Можно ли продать квартиру в ипотеке способы продажи

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Последние изменения: Август 2019

Ипотечные заемщики ссылаются на то, что лучше платить банку за свое жилье, чем оплачивать практически такие же деньги за съемное. Прежде, чем стать полноправными хозяевами недвижимости, клиентам придется длительное время платить по кредиту. За столь долгий срок ситуация может радикально измениться, в связи с чем возникнет необходимость продать залоговое имущество. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как осуществляется продажа жилья с обременением, поясняется в данной статье.

Далеко не все граждане располагают достаточными денежными средствами для приобретения собственного жилья, поэтому ипотека уже многие годы остается наиболее востребованным способом обзавестись собственной жилплощадью для большинства.

Когда возникает необходимость продажи ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование предоставляется заемщику на продолжительный период до нескольких десятков лет. Очевидно, что невозможно предугадать события, которые могут произойти в жизни человека на протяжении столь длительного времени, поэтому условно можно выделить две основные причины продажи квартиры в ипотеке:

1. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в худшую сторону.
2. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в лучшую сторону.

К первому пункту можно отнести различные ситуации от потери источника дохода, до проблем со здоровьем или банальным распадом семьи. Например, семьей приобреталась квартира по ипотечному займу, но брак через несколько лет распался, возникла необходимость разделения имущества и общих долгов. Либо заемщику, добросовестно оплачивающему несколько лет кредит, внезапно потребовались деньги на дорогостоящее лечение. И, наконец, никто не застрахован от потери работы – если на момент оформления ипотеки клиент имел достаточный уровень дохода, то через несколько лет ситуация вполне может измениться не в лучшую сторону. Из-за отсутствия возможности совершать ежемесячные платежи у заемщика может возникнуть необходимость продать ипотечную квартиру. Чтоб избавиться от долга.

Желание продать ипотечную квартиру может возникнуть и при улучшении жизненной ситуации. Например, семья с одним ребенком приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру, однако через какое-то время в семье родился второй ребенок. Родители приняли решение продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, получив, таким образом, более просторную жилплощадь.

Особенности продажи

Учитывая, что владельцы не вправе распоряжаться квартирой до полного погашения долга, это создает определенные трудности. До момента полной выплаты кредита, недвижимость остается под залогом банка. Квартиру можно использовать по назначению, то есть зарегистрироваться и проживать и даже в большинстве случаев сдавать в аренду, но сделку по отчуждению имущества без согласия залогодержателя, которым является банк, осуществить не получится.

Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:

[1]

в случае досрочного погашения ссуды; переуступка долговых обязательств; продажа с согласия залогодержателя; принудительная продажа банком.

Что касается последнего пункта из перечисленных, то в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств банк продаст квартиру для погашения оставшегося долга. Банк может продавать квартиру и в интересах заемщика с его согласия, однако едва ли такая сделка будет выгодной для клиента кредитно-финансового учреждения. Все манипуляции от начала до конца будут выполняться без участия заемщика, от которого потребуется только подписать бумаги, при этом банк преследует исключительно собственную выгоду.

Способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Досрочное погашение

Расплатившись с банковским учреждением, заемщик становится полноправным хозяином квартиры, соответственно, получает возможность продавать, дарить, завещать квартиру без ограничений. Тут есть некоторые сложности, так как найти покупателей на жилье под обременением проблематично. В первую очередь необходимо заручиться согласием банка, так как иногда досрочное погашение противоречит условиям кредитного договора.

Дальнейшая схема выглядит следующим образом:

получить в банковской организации справку об остаточной сумме долга; заключить с покупателем нотариальное соглашение о внесении задатка, равного остатку по кредиту; выписать из квартиры всех прописанных членов семьи; внести задаток в счет погашения остатка по ипотеке, получить закладную, снять ограничения в Росреестре; произвести переоформление права собственности с продавца на покупателя, зарегистрировав переход в Россреестре.

Следует заранее ознакомиться с кредитным договором, чтоб правильно соблюсти порядок досрочного погашения долга, так как требования банков в этой части могут различаться.

Как правило, требуется заблаговременно оповестить кредитора о намерении внести разом всю сумму долга и только после получения официального согласия от банка производить оплату.

