Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Тонкости при приобретении квартиры с долями для детей

Согласно Конституции РФ, с момента рождения граждане имеют право на жилище. А также иметь в собственности имущество или какую-то его часть. После начала действия государственной программы «Материнский капитал» при покупке жилья родители в обязательном порядке должны выделять доли детям. Поэтому покупателям следует знать о тонкостях приобретения квартиры с долями для детей.

Риск для покупателя

С юридической точки зрения, дети являются уязвимой категорией населения. Поэтому в России сформирована система защиты прав детей при продаже жилья.

Покупатель может столкнуться со сложностями при приобретении квартиры с долями несовершеннолетних детей. Если при покупке недвижимости выяснится, что права ребёнка ущемлены, сделку могут признать недействительной. К примеру, такая ситуация возникает, если жилищные условия ребёнка после совершения сделки ухудшились. Или его доля в собственности в приобретённом взамен жилье стала меньше.

Поэтому следует задуматься, стоит ли заключать такую сделку, если в полученной выписке прослеживается, что владельцами квартиры также являются несовершеннолетние. Дети — субъекты правоспособные. Они вправе иметь в собственности долю в доме, если даже не могут ею распорядиться.

После введения в действие программы материнского капитала собственность малолетних на доли в имуществе стала встречаться часто. Поскольку необходимым условием приобретения жилья за счёт средств программы является оформление его в долевую собственность всех членов семьи.

Но покупателю невыгодно заключать договор купли-продажи, если доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему. Такая сделка попадает под контроль со стороны государства.

Действия органов опеки и попечительства

Они тщательно отслеживают действия, производимые с жильём, принадлежавшим малолетним гражданам, для защиты их интересов. Ситуации, когда нерадивые родители продают квартиру и оставляют ребёнка практически на улице, встречаются нередко.

Органы опеки призваны защищать детей. Согласно законодательству, обязательным условием для продажи жилища, которым также владеет несовершеннолетний, является получение разрешения от органов опеки.

Согласие орган даёт в следующих случаях:

• Родители предоставляют подтверждение оформления другой квартиры в собственность дочери или сына.
• Деньги от реализации квартиры переводят на специальный счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего.

Средства со счёта можно снимать только после регистрации права собственности несовершеннолетнего на недвижимость. При этом родители обязаны предоставить в орган опеки подтверждение, что предписания были исполнены ими в определённый срок.

При невыполнении условий опека может отозвать согласие, и сделка продажи квартиры будет признана недействительной. Согласно закону, сделку, совершённую с нарушением согласия, можно оспорить в суде.

От этого страдает покупатель. Ведь он заплатил большие деньги за квартиру, но при возникновении проблем вынужден отдать её. И нет информации о том, когда получится вернуть собственные денежные средства.

Поэтому квартиры, собственниками которых являются дети, стало покупать опасно. Следовательно, покупатель должен удостовериться, что опека согласна на сделку, а также проконтролировать исполнение условий согласия родителями.

Кроме того, все сделки, совершаемые с долевой недвижимостью, нужно заверять нотариусом и оформлять тоже через него. Специалист в процессе работы расскажет сторонам о последствиях сделки. В частности, что она может оказаться недействительной, поскольку нарушает права других сособственников. Или обратить внимание одной стороны на то, что условия сделки ухудшают её положение. При отказе нотариуса в удостоверении сделки граждане вправе обратиться в суд.

Таким образом, покупателю проще купить другую квартиру, чем решать дополнительные ненужные проблемы.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника

Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

• Меньшую квадратуру жилого помещения.
• Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

Правила покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

1. Оформить справку о гражданах, прописанных в квартире на момент продажи. Её получение происходит в паспортном столе с предъявлением пакета документов (паспорт, свидетельство рождения ребенка, если он достиг 14 лет, то паспорт, свидетельство собственности).
2. Обращение в службу попечительства. Даже, если родители находятся на данный момент в разводе, должны оба посетить этот государственный орган. Если ребенок достиг четырнадцати лет, то он должен присутствовать с ними. Для этого необходимо подготовить документацию: паспорта родителей, свидетельство рождения ребенка, справка о гражданах, зарегистрированных в недвижимости, свидетельство собственности, технические и кадастровые бумаги.
3. Составление заявления о приобретении нового места проживания и реализации старого. Оно подписывается родителями и дополнительно ребенком в случае, если ему исполнилось 14 лет.
4. Ожидание решения. Служба попечительства рассматривает поданное заявление вместе с документами в продолжение двух недель, проверяет, были ли ущемлены права ребенка. Если проверка пройдет успешно, то будет выдано письменное согласие на реализацию собственности.

