Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

по юридической сути это договор цессии, переуступки права;

по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;

по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;

по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали. Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ. Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы. В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь — застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

Покупка квартиры от собственникп подрядчика

1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет.

Как купить квартиру от подрядчика

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

• подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
• продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра. Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Как происходит регистрация прав? Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины (в районе 350 рублей).

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

• нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
• в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика.

Покупка квартиры у подрядчика

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

• надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
• характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
• потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
• проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

• Заявления о госрегистрации.
• Квитанции об оплате госпошлины.
• Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
• Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
• Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
• Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Новостройки от подрядчиков в москве и подмосковье

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Когда подрядчик передает его покупателю, то определенный риск для последнего имеется. Согласно такому договору, строительная компания передает объект недвижимости подрядчику за то, что он предоставит материалы или выполнит определенные услуги.
Продавать их подрядчик начинает задолго то того, как выполнит обязательства перед застройщиком. То есть, услуги еще не выполнены, а квадратные метры уже продаются.
Покупатель очень рискует, так как может не получить то жилье, за которое уже оплатил. Если взятые на себя обязательства подрядной организацией выполнены не будут, то она не сможет претендовать на ту квартиру, что должна получить от застройщика.

Покупаем квартиру от подрядчика. дешевизна и риск – две стороны одной медали

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них. Вопрос Участие застройщика в уступке прав Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку. Ответ Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком.

Квартира от подрядчика

Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

• подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
• права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
• законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

В последнее время все большее распространение получает приобретение жилья у подрядчика. Организация, занимающаяся подрядными работами, становится владельцем квартир следующим способом:обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке, подрядчик становится участником строительства;застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а готовыми объектами недвижимости.

Строительные компании в последние годы предпочитают выбирать тех подрядчиков, которые согласны в качестве расчета взять не денежные средства, а готовые квадратные метры. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока.

Существуют ли риски покупки жилья у подрядчика? Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки.
Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора). Особенности покупки жилья у подрядной компании:

1. Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
2. Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
3. Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель).

Все о покупке квартиры

Приобретение недвижимости – важный и ответственный шаг для каждого человека.

Он сопряжен с трудностями, крупными затратами, необходимостью обращения в государственные органы и к частным нотариусам (адвокатам/риэлторам).

Что нужно знать?

При выборе недвижимости необходимо учитывать, что вся процедура делится на несколько этапов:

1. Выбор подходящих вариантов (можно использовать стандартные средства – объявления на улице, в газетах и журналах, или воспользоваться сайтами в интернете).
2. Осмотр выбранных квартир (его рекомендуется проводить в дневное время суток, не более двух объектов за день).
3. Беседа с продавцом (у него можно узнать обо всех интересующих моментах, договориться о стоимости недвижимости).
4. Внесение задатка (обязательно составление расписки или соответствующего соглашения, служит гарантией выполнения обязательств сторонами правоотношений).
5. Составление договора (учитываются пожелания каждой стороны, составленное соглашение должно представлять собой результата компромисса).
6. Регистрация договора (осуществляется в органах Росреестра с уплатой государственной пошлины).
7. Фактическая передача ключей.

Как выбрать недвижимость?

Выбор недвижимости – один из сложных этапов.

При его осуществлении необходимо учитывать следующее:

• сумму денежных средств, которую покупатель готов отдать за объект недвижимости;
• важно заранее решить, согласны ли вы на уступки (к примеру, при увеличении стоимости жилой площади);
• необходимо определиться, сколько должно быть комнат в квартире, площадь, этаж, на котором она может располагаться, район.

С учетом ответов на эти вопросы из всей массы объявлений можно выбрать несколько, соответствующим определенным критериям.

Обращаться ли к риэлтору?

Перед каждым покупателем квартиры стоит вопрос – обращаться ли к риэлтору? Единого ответа на него нет, все зависит от навыков покупателя самостоятельно собирать документы, сдавать их в соответствующие структуры, а также от его свободного времени.

Достоинства обращения к частному риэлтору очевидны:

• экономия личного времени;
• позволяет снизить риск мошенничества со стороны продавца;
• контролирует каждый этап сделки, сопровождает на процессуально значимых моментах;
• проверяет все документы, дает советы и рекомендации.