Переуступка долговых обязательств

По факту такой вид продажи означает смену заемщика. Например, такой способ продажи квартир практикуется, когда заемщиками являются супруги в разводе. Если изначально ипотека оформлялась на одного из супругов, после развода возможно переоформление ипотечного займа на другого, если первоначальный заемщик полностью готов отказаться как от прав на жилплощадь, так и от обязанностей по оплате кредита.

Продать квартиру данным образом человеку со стороны довольно проблематично – к покупателю банк предъявляет требования как к первоначальному заемщику.

Покупателю придется не только собрать полный пакет документации, чтоб получить одобрение банка, но и выплатить прежним хозяевам денежные средства, затраченные на погашение кредита. Переоформлением и регистрацией документов в данном случае полностью занимается банк. Также возможна смена кредитора, когда кредитование нового владельца будет осуществляться в другом банке на более выгодных условиях.

Самостоятельная продажа

Схема выглядит следующим образом:

подается обращение в банк о намерении купли-продажи квартиры; заключается предварительный нотариальный договор; покупателем вносятся денежные средства в две банковские ячейки – в одну поступают денежные средства в размере остатка по кредиту, другая предназначена для продавца; с недвижимости снимается обременение, оформляется договор купли-продажи с последующей регистрацией; залогодержатель (банк) и продавец получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа банком

Такой способ продажи жилья в добровольном порядке не пользуется популярностью. Клиент кредитно-финансового учреждения может обратиться к кредитору с просьбой о содействии в продаже жилья, однако это не выгодно заемщику. Банк будет преследовать исключительно собственные интересы, поэтому продавать недвижимость будут по минимальной стоимости, равной размеру невыплаченной части долговых обязательств заемщика.

Самому владельцу жилья делать ничего не нужно – вся сделка от начала до конца проводиться представителями кредитного учреждения. Обычно таким способом продаются квартиры должников по ипотеке в принудительном порядке, когда клиент самостоятельно не в состоянии производить регулярные выплаты по кредиту.

Военная ипотека

Больше сложностей представляет реализация недвижимости, приобретенной по военной ипотеке. Жилье, находящееся в военной ипотеке, обременяется дважды – не только кредитором, но и Росвоенипотекой, которой и осуществляются выплаты по кредиту военнослужащего. Фактически продажа сводится к досрочному погашению долговых обязательств с последующим снятием обременения, после чего продавец, ставший полноправным собственником, продает недвижимость по стандартной схеме.

Квартира с ипотечным взносом материнским капиталом

Наибольшую сложность представляет продажа ипотечной жилплощади, на приобретение которой был задействован материнский капитал. Если родители, приобретая жилье, оплачивали кредит с материнским капиталом, они обязаны выделить доли в квартире детям. Из этого следует, что при продаже жилья потребуется купить взамен другую квартиру или попросту обменять на новую с тем, чтобы произвести выделение равноценной площади детям. Права несовершеннолетних граждан охраняются государством.

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена. Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства). Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

заявление от родителей; заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю; документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор); правоустанавливающие документы на покупаемый объект; технические паспорта на обе квартиры; оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.

Как продать ипотечную квартиру в залоге у Сбербанка?

Недвижимость, приобретённая по договору ипотеки, считается залоговым имуществом банка вплоть до полного погашения задолженности.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2019 году? О способах и нюансах такой сделки читайте далее.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка?

Существует немало причин, вынуждающих заёмщика продать ипотечную квартиру. Это может быть переезд в другой город, страну, расторжение брака, ухудшение финансового состояния в связи с болезнью и пр. Иногда продажа недвижимости становится единственным выходом из создавшейся ситуации, и тогда у заёмщика возникает вопрос: возможно ли это и как осуществить подобную сделку?

Взятая в ипотеку квартира является залоговой, то есть на неё оформлена закладная, хранящаяся в банке, а это ограничивает возможности по её распоряжению вплоть до полного погашения задолженности.

Однако такую квартиру можно продать. Главное — соблюсти все требования и условия банка.

Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения Сбербанка. Банк согласится на продажу только в том случае, если заёмщик предоставит убедительное обоснование своего намерения продать квартиру с остатком долга. А причины должны быть действительно весомые, к примеру, потеря трудоспособности, переезд в другую страну, снижение заработка и пр.

Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка

Возможны 4 способа реализации залоговой квартиры:

• Досрочно погасить ипотеку, используя средства платёжеспособного покупателя, желающего приобрести залоговую квартиру.
• Продать с помощью банка.
• Реализовать закладную.
• Заняться продажей самостоятельно.

Пошаговая инструкция реализации ипотечной квартиры от Сбербанка в 2019 году включает в себя следующие пункты:

1. Определение остатка долга.
2. Подготовка пакета документов.
3. Получение разрешения Сбербанка.
4. Проверка банком нового заёмщика.
5. Подписание нового договора ипотеки.
6. Аннулирование старого договора.
7. Расчёт между продавцом и покупателем.
8. Регистрация прав собственности.

Необходимо учитывать, что банк будет проверять благонадёжность и финансовую состоятельность покупателя ипотечной квартиры, поскольку он станет новым заёмщиком.

Потенциальный покупатель недвижимости, находящейся в залоге у банка, должен удовлетворять установленным требованиям (гражданство, возраст, трудовой стаж, чистота кредитной истории).

Какие документы нужны?

Для продажи квартиры, обременённой ипотекой Сбербанка, заёмщику нужно подготовить:

• паспорта РФ всех собственников жилья, включая свидетельства о рождении детей до 14 лет с выделенными долями;
• кадастровый паспорт на недвижимость;
• справку из ТСЖ об отсутствии долга по оплате ЖКХ;
• письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних детей);
• нотариально заверенное согласие супругов на продажу недвижимости;
• отчёт об оценке квартиры, составленный оценочной компанией.

Вместе с пакетом документов продавец предоставляет банку заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на другое лицо, готовое взять на себя обязательства по погашению долга.

От покупателя требуются следующие бумаги:

[2]

• заявление;
• паспорт;
• копия трудовой книжки (заверенная нотариально);
• справка о доходах за последние 6 месяцев;
• заполненная анкета.

Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, то процедуру оценки необходимо пройти повторно.

Как правильно составить договор?

Для заключения сделки по продаже ипотечной квартиры не стоит разрабатывать собственный проект договора: все образцы договоров имеют утверждённую форму, разработанную Сбербанком. Формы договоров можно получить в отделении банка, курирующего сделку, а также скачать на сайте Сбербанка.

Как предварительный, так и основной договор должны включать:

• ФИО;
• паспортные данные;
• ИНН;
• адрес прописки и фактического пребывания;
• полное описание недвижимости: местоположение, общая площадь и т.д.
• сведения о праве собственности, на основании которого заёмщик продаёт недвижимость.

Предварительный договор, помимо основной информации, содержит обычно данные о том, кому принадлежит закладная на квартиру, стоимость и способ проведения расчёта, сроки выполнения обязательств сторон по внесению залога и оформлению документов, реквизиты сторон, по которым будет произведена оплата.

Оба договора скрепляются подписью сторон. Основной договор заверяется нотариально.

Как происходит передача денег?

При согласии банка на реализацию залоговой квартиры передачу денег можно произвести:

• с использованием банковской ячейки (при расчёте наличными средствами);
• с открытием аккредитивного счёта (при безналичном расчёте).

Покупатель передаёт продавцу разницу между остатком долга по ипотеке и стоимостью квартиры.

Обратите внимание! Приобретение ипотечной квартиры может стать для покупателя выгодной сделкой, поскольку обременённое жильё продают, как правило, со скидкой, по цене ниже среднерыночной.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку?

Такой вариант сделки продажи ипотечной квартиры встречается сегодня всё чаще. Но в этом случае существует один нюанс, без соблюдения которого сделка не будет заключена.

Покупатель должен обладать собственными средствами, сумма которых покроет остаток долга перед Сбербанком. В ином случае банк откажет в продаже залогового объекта такому покупателю.

Если покупатель со средствами найден, то реализация ипотечной квартиры производится по схеме:

• Заключение предварительного договора с указанием:
  • суммы задатка;
  • остатка задолженности в Сбербанке;
  • наименования и реквизитов ипотечного банка покупателя;
  • порядка и сроков расчётов.
• Погашение задолженности покупателем за продавца.
• Освобождение залоговой квартиры от обременения.
• Получение нового свидетельства о праве собственности.
• Предъявление пакета документов в другой банк для оформления ипотеки.
• Подписание кредитной документации.
• Регистрация сделки в Регпалате.
• Снятие обременения.