1. Заявление, составленное родителями.
2. Заявление ребенка, если его возраст более 14 лет.
3. Паспорта родителей, свидетельство рождения ребенка (паспорт, если ему исполнилось 14 лет).
4. Свидетельство собственности на недвижимость с указанием ребенка в качестве владельца доли.
5. Кадастровая и техническая документация на жилой объект.
6. Выписка, оформленная из домовой книги.
7. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов.
8. Согласие органов попечительства на проведение сделки.

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

По общему правилу, совершение любых следок с имуществом несовершеннолетнего не допускается без предварительного согласования с органами опеки. Указанные органы дадут согласие на продажу квартиры только при условии, что права ребенка будут надлежащим образом соблюдены:

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником имеет определенные риски, ведь законодательство предусматривает специальные средства и способы защиты интересов ребенка. Любое распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям, требует согласования с органами опеки и попечительства.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

• паспорта заявителей (явиться должны оба, даже если они состоят в разводе);
• документы, подтверждающие права заявителей представлять интересы несовершеннолетнего (свидетельство о рождении с указанием обоих родителей, решение опекунского совета о назначении опекуна и т.д.);
• свидетельство о праве собственности на новую, уже купленную, квартиру несовершеннолетнему, которая соответствует условиям, существовавшим в продаваемой квартире как по ее техническому, так и по территориальному и качественному состоянию;
• отчет оценщика о стоимости обеих квартир с обязательным указанием тех характеристик, на основании которых проводилась оценка (из самого отчета более всего интерес для органов опеки представляет транспортная доступность обоих объектов недвижимости, а также расположение школ, детских садов и больниц).

Кроме того, законность сделки можно проверить путем проверки законности выданного разрешения на куплю-продажу от органов опеки и попечительства (для этого потребуется направить соответствующий запрос в такие органы, предоставив доказательства того, что автор запроса является заинтересованным в сделке лицом, например, с помощью предварительного договора).

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

Мы уже знаем, что на продажу жилья собственников-детей нужно получать разрешение органов опеки. Но что же делать в ситуациях, когда ребенок не является владельцем продаваемой квартиры, а только прописан в ней? В этом случае такого разрешения не требуется, но существует другая проблема: прописанного в квартире ребенка выписать «в никуда» невозможно. Покупатель же, безусловно, не согласится, приобретать жилье с «нагрузкой» в виде несовершеннолетнего.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Таким образом, до заключения договора на продажу квартиры необходимо сначала прописаться в новом жилье хотя бы одному из родителей, и только потом в нем может быть зарегистрирован ребенок. При этом жилье должно быть пригодно для жизни и отвечать всем санитарно-техническим нормам. В противном случае в выписке будет отказано.

Несовершеннолетний собственник и процесс продажи квартиры: к прочтению обязательно

1. Несовершеннолетний заключил брак. С момента заключения брака, он признается дееспособным (в этой статье вы можете узнать о том, как происходит продажа квартиры в совместной собственности).
2. Если ребенок трудится официально, с полного разрешения родителей или опекунов начинает заниматься своим бизнесом.

Малолетние дети, которые считаются одним из собственников недвижимости, лишены права совершать сделки. Но и родители не правомочны без согласия органов опеки заключить договор купли-продажи квартиры или дома. Органы опеки проводят контроль над законностью действий и устанавливают, не нарушает ли она права подростка.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент Откроется в новой вкладке.»>приватизации (данные из Откроется в новой вкладке.»>Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Откроется в новой вкладке.»>Титуле).
Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой Откроется в новой вкладке.»>отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

• удостоверения личности всех участников сделки;
• разрешение ООП;
• правоустанавливающее основание на квартиру;
• лист убытия со старого адреса;
• заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.

К приобретению жилой недвижимости с правом собственности несовершеннолетних граждан покупатели относятся довольно настороженно. Останавливает возможность расторжения договора при выявлении скрытого нарушения прав детей. Четкое следование букве закона в конкретной ситуации оградит стороны от неприятных сюрпризов в будущем. Рассмотрим основные варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками.

Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

Можно ли покупать недвижимость, в которой есть зарегистрированный малолетний?

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

Ситуация, если он не является собственником

Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

• является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
• не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

• по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
• «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

• свои паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство опекуна;
• решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Риски и проблемы

Основной риск покупателя – это невыписка матери с ребёнком после проведения сделки. В этом случае ему предстоят длительные судебные тяжбы, исход которых неизвестен. Даже если договор признают недействительным и расторгнут по решению суда – покупателю потребуется получить деньги на руки.

Практика показывает, что возврат полной суммы может растянуться на десятилетия. Если при этом покупатель связал себя кредитными обязательствами – он понесёт финансовую ответственность и издержки перед банком.

Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

Если ребёнок проживал с родителями до момента приватизации, но не получил собственную долю – выписать его из квартиры будет невозможно. Более того, он вправе притязать на право пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства от материнского капитала. Дети вправе оспорить своё право на недвижимость. Также касается:

1. Одиноких матерей, у которых нет собственности или родителей, к которым они могут съехать. Такие ситуации могут расположить суд на сторону ребёнка, права которого нарушаться не могут.
2. Если в квартире остался прописан ребёнок-отказник, которого усыновили зарубежные граждане.

В этих случаях не выписанный ребёнок будет прописанным на жилплощади до совершеннолетия.

Как обезопасить себя?

Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Приобретение дорогостоящей недвижимости довольно сложная процедура и для того, чтобы минимизировать возможные риски и проблемы, стоит учитывать все требования законодательства. Ситуация осложняется, если предстоит покупка квартиры с несовершеннолетним собственником.

В этом случае стоит учитывать все нюансы, поскольку на такую недвижимость законодательно накладывается целый ряд ограничений. Так, например, не получится просто так продать или провести капитальный ремонт в собственной квартире. О возможных рисках и о том, как их избежать будет рассказано далее.

Какие законодательные ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?

На имущество (особенно недвижимое), располагающиеся в собственности у ребенка (даже долевой) накладываются специальные ограничения. Сделано это специально, с целью обезопасить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а условия проживания возможно будет только улучшить).

На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Семейный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон «Об опеке».

В 2019 году не предстоит существенных изменений по рассматриваемому вопросу.

Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко. С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они будут посещать место жительства несовершеннолетнего, выяснять все цели и особенности планируемой сделки. По итогу они обязаны будут предоставить заключение, разрешающее, либо запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой.

Основные условия для получения одобрения:

• приобретаемая недвижимость не должна быть хуже уже имеющийся (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
• в некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги с реализованной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их для других целей не выйдет, поскольку они будут заблокированы.

ВНИМАНИЕ . Приобрести квартиру можно и в ипотеку. Правда опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что бюджет семьи не понесет существенных расходов и его будет хватать для полноценного содержания несовершеннолетнего.

Согласно положению ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора без получения разрешения со стороны органов опеки повлечет признание договора недействительным (ничтожным). В результате этого будет применено правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к первоначальному варианту.

Как минимизировать риски

Основные сложности возлагаются на потенциального покупателя квартиры. На данный момент довольно проблематично найти квартиру без причитающейся доли несовершеннолетнего. Поэтому стоит уделять особое внимание всем деталям на каждом этапе приобретения и проведения государственной регистрации недвижимости.

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

• выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
• узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
• до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Согласование продажи в органах опеки

Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:

• заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
• документы, подтверждающие право собственности у продавца;
• специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
• справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО . На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

Проведение государственной регистрации

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в специально установленный для этого срок. С этим связана некоторые риски для покупателя, даже после получения одобрения со стороны органов опеки и проверки всех документов.

Существуют следующие нюансы:

• снятие с регистрации несовершеннолетнего не допускается без проведения новой регистрации в другой квартире. Потенциально возможность снять с регистрации по месту жительства без указания нового, возможно, однако на практике шансы получить согласие крайне малы;
• добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется позаботиться о новом месте для регистрации по месту жительства заранее.

Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум. Довольно часто у продавцов нет в наличии суммы для предварительной покупки квартиры, а продать свою они временно не могут. Покупатель может предоставить денежные средства заранее, но с этим связаны определенные риски.

