Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с перепланировкой

Стоит ли говорить о том, что покупка квартиры — шаг ответственный, подходить к которому нужно с предусмотрительностью, неоднократно проверяя все возможные риски. При покупке квартиры с перепланировкой эти риски возрастают в несколько раз. К примеру, в техпаспорте покупаемой квартиры нет красных линий, которые говорят о незаконной перепланировке, а по факту она имеет место, просто собственники квартиры провели ее не уведомив об этом контролирующие органы. В этой статье мы поговорим о том как купить квартиру с перепланировкой избежав при этом ненужных неприятностей.

Что же можно посоветовать гражданам которые хотят провести покупку квартиры с перепланировкой? Допустим вы уверены в том, что в квартире произведена несогласованная перепланировка. Первым шагом, после того как искомая квартира найдена, следует оценить произведенную перепланировку на возможность ее последующего согласования.

Ранее это можно было сделать обратившись в жилищную инспекцию соответствующего округа за консультацией, однако не каждый собственник продающий квартиру захочет ее «засвечивать», либо можно обратиться за консультацией в профильную организацию занимающейся согласованием перепланировок. Покупать квартиру с перепланировкой, которую в будущем невозможно согласовать не стоит, ведь последующий ремонт с приведением квартиры в соответствии с действующим законодательством может быть даже дороже чем дисконт при покупке. В настоящее время Мосжилинспекция не проводит консультаций, а сотрудники МФЦ не владеют в полной мере информацией о возможности узаконить то или иное нарушение, потому проще будет обратиться за консультацией в профильную частную компанию, которая к тому же может предложить свои услуги при разработке проектной документации или провести процесс узаконивания перепланировки.

Сразу стоит отметить, что не каждую перепланировку можно узаконить в будущем. Существует список нарушений, которые противоречат жилищному законодательству или нарушают строительно-санитарные нормы. Узаконить перепланировку с такими нарушениями не получится, потому при покупке квартиры стоит сразу оговаривать скидку, которая пойдет на ремонт.

К таким нарушения в основном относятся:

• устройство ванных и санузлов на территории комнат
• перенос газового оборудования без предварительного согласования с ГУП Мосгаз
• перенос кухонь в жилые зоны и зоны без естественного освещения
• устройство проемов в капитальных стена с затрагиванием зон напряжения
• демонтаж либо усечение венткороба на кухне
• и д.р. с полным списком которых вы можете ознакомиться в этой статье.

Нас же больше интересует покупка квартиры перепланировкой такой формы, которую в будущем возможно согласовать либо собственными силами, либо силами специализированной организации. К перепланировке, которую с большой вероятностью можно согласовать относятся:

• демонтаж/установка ненесущих перегородок
• перестановка сантехнического оборудования в пределах габаритов помещений
• расширение санузла и ванной за счет коридора
• объединение санузла и ванной
• объединение, уменьшение, увеличение комнат за счет зон коридора
• устройство/разборка встроенной мебели
• и д.р.

Если обратиться к финансовому вопросу, то в среднем по рынку при покупке стоимость квартиры с незаконной перепланировкой, уменьшается на стоимость согласования перепланировки в двойном-тройном размере. Поэтому сумма дисконта при покупке квартиры с перепланировкой может достигать сотен тысяч рублей.

Если в ваши планы входит покупка квартиры с перепланировкой, которую вы планируете узаконить вы всегда можете обратиться в нашу компанию и мы подробно проконсультируем вас на предмет возможности этого мероприятия. Также мы можем разработать все необходимые документы, а при надобности и узаконить перепланировку. Пишите нам или звоните по этим контактам.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

[2]

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

[1]

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

[3]

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой:риски

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Желание увеличить свою жилплощадь возникает у многих, но не всегда удается исправить то, что не устраивает с помощью одного дизайна интерьера. Тогда некоторые начинают серьезную реконструкцию с техническим переоборудованием. И только когда ее нужно продать, начинают возникать сложности. Или обратная ситуация – риски, при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, появляются уже для покупателя.

Внимание! Правонарушение в статье 7.21, подразумевает наложение штрафа за нарушение правил пользования жилым помещением. То есть когда произведены какие-то работы, и они не узаконены, человек нарушает законодательство.

Поэтапный подход

В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

К сведению! Нормы жилищного права не могут запретить сделку с недвижимым имуществом. То есть сегодня есть возможность, как продать квартиру с незаконной планировкой, так и купить такую. Но нужно понимать, что покупателя такое приобретение будет отягощать как материальными, так и временными тратами. Он вынужден будет за свой счет всё переделывать или узаконивать, если это возможно.

