит:

отказ от выселения из проданной квартиры;
признание сделки недействительной вследствие допущения нарушений при проведении торгов либо предъявление покупателем фальшивых документов;
инициирование судебного разбирательства на основании искового заявления бывшего владельца.

Если куплена недвижимость с обременением, то следует обратиться к профессиональному юристу за разъяснениями по поводу правильного оформления на нее документов. Мера позволит избежать неприятных последствий совершаемой сделки.

В заключение следует заметить, что продажа арестованных квартир сопряжена не только рисками для покупателя, но и для продавца. Если соблюсти правила проведения сделки, то их можно продать без проблем. В любом случае покупателю следует проверить юридическую чистоту квартиры, а продавцу – разыскать покупателя, которому он может доверять.

Если вам требуется помощь с проверкой квартиры или снятием ареста, то ждем вас на бесплатную консультацию. Запись к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

alishavalenko.ru

Покупка квартиры должника с торгов риски

Правда это сделают не банк и не должник, а ФАУГИ, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя. С другой стороны, выселять должника и иных зарегистрированных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов, оснований для прекращения права пользования еще нет. Необходимо привлечь приставов. Закон в части выселения проживающих в квартире лиц в данном случае на стороне покупателя квартиры. Покупка квартиры с торгов новым владельцем квартиры является основанием для прекращения права пользования квартирой бывшего собственника.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.

Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества.

Читайте так же: Отпуск по уходу за ребёнком правила оформления, новое в законодательстве

Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника.

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

Юридическим лицам дополнительно потребуется представить следующие документы:

Ксерокопии учредительной документации, приложить к ней свидетельство регистрации.
Документы, выступающие подтверждением полномочий должностных лиц и органов управления (должны быть заверены руководством организации).
Разрешение в письменной форме от органа управления о покупке определенного имущества в ситуациях, когда такая необходимость указывается в учредительной документации.
Ксерокопия бухгалтерского баланса за последний отчетный период.
Доверенность на гражданина, который имеет право осуществлять действия от имени участника.
Другие документы, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Возможные трудности Как уже было отмечено выше, не все выселенные жильцы соглашаются с решением судебного органа.

Нюансы покупки арестованной квартиры

Участник торгов подписывает с продавцом (им выступает банк или государственный служащий) договор о передаче суммы задатка.
Составляется заявка на участие в мероприятии, прилагается к ней необходимый набор документов.
Заявитель допускается или отстраняется от участия в торгах, при этом ему выдается соответствующий протокол. Гражданин или компания, допущенная к мероприятию, являются его участниками.
Оформление Чтобы принять участие, потребуется собрать следующие документы:

Заявка на участие – она оформляется в соответствии с конкретной формой в двух вариантах.
Квитанция с банковской пометкой о том, что участник внес задаток на основании соответствующего договора.
Частным лицам необходимо предоставить ксерокопию паспорта.
Опись сданных бумаг, подписанная участником или его представителем.

Продажа имущества (квартиры) должника на аукционе.

Ooo «законное право»

Стоит ли проводить сделку по покупке арестованной квартиры? Подобные объекты недвижимости реализуются по доступной стоимости и связаны с определенными рисками. В чем выгода? Выгода приобретения арестованной квартиры заключается в экономии денежных средств. Продажа имущества с торгов организуется дешевле, нежели стоимость объекта в действительности.

Кроме того, если они не состоятся, то цена недвижимости будет продолжать падать. Покупка арестованной квартиры Обычно арестованная недвижимость – квартиры, оформленные в качестве залога. В ситуациях, когда должник не может выполнить свои обязательства перед банком, эти организации обращаются в судебные инстанции для взыскания имущества гражданина.

Стоимость жилой площади указывается в исполнительном листе. Пристав-исполнитель, который занимается ведением производства, сообщает должнику о сроке для исполнения обязательств – 5 суток.
И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации. Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции.
Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил.

Покупка квартиры должника с торгов риски

Также можно попросить продавца предоставить архивную выписку из домовой книги – в ней отражается история жильцов квартиры с момента «ввода ее в эксплуатацию». Получить этот документ можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Однако ЕГРП содержит только сведения, попавшие туда с момента основания регистрационной службы, то есть с 1998 года.
А продавец может и отказаться предоставлять выписку из архива, при том, что самому покупателю в ЖЭКе ее не дадут. И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру «с сюрпризом», сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем.