ВАЖНО . В качестве оптимального варианта следует просить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника. Если имеется положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, однако родители должны быть обязательно согласны. В противном случае, даже судебные разбирательства вряд ли приведут к успеху для покупателя.

Таким образом, приобретение недвижимости с несовершеннолетним собственником довольно сложная и запутанная сделка. Основные проблемы связаны с получением согласия от государственных органов на продажу квартиры и прекращения регистрации ребенка по месту жительства. В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить значимых моментов. Это позволит максимально снизить потенциальные риски и избежать долгих судебных разбирательств в дальнейшем.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: риски

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросу покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника.

Каковы особенности приобретения жилья, зарегистрированного на несовершеннолетнего. Нужно ли опасаться покупки такого жилья? Как себя подстраховать?

Вопрос, связанный с приобретением жилья, в котором так или иначе какие-то права имеют несовершеннолетние, следует рассматривать в двух плоскостях.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первое – это несовершеннолетний зарегистрирован в жилье, и второе — он является сособственником либо жилья, которое продается, либо сособственником, предположим, доли в коммунальной квартире. И тогда, соответственно, определенные действия необходимо производить.

В каких общих моментах покупателю нужно опасаться приобретения такого жилья на практике, и какие ему нужны предпринять действия, для того чтобы приобрести жилье без всяких подводных историй с детьми?

Это вопрос, конечно, один из самых сложных, потому что сейчас при условии, что у нас до недавнего времени простая письменная форма затмила нотариальную форму, люди подумали, что так совершенно легко, элементарно можно просто, увидев правоустанавливающие документы, не посмотрев, что творится в истории квартиры, не беря форму № 9, справку о регистрации всех людей, которые находятся на объекте, просто взять и приобрести данный объект.

Как только они его приобретают, они получают титульное право собственности, а потом оказывается вдруг, что в этом объекте зарегистрирован еще несовершеннолетний ребенок.

А как вы знаете, по 292 статье, вроде бы у нас такая ситуация, что только люди, находящиеся под опекой либо попечительством, а также несовершеннолетние, которые без опеки, без родительской опеки, только они требуют согласия органов опеки на сделку такую, если они только зарегистрированы и не являются собственниками, и родителей у них нет, только без родительского попечения, или если родители лишены родительских прав.

На самом деле, ситуация намного сложнее, потому что на нашей практике, даже если ребенок несовершеннолетний не собственник, необходимо смотреть историю объекта: каким образом был зарегистрирован сюда несовершеннолетний, но, самое главное, надо интересоваться, так сказать, самой такой ситуацией, понятной с точки зрения здравого смысла: зачем люди продают, и где будет зарегистрирован этот несовершеннолетний, куда люди едут.

Вот в этой ситуации – это, конечно, самое главное. Самые сложные моменты – это тогда, когда люди переезжают в другой город. С одной стороны, нет никакого контроля со стороны органов опеки и попечительства, что зарегистрированный несовершеннолетний отправляется в другой город с родителями и непонятно, будет ли у него там регистрация, вполне ли здравомыслящие те родители.

Во-вторых, бывает просто люди попадают в аварию, и ребенок оказывается просто нигде. И есть действительно такие судебные прецеденты, когда этого несовершеннолетнего ребенка регистрируют по старому месту жительства.

И в этот момент попадает наш покупатель, который это приобрел. То есть покупатель купил жилье. В жилье, как потом выяснилось, оказывается, зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

Форму № 9 не брали, так не нужно было. В итоге, потом что-то получается, и покупатель получает жилье с обременением по факту, с правом проживания несовершеннолетнего. При этом с ним может проживать даже мама.

В-третьих, сейчас еще очень много сделок, которые идут по ипотеке, которые разваливаются в связи с тем, что родители не могут выплачивать кредит. Естественно, что суды тоже смотрят, а покупатели покупают такие квартиры, даже на торги выставляются.

Последний кассационный суд показал, что при этом несовершеннолетнего не сняли с регучета. И покупатель, конечно, ни сном, ни духом ничего не знает.

Ему кажется, что когда что-то проходит через банк, или когда проходит через органы регистрации, они уверенны, что все они стали титульными собственниками, никаких проблем нет. И когда ему говорят, что извините, у вас еще будут два-три несовершеннолетних ребенка проживать, не только будут зарегистрированы, в принципе, они могут и пользоваться этим жильем.