К недостаткам обращения к риэлтору относится:

• высокая стоимость услуг;
• зачастую не способны справиться с нестандартными задачами;
• трудно выбрать хорошего риэлтора.

Покупка квартиры

Приобретение квартиры может осуществляться в:

• новостройке;
• доме, строительство которого еще продолжается;
• во «вторичке».

Если строительство дома еще не завершено, то составляется ДДУ, в соответствии с которым стороны правоотношений именуются не продавцом и покупателем, а дольщиком и застройщиком.

В нем перечислены обязанности строительной компании – сдать квартиру, соответствующую определенным характеристикам, и сроки.

К обязательствам дольщика относится совершение выплат в указанное время в полном объеме.

В новостройке

Если покупка квартиры осуществляется в новостройке, то необходимо принимать во внимание ряд положений:

• важно узнать сведения о строительной компании, изучить отзывы о её работе, посоветоваться с теми, кто живет в ранее возведенных объектах, покупатель должен знать, соответствуют ли действительные характеристики тем, что заявлены в рекламе;
• до того, как будет подписан договор приобретения, необходимо осмотреть район новостройки для оценки транспортной и социальной инфраструктуры;
• у застройщика на руках должны быть бумаги о вводе новостройки в эксплуатацию и разрешение на её строительство.

На вторичном рынке

Основной объем объявлений о продаже квартир в 2016 году составляется владельцами «вторичек». Их достоинством являются более низкие платежи по коммунальным услугам, нежели в новостройках.

Несмотря на перечисленные плюсы, у них есть очевидный минус – повышенные риски. Чтобы их избежать необходимо:

1. Проверить объект недвижимости на юридическую чистоту. Процедура включает в себя проверку истории квартиры, учет прописанных детей, не достигших совершеннолетия, граждан, выписанных в соответствии с судебным решением, пропавших без вести и т.д. Перечисленные факторы могут привести к разбирательству в суде и признанию сделки незаконной. На этом этапе важно проверить, не обременена ли квартира арестами, залогом и т.д.
2. Не меньшее внимание необходимо уделить техническим характеристикам недвижимости. Каждая проведенная перепланировка должна быть узаконена и отражена в паспорте квартиры. К техническим сведениям относится состояние проводки, сантехнических устройств и других коммуникаций.
3. При покупке «вторички» важно принимать во внимание доступность транспортного сообщения, состояние подъезда, двора и рядом расположенной территории.

Банковская организация перед выдачей ипотеки и оформления всех необходимых документов проведет проверку квартиры. Сотрудники обязательно уделят внимание таким факторам, как месторасположение, состояние дома и самой жилой площади, стоимость, личность продавца и т.д.

С точки зрения юридической чистоты, покупка недвижимости по ипотечному продукту – безопасный вариант.

[3]

Оформлять страхование жизни или квартиры при получении кредита не обязательно, но рекомендуется. Это позволит избежать нежелательных ситуаций в дальнейшем!

С материнским капиталом

Одна из целей использования материнского капитала, предусмотренная законодательством, – улучшение жилищных условий.

Средства могут использоваться в качестве первого взноса в ипотеку либо доплаты непосредственно продавцу.

Необходимо учитывать несколько нюансов при использовании материнского капитала:

• деньги не будут выданы наличными средствами – они будут переведены банку для погашения первого взноса (процентов) или на счет продавца;
• приобрести квартиру за счет материнского капитала можно только в том случае, если ребенку исполнилось три года;
• не дожидаться, пока малышу исполнится три года, и использовать материнский капитал можно только при покупке недвижимости в ипотеку.

С обременением

Продаваемая квартира может находиться под обременением – арестом, выступать в качестве залога и т.д. Предварительно этот факт необходимо уточнить, чтобы избежать нежелательных ситуаций.

Большинство обременений не дают возможности продавцу отчуждать объект.

Сколько времени занимает покупка квартиры за наличный расчет? Смотрите тут.

Проведение сделки

Проведение сделки рекомендуется доверить опытному риэлтору или профессиональному юристу, поскольку этот шаг является самым ответственным.