Большинство из них готово предпринять любые действия, чтобы вернуть обратно недвижимость. В таких ситуациях они обращаются в различные организации. Они берут на себя обязанности – освобождение заказчика от новых покупателей, обычно их называют коллекторами.

Однако заказчик не учитывает одного – в договоре с такими компаниями указывается, что они выселят новых жильцов, но ни слова о том, что квартира будет передана обратно клиенту. Действительно, ведь они не могут изменить уже принятого судебного решения. Эта деятельность не является законной, но может доставить немалое количество неудобств новым собственникам.

Покупка арестованного имущества, квартиры у банка. Как это делается и что будет с прежним владельцем?

Если должник не выплачивает кредитору необходимую сумму, на его имущество может быть наложен арест. В дальнейшем для погашения задолженности происходит реализация арестованного имущество. Этим может заниматься сам собственник, банк или служба судебных приставов. Расскажем, как происходит продажа арестованного имущества и что нужно учитывать при покупке такой недвижимости.

○ Видео.

○ Что такое «арестованное имущество»?

Наложение ареста – это принудительная мера исполнения судебного решения о взыскании долга с заемщика. Собственник не вправе распоряжаться арестованным имуществом по своему усмотрению.

Арест может быть осуществлен исключительно сотрудниками ФССП при наличии соответствующего решения суда. Нельзя арестовать имущество, если его стоимость несоизмерима с размером долга.

К примеру, нельзя арестовать автомобиль, если сумма задолженности и судебных издержек не превышает 1/3 от оценочной стоимости имущества.

Пункт 1 ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007:
Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

✔ Недвижимость.

Недвижимое имущество арестовывается за долги в последнюю очередь. Если жилье единственное, оно вообще не подлежит взысканию. На него может быть наложено обременение, но принудительная продажа незаконна.

Исключением будет ситуация, когда квартира приобреталась в ипотеку и выступает в качестве залогового имущества. В таком случае она может быть арестована.

В дальнейшем недвижимость продается, а вырученные средства идут в счет погашения кредита. Если после этого часть средств остается, она передается должнику.

✔ Автотранспортное средство.

Автомобиль может быть арестован в том случае, когда это целесообразно относительно суммы задолженности.

Нередки ситуации, когда собственник отказывается предоставлять транспортное средство судебным приставам. Лучше не усугублять положение, так как в этом случае автомобиль будет включен в базу со статусом «автоугон».

✔ Предметы культуры и искусства.

Предметы культуры и искусства могут быть арестованы за долги в первую очередь, так как относятся к роскоши, то есть не являются вещами первой необходимости, как, скажем единственное жилье.

Однако и в этом случае предварительно привлекаются специалисты для проведения оценочных работ. Если стоимость предметов культуры и искусства значительно превышает сумму долга, арест можно оспорить.

[3]

○ Можно ли купить арестованное имущество у банка?

Купить арестованное имущество можно одним из трех способов:

У должника, если он согласовал свои действия с банком. В этом случае стоимость квартиры не будет отличаться от среднерыночной или будет отличаться незначительно.
У банка через аккредитованное риэлторское агентство. Банк не имеет права продавать что-либо, поэтому непосредственной реализацией будет заниматься агентство недвижимости, с которым у банка заключен договор. Цена зависит от агентства.
Участие в открытых торгах. В этом случае просмотр квартиры невозможен. Кроме того, потребуется сразу внести залог, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.

Читайте так же: Кто и как обязан составлять график проведения обучения по охране труда на предприятии – примерный об

Обычно реализация происходит по следующей схеме: банк оформляет с должником договор о переходе имущественных прав на квартиру, затем происходит продажа, погашение долга, а то, что остается подлежит возврату бывшему владельцу.

✔ Особенности покупки.

Покупка такой квартиры отличается от приобретения свободного имущества. Лучше всего для покупателя принять участие в торгах или покупать квартиру с участием банка. Как правило, правоустанавливающие документы хранятся у кредитора, поэтому при покупке у должника ознакомиться с ними не удастся.