Поэтому покупатель в такой ситуации хватается за голову, ну как же так, мы не подстрахованы, у нас нет законодательства. А с другой стороны: подстраховаться можно только одним способом — обращайтесь к специалистам.

Вот существуют нотариальные конторы длительное время. Это тоже не случайно. Существуют агентства недвижимости, которые без проверки не проводят сделки.

[2]

Если, предположим, покупатель приобретает жилье (квартиру), обратился к специалистам. Специалисты взяли форму 9 и говорят: «Ой, а у вас здесь в квартире, которая вам понравилась, числится два несовершеннолетних ребенка, зарегистрированы».

Какие его действия? На самом деле, первое, что надо сделать, это выяснить, куда едут эти несовершеннолетние дети, где они будут зарегистрированы.

[3]

Вообще-то, говоря по нашему законодательству, все люди должны быть зарегистрированы. Если есть недобросовестные родители, которые считают, что это не так, это не значит, что бедные дети должны от этого страдать.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Как проверить квартиру перед покупкой, читайте тут.

Первым делом, следует спросить родителей, спросить тех агентов, которые этим занимаются. Если что-то покупается на вторичном рынке, какой-то объект, который уже с собственностью, и понятно, что вся семья туда переезжает и вместе с этими несовершеннолетними детьми.

Понятно, что есть какой-то смысл, что они все там будут регистрироваться. Но, конечно, хотелось бы подстраховаться, что они, грубо говоря, не из трехкомнатной квартиры в центре в одну квартиру-студию переезжают, и всем там регистрируются.

Это тоже уже такой подводный камень для покупателя. Если же вдруг видно, что это другой город, то все. Тогда четко понятно, что у покупателя есть такие риски. Потому что это не проконтролируется вообще.

То есть, с точки зрения покупателя, при приобретении такой недвижимости, нужно убедится, что несовершеннолетние не уезжают в никуда.

Самое главное, что они в течение какого-то срока должны быть где-то зарегистрированы. Как раньше, и даже сейчас, во многих постановлениях органов опеки и попечительства пишут, что есть одна проблема: если есть собственность, то ребенок должен быть зарегистрирован.

Они отслеживают, в том числе, и это. Но хотя, в соответствии с законом, такого не предусмотрено, не обязаны это делать. Но у нас есть все-таки социальное, более или менее, государство. Специалисты должны все-таки отслеживать, чтобы люди не стали бомжами. Это первое. А второе, вот была очень такая интересная ситуация.

Несколько лет назад, года два-три, когда люди, несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, закончили все юридические вузы, поняли, что они все стали взрослыми, главное успеть надо было в этот год, где-то в 18 уже были на втором курсе, в 19 они обратились в суды и стали пытаться отыграть: что там их родители бросили, лишили собственности, не дали участвовать в приватизации.

То есть это случаи, когда квартира была приватизирована. На момент приватизации в квартире были несовершеннолетние дети, но они не участвовали в приватизации. Они не остались на регистрационном учете, сняты с регистрации, сняты с учета.

И теперь, в соответствии с законом, они считают, что нарушены их права, их лишили собственности их собственные родители. Это уже отдельные люди, они взрослые стали, эти дети. И такие судебные прецеденты уже есть.

Как здесь себя обезопасить с точки зрения приватизации?

Первое – узнать об этом по регистрационным учетам, так как лица, которые не участвовали в приватизационном процессе на момент регистрации, сохраняют свое право на проживание, на приватизацию.

Это тот нюанс, который часто забывают. А это важно. И здесь, конечно, все берут обязательно нотариальное обязательство о снятии с регучета.

Риэлторы без этого стараются не выходить на сделку, потому что тогда получается, что независимо от воли, вот этого самого, можно сказать третьего лица, но, с другой стороны, оно имеет право проживания и пользования бессрочное.

С регистрацией более или менее понятно, если несовершеннолетний числится в числе сособственников жилья. Следует знать, что в соответствии с законом, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства для такой сделки.

Есть ли здесь какие-то особенности, несмотря на то, что согласие получили? На что здесь покупателю надо внимание обратить?

Есть несколько моментов. Первое: это то, что нужно обратить внимание на выполнение этого самого постановления органов опеки.