При ипотечном кредитовании квартира, приобретаемая за кредитные средства, остаётся в собственности заёмщика и оформляется в залог банку-кредитору. После погашения займа клиент вправе снять обременение с недвижимости и погасить в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке. После этого собственник жилья получает новое свидетельство или выписку из ЕГРП без отметки об обременении.

Видео (кликните для воспроизведения).

Сотрудники Сбербанка обязаны связаться с заёмщиком в течение 3 рабочих дней после полного погашения ипотеки для согласования дальнейших шагов по снятию обременения.

В ином случае клиенту необходимо позвонить в Сбербанк по телефону +7 (495) 665-86-36 или написать сообщение по адресу электронной почты: [email protected]

Продажа квартиры с участием Сбербанка



Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку Сбербанка, то это упрощает сделку. В данном случае Сбербанк просто переоформляет залог с продавца на покупателя по специальной программе ипотеки.

Пошаговая инструкция подобной сделки:

1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку с условием, что будет приобретаться квартира в залоге Сбербанка.
2. Банк одобряет сделку.
3. Покупатель выплачивает первый взнос продавцу.
4. Банк гасит ипотечный кредит и оформляет новый — на покупателя.
5. Регистрируется снятие старого обременения и наложение нового на другого заёмщика.

В случае, если жильё приобреталось с использованием маткапитала или по военной ипотеке, продажа будет иметь ряд ограничений. Разберёмся в этих нюансах далее.

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

Участник данной программы может продать квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка, следующим способом:

1. Военнослужащий пишет заявление в Росвоенипотеку с описанием ситуации и просьбой снять отметку об обременении с квартиры, купленной с помощью государственных средств.
2. Одновременно он подаёт заявку на повторное участие в НИС (если позволяют возраст, выслуга).
3. Сбербанк сообщает Росвоенипотеке о размере остатка задолженности (с приложением графика и выписки по счёту).
4. Заёмщиком погашается остаток долга за счёт собственных сбережений, а деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, зачисляются на индивидуальный счёт военнослужащего.
5. С квартиры снимается обременение.
6. Возможно вторичное оформление военной ипотеки в ином банке.

Ещё один вариант продажи подразумевает переуступку прав (цессия) другому участнику НИС.

Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала



Получить разрешение от Сбербанка на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом очень трудно. Связано это со следующими нюансами:
• Необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки (выдаётся только после подтверждения фактов о том, что права детей в результате продажи не будут ущемлены в будущем).
• Продать такую квартиру можно только в целях покупки новой жилплощади, обмена, строительства собственного дома или для открытия депозита в банке на имена детей.
• Перед продажей необходимо выделить обязательные доли на всех членов семьи, в том числе и на детей.

Порядок действий при реализации ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

1. Получение письменного разрешения от органов опеки и Сбербанка.
2. Поиск покупателя, который согласится купить обременённую квартиру.
3. Подписание договора.
4. Погашение остатка долга на основании выписки по ссудному счёту.
5. Снятие обременения.
6. Покупка нового объекта недвижимости.

Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, то сделка не может состояться.

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?



Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:
• Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
• Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
• Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.
Читайте так же:  Правила оформления справки о среднем заработке за 3 месяца для центра занятости – скачать бланк и об

Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке



Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.



Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.
Читайте так же:  Оплата егэ заместителю директора

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.



Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

• покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
• продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
• затем он же снимает обременение с квартиры;
• после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

[3]

Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

• Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
• Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Читайте так же:  Как уволить по статье за систематические опоздания на работу – пошаговая инструкция увольнения сотру

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

• договор купли-продажи;
• документы, удостоверяющие личности и права сторон;
• технический паспорт на реализуемое жилье.
• на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источники

1. 
   Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
2. 
   Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
3. 
   Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.
4. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.
5. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.
Можно ли продать квартиру в ипотеке способы продажи
Оценка 5 проголосовавших: 1

Сергей Копылов
Я работаю юристом-консультантом в юридической конторе города Москва уже более 11  лет. По образованию, я тоже юрист. За время своей работ, я изучил множество юридических законов и столкнулся с различными проблемами в этой области. Поэтому имею большой опыт в данной сфере.