Видео (кликните для воспроизведения).

При этом продавец может оказаться недобросовестным. К примеру, он может потребовать задаток у нескольких лиц, а доказать использование обманной схемы потом будет проблематично.

✔ Документальная составляющая.

При покупке на аукционе от покупателя потребуется перечисление залога в качестве гарантии участия в торгах. Он должен предоставить банковские документы о перечислении денежных средств и общегражданский паспорт. Если покупка осуществляется у должника или банка, то достаточно паспорта.

В свою очередь, продавец обязан предоставить все документы, касающиеся реализуемого объекта. Это может быть:

Ипотечный договор.
Выписка из ЕГРН.
Справка из банка о сумме долга.
Постановление суда.
Исполнительный лист.
Разрешение от банка на реализацию квартиры.
Договор банка и агентства недвижимости.
Иные документы, имеющие отношение к делу.

Не стоит вносить предоплату (исключением являются торги) до изучения документов и составления предварительного договора купли-продажи.

✔ Договор между покупателем и банком.

Если квартира приобретается через открытые торги, то заменять договор будет протокол об итогах.

При покупке квартиры у банка в договоре обязательно прописывается сумма долга, порядок снятия обременения и способ перечисления суммы. Существенными условиями будут данные сторон, идентификационные сведения о квартире и информация о цене.

○ Что будет с прежним владельцем?

Прежний владелец после продажи квартиры не будет иметь на нее никаких прав. После регистрации перехода имущественных прав в Росреестре покупатель становится полноправным собственником жилья.

✔ Может ли он остаться проживать в недвижимости?

После продажи квартиры все проблемы, связанные с этой недвижимостью, банка не касаются. Решать их будет собственник.

Нужно учитывать, что не все должники согласны с арестом и продажей имущества. Вполне вероятно, что бывший владелец откажется выезжать с жилплощади. В этом случае нужно обращаться в полицию и службу судебных приставов.

✔ Как выписать бывшего владельца?

Если бывший владелец отказывается выписываться из квартиры, новому собственнику придется действовать через суд.

Потребуется обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры и предоставить все необходимые документы, относящиеся к делу.

○ Риски покупки такого жилья

Конечно, покупка обремененного жилья имеет свои риски:

Предварительный просмотр квартиры недоступен для покупателя.
Оценить жилье можно будет только по внешним признакам.
Бывшие владельцы могут быть не согласны с решением суда и попытаются обжаловать его.
Необходимость снятия обременения после приобретения.

В целом, арестованное имущество – выгодное приобретение. Однако нужно помнить о рисках и быть начеку.

○ Советы юриста:

✔ Если квартира была в залоге непродолжительное время и залоговая организация выставила ее на торги, не уведомив собственника, будет ли аннулирован договор купли-продажи, если собственник не согласиться с ним?

Если собственник не согласен с выставлением квартиры на торги, он вправе подать иск в суд. В этом случае действия залоговой организации незаконны, поэтому, скорее всего, суд примет решение об аннулировании договора купли-продажи.

✔ Квартира была обращена в собственность банка, вернут ли после ее продажи уплаченные ранее денежные средства?

Если после продажи квартиры и погашения задолженности останется часть средств, они будут переданы должнику. Банк не может претендовать на деньги заемщика. Он вправе «забрать» только ту сумму, которая была выдана в кредит.

Специалист Инна Белякова расскажет о рисках при покупке арестованного имущества у банка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

Непосредственно у банка залоговую квартиру приобрести можно. Но есть один нюанс – в этом случае она не является арестованной, поскольку арест имущества происходит через суд. Продажа залоговой квартиры значит, что ее собственник не выплачивает ипотечные платежи, и банк пытается урегулировать вопросы задолженности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Приобрести такую квартиру можно тремя способами:

Покупка арестованной квартиры на торгах

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Читайте так же: Права работников доноров

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира. За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Процедура проведения торгов

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

После оплаты задатка подается следующий пакет документов:

Заявка на участие в установленной форме.
Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
Документы, подтверждающие личность.
Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

В этот же день победитель и организатор проводимого мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.

Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.