К сожалению, оно не всегда выполняется. То есть взяли разрешение — это одно, а как выполнить? Это очень важно, потому что могут не выполнить. Есть такая последняя практика из Росреестра. Если действительно люди продают и покупают что-то, имея несовершеннолетнего ребенка, особенно в разных районах города и с учетом постановления органов опеки и попечительства, то очень интересно сейчас рассматривает Росреестр.

Он смотрит, поданы ли документы на покупку на этого несовершеннолетнего. Если поданы, они регистрируют продажу несовершеннолетним.

А потом они смотрят на то, чтобы этот документ, договор покупки несовершеннолетним был зарегистрирован. Было несколько таких случаев.

Возникает вопрос законности такой сделки, потому что на регистрацию документ подается. Тот, кто принимает документ на регистрацию, он его не проверяет на предмет законности.

Это уже делает регистратор позже — право собственности зарегистрировано, документ получили. А здесь, получается, право собственности не зарегистрировано, то есть покупки нет. Мало того, что там иногда бывает технически невозможно, там аресты наложены, обременения наложены, где хотели долю выделить ребенку, там бабушка, а у них в квартире аресты, и они вообще не могут сейчас зарегистрировать в ближайшее время.

И, конечно же, выполнить постановление органов опеки и попечительства в течении двух-трех месяцев и предоставить документы, просто невозможно. Там примерно на полгода работы.

Здесь возникает вопрос: законодатель сегодня по каким-то причинам решил упростить и ускорить оборот жилья. И поэтому де-факто он говорит: «Ну, хотите, обращайтесь к несертифицированным риэлторам».

[1]

Как он один будет проводить сделку — это совершенно непонятно. Ведь известно, что по многим таким услугам, которые несертифицированные риэлторы оказывают, они даже и договоры не заключают об оказании услуг. Это просто делается устно, на словах. Поэтому там никакой ответственности быть не может.

Не хотите обращаться к нотариусу, подписывайте сделку в простой письменной форме на свой страх и риск, законность сделки никто не гарантирует.

Поэтому сегодня, в большей степени, все завит от покупателей или продавцов. И от специалистов, которые помогают и буквально ведут как сталкеры по такому тонкому льду, потому что, с одной стороны, законодатель, с другой стороны, регистраторы, с третьей стороны – чиновники, те же органы опеки.

Это действительно чиновничья бюрократическая машина, которая смотрит чисто вот по таким совершенно формальным признакам: метражи, цены и так далее. А исполняется/не исполняется, в принципе, они даже не проверяют, если нет прокурорской проверки.

В каких случаях можно сказать, что не нужен ни агент по недвижимости, ни нотариус?

Можно сделку вот эту сделать совершенно самостоятельно, что называется, без посредников, как сегодня модно говорить. Есть ли такие случаи на вторичном рынке недвижимости?

Оказывается, есть, только когда близкие родственники (папа, мама) являются юристами хорошей категории, причем лучше по гражданскому праву, а не по какому-то другому, то в таком случае иногда можно.

Во всех остальных случаях, не рекомендуется, даже иногда сосед соседу, которые знают друг друга 20-30 лет, у них бывают такие проблемы страшные, что они приходят к специалистам и говорят, что сами не справляются с этими вопросами.

Лучше все-таки через агентство обратиться к специалисту, где порекомендуют нотариальную форму сделки. Агентства недвижимости дополнительно проверяются через нотариуса.

Потом еще Росреестр. И чем больше вот таких людей, которые контролируют эту сделку, тем лучше.

Дополнительно следует отметить, что все-таки нотариус и риэлтор делают разную работу. Риэлтор занимается маркетингом большей степенью, а нотариус исключительно законностью.

В этом плане, маркетинг — это не сфера деятельности нотариуса. Поэтому, именно работая в такой связке: нотариус и риэлтор, они обеспечивают более или менее какую-то устойчивость оборота жилья на рынке.

Надеемся, что такие традиции будут и дальше сохраняться. Нотариусы, в свою очередь, везде говорят, что обращаться нужно только в солидные сертифицированные агентства недвижимости, которые имеют репутацию на рынке и, соответственно, отвечают за действия, которые делают, а агентства рекомендуют проводить следки через нотариуса.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники

1. 
   Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
2. 
   Скуратовский, М. Л. Подготовка дела к судебному разбирательству в арбитражном суде первой инстанции / М.Л. Скуратовский. — М.: Wolters Kluwer, 2018. — 200 c.
3. 
   Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.