Задаток выступает подтверждением серьезных намерений сторон в отношении объекта недвижимости. Он может быть передан наличными средствами или переведен на банковский счет.

В любом случае важно составить договор передачи задатка, в котором будут указаны последствия для сторон при невыполнении обязательств.

Итак, если покупатель отказывается от сделки, то вторая сторона не обязана возвращать ему задаток. Если продавец нарушил условия и решил не продавать недвижимость, то он возвращает сумму в двойном размере.

Для приобретения квартиры необходимо собрать следующие документы:

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на квартиру (к примеру, договор приобретения или свидетельство вступления в наследство);
• свидетельство собственности на недвижимость;
• если у объекта несколько собственников, то от каждого из них требуется письменное разрешение на сделку;
• необходимо согласие на продажу квартиры от супруга продавца;
• если собственником является несовершеннолетнее лицо, то все действия могут проводиться только с письменного разрешения органов попечительства;
• техническая и кадастровая документация;
• выписка из Росреестра и домой книги;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Регистрация договора

В соответствии с действующим законодательством регистрации подлежит не договор, а права собственности.

Процедура проходит в Росреестре, для этого необходимо сдать составленный договор и паспорта обеих сторон. В указанное время потребуется забрать свидетельство собственности.

Расходы при покупке недвижимости складываются из следующих факторов:

Как оформить покупку квартиры на вторичном рынке? Пошаговая инструкция здесь.

Какие риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми? Подробная информация в этой статье.

[1]

Как себя обезопасить от мошенничества?

Обезопасить себя от сделок с мошенниками можно только при соблюдении ряда правил:

1. Во-первых, необходимо внимательно проверить все документы, снять с каждого из них копию.
2. Во-вторых, не рекомендуется торопиться со сделкой, если продавец сильно торопит, то это повод насторожиться.
3. В-третьих, не передавайте денежных средств продавцу до того момента, как будет подписан договор.

На видео рекомендации по приобретению недвижимости

Стоит ли проводить сделку по покупке арестованной квартиры? Подобные объекты недвижимости реализуются по доступной стоимости и связаны с определенными рисками. В чем выгода? Выгода приобретения арестованной квартиры заключается в экономии денежных средств. Продажа имущества с торгов организуется дешевле, нежели.

Приобретение недвижимости – поэтапная сделка, связанная со сбором большого количества документов и крупными расходами. Сколько времени занимает покупка квартиры? Этот вопрос актуален для многих покупателей, поскольку позволяет рассчитать сроки переезда и дает возможность ориентироваться в продолжительности каждого.

Каждый человек хоть раз сталкивается с необходимостью приобретения или продажи жилой площади. При этом многие не хотят обращаться за помощью к риэлторам, предпочитая проводить сделку самостоятельно. Одним из её этапов является внесение предоплаты. Рассмотрим, какие существуют виды , как проводится процедура. Особенности.

Специалисты делают разницу между терминами «новостройка» и «новая квартира», так как в первом случае жилье находится еще на стадии возведения, с конкретным сроком завершения. «Новая квартира» – это готовый и сданный в эксплуатацию объект. Перед заключением договора следует убедиться в пригодности недвижимости для.

На сегодняшний день существует множество различных льгот от государства, при помощи которых некоторые категории населения получают реальную возможность приобрести свое жилье как минимум хорошего качество. Льготы могут получить не только пенсионеры и другие категории граждан, но и военнослужащие. Так, военные сертификаты.

Иметь собственный жилой угол – мечта каждого человека. Чтобы воплотить мечту в жизнь, необходимо как минимум иметь определенное количество денежных средств, которых должно хватить на приобретение жилья. Рассмотрим, где взять деньги на покупку квартиры, если получаемый доход не позволяет накопить достаточную сумму, как.

Приобретение объекта недвижимости является ответственной сделкой. При её осуществлении необходимо учитывать множество правил, регулирующих различные этапы процедуры. Каждое из них устанавливается действующим законодательством и направлено на предотвращение махинаций мошенников. Порядок сделки Правила, определяющие.

Договор при приобретении квартиры представляет собой соглашение, в котором отражаются права и обязательства обеих сторон, сведения о недвижимости, условия её передачи, стоимость и другие важные моменты. Рассмотрим, как его правильно составить и что необходимо учитывать. Сделка Сделка по приобретению недвижимости.