Как купить конфискованную квартиру

Хотя в 2019 российский рынок недвижимости находится в стагнации, цены даже на бюджетное жилье остаются для большинства граждан заоблачными. В связи с этим россияне ищут другие пути приобретения квадратных метров, например, пытаются купить у банка квартиру-конфискат. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем на рынке недвижимости, но и проблем, которые сопровождают такое жилье, предостаточно. Обсудим, как объект приобретает статус конфискованного, насколько ниже его цена и как его приобрести.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Почему арестовывают квартиры

Вся недвижимость, которая выставляется на реализацию под контролем ФССП, – это арестованная недвижимость. Арест накладывается приставами-исполнителями в процессе исполнения судебных решений по взысканию с владельцев указанного жилья задолженностей.

Обременение оформляется постановлением сотрудника ФССП и отображается в реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы не позволить собственнику отчуждать жилье в пользу третьих лиц.

Арест судебными приставами на жилье налагается не только в пользу банков за просроченные кредиты. Это могут также быть:

Более того, закон позволяет арестовывать жилье должника в качестве обеспечения исполнения его обязательств, причем иногда это происходит еще на этапе судебного разбирательства.

Не в каждом случае арестованное имущество выставляется на торги. Сам факт ареста жилья еще не говорит о том, что на него будет обращено взыскание, если речь не идет об ипотеке. Для этого долг должен соразмеряться со стоимостью объекта, а должник – располагать иным жильем, в которое он может переехать.

Преимущества и недостатки приобретения конфискованного жилья

Кем бы ни выставлялось арестованное жилье на продажу, главным плюсом его приобретения является цена. Как правило, снижение стоимости по сравнению с рыночной ценой составляет от 10 до 40% в зависимости от:

особенностей объекта;
стадии его реализации;
органа, который его продает, – банк или ФССП.

Снижение цены связано в первую очередь с особенностями оценки. Перед продажей любая квартира, особенно, если ее реализация проходит под контролем ФССП, подвергается оценке. Но поскольку продажа осуществляется не в рыночных условиях, а ее сроки максимально сокращены, оценочная стоимость объекта оказывается ниже рыночной.

Кроме того, реализация арестованного жилья, как и продажа залоговой недвижимости банками, осуществляется в несколько этапов. Если объект не продается с первого раза, производится переоценка. Например, в рамках исполнительного производства изначальная стоимость реализации может снизиться на 15%.

Существует и ряд ощутимых минусов, с которыми может столкнуться покупатель:

Под покупку такого жилья не выдаются кредиты. Не считая вносимого заранее залога, средства, за которые приобретена квартира, нужно перечислить в предельно короткий срок.
Осмотреть такую квартиру нельзя – только оценить ее состояние по фото в отчете об оценке. Покупатель может узнать лишь адрес и технические характеристики объекта.
Несогласие владельцев с продажей станет поводом для судебных разбирательств, отказа выселиться из приобретенной квартиры и прочих проблем.
Документальное оформление может затянуться. Конфискованное жилье находится под обременением, снятием которого придется заниматься покупателю. На это нужно время и дополнительные расходы.

Читайте так же: Право семей с детьми на льготный проезд на транспорте в санкт-петербурге

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под арестом у банка

Многие банки осуществляют продажу залоговой недвижимости с единственным возможным обременением – ипотекой. А вот арестованные квартиры банков, выставленные на продажу, – это уже прерогатива ФССП и специализированных торговых организаций.

Следовательно, банки продают залоговое, а не арестованное имущество. И для покупателя это даже лучше, поскольку:

имущество продается по согласию всех сторон, без претензий от прежних владельцев;
на нем отсутствуют иные обременения в виде арестов, аренды, права пожизненного проживания и так далее.

Распространено несколько вариантов продажи залогового имущества:

Владельцы самостоятельно продают залоговую квартиру, согласовав процесс и цену с банком. В этом случае процедура похожа на покупку квартиры на рынке, с тем лишь отличием, что банк должен дать согласие на продажу. Схема выгодна и для должников, ведь позволяет продать квартиру в рыночных условиях и выручить максимальную цену.

Квартиру продает банк через собственные ресурсы. На сайте каждого учреждения есть раздел «Залоговое имущество», где размещены объявления о продаже квартир. Несколько примеров: Банк Санкт-Петербург , Россельхозбанк , Росбанк .