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем: подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир; строительная компания взамен вместо денежных средств.

Сделки по приобретению и продаже жилой площади происходят настолько часто, что большинство граждан уже справляются с ними самостоятельно, не обращаясь за помощью к профессиональным риэлторам. Несмотря на это, обман при покупке квартиры удается предотвратить далеко не всем. Приобретение жилья Покупка квартиры – радостный.

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Содержание статьи подробное:

[2]

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

• Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
• Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной , если:

• юридическое лицо уже закрыто

• у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены

• юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

• Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?

• Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

• действующую Доверенность от нотариуса,

• копии уставных документов

• решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости

• и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки

• Подписание Договора купли-продажи
• Подписание Акта приема-передачи
• Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
• Оплата государственной пошлины.
• Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

ВЫГОДНАЯ СТРАХОВКА ИПОТЕКИ

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Работаем с заявками на оказание услуг и вашими письмами в режиме:

с 8-00 до 17-00 в рабочие дни;
суббота и воскресенье — выходной.
(Время — ЕКБ)

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ САЙТА И МОИ КЛИЕНТЫ.
ЕСЛИ Я СОПРОВОЖДАЮ СДЕЛКУ ОФ-ЛАЙН, Я НЕ МОГУ ОТВЕЧАТЬ НА ПИСЬМА и вопросы в комментариях В ЭТОТ ДЕНЬ.
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ ЧАСТО ЗАНИМАЕТ ЦЕЛЫЙ РАБОЧИЙ ДЕНЬ И ТРЕБУЕТ ПОЛНОГО НА НЕЙ СОСРЕДОТОЧЕНИЯ.

Электронная почта: [email protected]

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Приобрести жилье, которое будет являться совершенно новым не только приятно, но и достаточно выгодно. В особенности если его приобретение планируется на ранней стадии строительства дома, покупатель может оформить сделку, как с застройщиком, так и с инвестором, но более выгодной считается покупка квартиры у подрядчика.

В чем же выгода приобретения жилья у подрядчика и существуют ли риски при покупке недвижимости таким образом, ответы на эти вопросы стоит знать.

Возможные риски

Решив воспользоваться подобным предложением, как приобретение жилья от подрядчика, стоит знать, что существует несколько способов:

• оформление будущей квартиры по договору цессии (переуступке прав и обязательств), оформление подобным образом дает возможность в дальнейшем вступить в права владения приобретенной собственности, то есть после того как закончится строительство самого дома. В договоре цессии указывается наличие сделки с самим застройщиком и все необходимые сведения касающиеся сделки. Соглашение подобного рода возможно лишь только когда дом находится на этапе строительства;
• переоформление недвижимости в связи с переуступкой прав, наверное, самый не удачный способ приобретения недвижимости, так как в данном случае строящееся жилье передается от застройщика подрядчику, а от него к более мелким субподрядчикам. Но так, как прав собственности ни у одной организации нет, а помещение является в своем роде оплатой за услуги, то риск достаточно велик из-за того, что одна из организации подрядчиков может обанкротится ранее чем выполнит работы по договору. Соответственно жилье будет возвращено владельцу, то есть застройщику;
• ну и самым безопасным вариантом является, приобретение жилого помещения по договору купли продажи, в данном случае это приобретение осуществляется уже в сданном доме, соответственно и стоимость квартиры уже будет на порядок выше.

Что же можно отнести к рискам приобретения у подрядчика, в данном случае это могут быть:

• дом, в котором приобретена квартира не достоится;
• при получении жилья после того ка достоится дом достанется квартира иной планировки, метража или не на том этаже, по факту это не так страшно тут даже можно воспользоваться ситуацией и просить дополнительно скинуть стоимость, ну а если нет, то вложенная часть средств будет возвращена и жилье снова выставят на продажу;
• столкнуться с мошенниками, тут конечно все будет зависеть от того, как внимательно подойти к покупке, то есть не стоит приобретать квартиру у подрядчика, о котором ничего не слышали раньше и тем более вносить задатки не проверив его.

Риски конечно велики, особенно если наткнуться на мошеннические схемы, поэтому не стоит пренебрегать и экономить на юристе.

ВНИМАНИЕ . В связи с имеющимися рисками приобретение квартиры в ипотеку у подрядчика скорее всего будет невозможно. Так, как службы безопасности внимательно изучают строительные организации, что может занять много времени, а как правило подрядным организациям необходимо, как можно раньше реализовать жилье и поэтому они не соглашаются на продажу по ипотеке.

Нюансы приобретения

Решившись на такой шаг как сделка с подрядчиком, следует подготовиться к ней с особой внимательностью, учесть все нюансы и особенности, итак, начать следует с того, что:

• нужно обязательно проверить все сведения о компании занимающейся строительством дома, выяснить о том своевременно ли проводится сдача объектов, нет ли у них финансовых долгов (об этом можно почитать в интернете или по отзывам дольщиков). Зайдя на сайт компании ознакомится со все имеющейся у них документацией, разрешение на строительство, лицензии и т.д.
• выбрав объект и помещение для покупки стоит посетить Росреестр, для того чтобы исключить факт наложения на дом или жилой комплекс ряда возможных ограничений или обременений;
• если присутствует ДДУ при покупке у подрядчика, то должна быть обязательная регистрация его, таким образом покупатель оградит себя от двойных перепродаж;
• лучше всего если подрядчик так же предоставит документ о том, что жилье передано за уже выполненные работы, то есть претензии со стороны застройщика нет;
• самым прекрасным вариантом является покупка у подрядчика жилья находящегося в его собственности, соответственно необходимо, чтобы документ подтверждающий данный факт был предоставлен;
• при проведении сделки необходимо проверить в договоре у подрядчика наличие пункта, в котором сказано, что застройщик дает право перепродажи выданных в качестве расплаты за работу метров.

Порядок оформления и необходимые документы

Оформление недвижимости, приобретенной у подрядчика подлежит обязательной регистрации, как при любой другой покупке.

Если приобретение происходит уже оформленного во владение помещения и сторона собственник имеет на руках свидетельство, подтверждающее право на недвижимость, то:

• между сторон составляется договор о купле продаже;
• далее должен быть составлен акт регулирующий процедуру приема передачи;
• документальное подтверждение оплаты сделки.

От стороны подрядчика дополнительно потребуется предоставить такие документы, как:

• подтверждение о том, что на продающейся площади отсутствует регистрация каких-либо лиц, предоставляется в виде справки;
• бумагу, удостоверяющую отсутствие каких-либо долгов по предоставляемым жилищно-коммунальным услугам;
• выписку из общего реестра, фиксирующего недвижимостью (ЕГРН), о том, что на помещение не было наложено каких-либо обременений или арестов взять ее можно в Росреестре.

При покупке у организации подрядчика, не владеющей правом собственности на помещение, но имеющим договор долевого участия, то есть недвижимость находится на стадии строительства в таком случае сторонам придется:

• оформить по договору уступки прав и обязанностей стороны подрядчика, как дольщика на покупателя, по соответствующему данной процедуре договору.

От продавца, в роли которого выступает подрядчик потребуются такие бумаги как:

• документальное подтверждение отсутствия различного рода обременении или ареста из ЕГРН;
• подтверждение о погашении суммы за период, в который подрядчик являлся владельцем.

ВНИМАНИЕ . Проведение сделки по переуступке не является договором о купле продаже, составленный при такой сделке документ необходимо зарегистрировать.

Итак, несмотря на то что цена на жилое помещение от продавца подрядчика является очень заманчивой, следует помнить о том, что данная сделка сопровождается наличием определенных рисков и нюансов. Если все-таки покупатель решается приобрести квартиру таким путем, то безопаснее всего прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, таким образом можно избежать потери финансовых средств из-за неудачного их вложения. Следует также учитывать то что, собираясь приобрести квартиру по договору переуступки, риски увеличиваются в несколько раз, поэтому если уж и рассматривать подрядчика как продавца, то лучше, чтоб он являлся уже собственником продаваемой недвижимости.

Источники

1. 
   Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
2. 
   Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.
3. 
   История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
4. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
5. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.