Продажа имущества с торгов, проводимых специализированной организацией. В интернете описано множество случаев, когда банк доверял продажу жилой недвижимости посредникам. Среди них Российский аукционный дом , iTender , РТС-Тенде р и так далее. Банк в этой ситуации выступает в качестве управляющего имуществом.

[1]

Аналогичная схема применяется и во время реализации арестованного приставами жилья. ФССП тоже привлекает для продажи торгующие организации. Рассмотрим подробнее, как купить арестованную квартиру у судебных приставов.

Покупка жилья с торгов

Продажа арестованного жилья производится на открытых торгах специализированной торгующей организацией. Участвовать в них могут все, кто отвечает требованиям к участникам торгов:

совершеннолетие,
дееспособность,
способность внести залог и так далее.

Регулируется данный процесс положениями ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» . Покупка имущества должников с торгов доступна тому, кто предложит наиболее высокую цену, так что окончательная стоимость может быть выше первоначальной.

Информация о проведении торгов должна быть открытой, поэтому она публикуется на Официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов . Здесь находятся сведения обо всех процедурах реализации имущества должников, а также:

данные о местоположении объекта;
наименование торгующей организации;
первоначальная цена и так далее.

Информацию о торгах можно найти и на сайтах региональных представительств ФССП.

Сами приставы не участвуют в выборе торгующих организаций. В соответствии с Соглашением между ФССП и Росимуществом № 0001/13/01-12/65 от 30.04.2015 , продажу курирует Росимущество через привлекаемые им специализированные компании.

Учитывая возможность переоценки, покупка залоговой квартиры с торгов – реальный шанс сэкономить. Потому рассмотрим подробнее процесс участия в них.

Как принять участие в торгах

Гражданин не может спонтанно поучаствовать в торгах по продаже арестованной недвижимости – он должен быть признан в качестве участника. Для этого ему потребуется:

найти информацию о специализированной торгующей организации, которая продает интересующий объект;
подать заявку на участие в торгах;
заключить договор о залоге и внести необходимую сумму (5 – 10% в зависимости от объекта);
подать другие документы, которые требует торгующая организация;
представить запечатанное в конверте предложение о цене выше стартовой.

Решение о допуске принимается в день, когда проводится аукцион залогового имущества. При соблюдении всех условий соискатель получает положительный ответ и становится участником торгов.

Отказ в допуске может быть обусловлен, например, отсутствием необходимых документов или непоступлением залога на счет.

Пакет необходимых документов

Для участия в торгах потенциальный участник предоставляет пакет документов, включающий в себя:

заявку установленной формы;

Порядок проведения аукциона

В день, на который назначен аукцион, все заявители собираются на месте проведения торгов. Как следует из сказанного выше, порядок проведения торгов арестованного недвижимого имущества не предполагает повышения ставки в процессе торгов.

В присутствии всех участников конверты вскрываются. Победителем становится тот, в чьем конверте заявлена самая высокая цена.

По результатам аукциона победителю выдается протокол. После подписания этого документа в течение срока, установленного условиями аукциона (10 дней, 1 месяц и так далее), покупатель обязан внести полную сумму, заявленную на торгах. После этого он может оформлять право собственности.

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка конфискованной квартиры с торгов представляется весьма привлекательным, но довольно сложным способом приобретения недвижимости. Такое жилье дешевле аналогов, представленных на рынке, однако доступная цена не всегда компенсирует возможные риски. Да и сам процесс участия в аукционе связан с определенными трудностями. Но если квартира и цена действительно достойны внимания, стоит попробовать.

Источники

Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.
Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
Чепурнова, Н. М. Судебная защита в механизме гарантирования прав и свобод. Конституционно-правовой аспект / Н.М. Чепурнова, Д.В. Белоусов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 168 c.
Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Оценка 5 проголосовавших: 1

Сергей Копылов

Я работаю юристом-консультантом в юридической конторе города Москва уже более 11 лет. По образованию, я тоже юрист. За время своей работ, я изучил множество юридических законов и столкнулся с различными проблемами в этой области. Поэтому имею большой опыт в данной сфере.