Изменение пространства в 2019

ЖК дает определение всем ремонтным работам и делит их на группы:

• требующие предварительного получения разрешения;
• не требующие разрешительной документации и согласования;
• оформленные по упрощенной схеме без проекта;
• производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
• запрещенные.

Не требует разрешения

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

• ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
• замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
• монтаж встроенной мебели;
• установка (снос) перегородки из гипсокартона;
• замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
• перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
• установка наружных антенн за пределами квартиры;
• перестановка нагревательных и газовых приборов;
• замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

• перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
• объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
• совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
• снос внутренних несущих перегородок;
• частичное присоединение общественного домового коридора;
• блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
• подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Рекомендация! По последнему пункту разрешение в управляющей компании можно получить, если объект расположен на первом, либо или последнем этаже, в зависимости от схемы подачи тепла.

Риски и перспективы

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права. Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид. Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

Полезно! Позиции у банков разные и их достаточно много. Есть такие, что дают отказ при любых нелегальных изменениях и те, кто готов принять в залог квартиру, даже имеющую красную линию.

Регистрация изменений

Для законного осуществления переустройства требуется разрешение. Для получения данной услуги, в обязательном порядке необходимо предоставить проект. Такой документ можно подготовить самостоятельно, если изменения незначительные. Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые допуски к выполнению запланированных работ.

Дополнительно нужно подготовить:

• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
• проект или эскиз;
• техпаспорт объекта;
• нотариально заверенные согласия всех проживающих;
• заключение СЭС и МЧС.

Справка! Если помещение находится в здании, которое имеет национальное или международное значение, дополнительно понадобится разрешение от организации по охране культурных и исторических ценностей.

Одобрение или отказ

После завершения работ составляется акт, который необходимо предоставить в БТИ, где конструктивные изменения внесут в техпаспорт. Затем, либо выдается соответствующий документ, либо заявитель получает отказ. Разрешение на перепланировку будет действовать в течение года, но если не получится уложиться в требуемые сроки, то его можно продлить на месяц. Отказ можно получить:

• если представлены не все документы или они были поданы в ненадлежащий орган;
• при несоответствии проекта требованиям нормативных правовых актов.

Иногда бывают и ошибочные отказы в согласовании. В данном случае на эту ошибку стоит указать и сдать документы на рассмотрение повторно или обратиться в суд.

Важно знать! Часто недвижимость при переделке обретает дополнительные меры, либо наоборот, их лишается. В связи с чем необходимо получение нового документа и для этого нужно пройти регистрацию перепланировки в Росреестре.

Незаконные действия

Законодательством предусмотрены наказания за несанкционированную перестройку:

• штраф для граждан – 25 МРОТ;
• выписка предписания по устранению нарушений;
• повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.

Кстати! Когда нарушены интересы соседей, то иск может последовать и от них, например, в случае появления трещины в конструкции дома.

• продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
• аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.

Напоминание! Социальный найм – это сделка, в результате которой, граждане получают в пользование государственную или муниципальную площадь на особых льготных условиях.

Устранение последствий

Когда уже произошел факт покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, можно попробовать следующие действия:

1. Доказывать, что продавец ввел в заблуждение – подача иска о признании сделки недействительной либо на уменьшение стоимости на расходы, необходимые на переделку. Когда срок исковой давности уже прошел, данный вариант не всегда возможен.
2. Сохранить квартиру в текущем состоянии – обращение в суд. Предварительно нужно подготовить строительно-техническое заключение, в котором будет сказано, что не нарушены строительные нормы, как и права третьих лиц. Помимо этого перепланировку необходимо согласовать с домоуправляющей компанией, на балансе которой находиться жилой дом А также с ресурсоснабжающими организациями, в том случае, если были затронуты инженерные коммуникации.

Законодательная система

Данные риелторских агентств подтверждают, что наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Продавец делает приличные скидки при несогласованных изменениях. Но ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и так далее, за нелегальный ремонт уже будет нести только новый владелец.

Для того, чтобы быть на сто процентов уверенным в сделке, в случае покупки квартиры с перепланировкой, нужно сделать глубокую юридическую экспертизу документов. Также следует принять решение, чтобы оградить свое будущее имущество от вышеперечисленных рисков.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ. В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту. Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

• Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
• Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
• Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
• Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
• Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

• Паспорт заявителя.
• Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
• Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходов	Сумма

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

1. Демонтаж капитальных стен.
2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

• Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
• Перенос дверного проема на некапитальную стену.
• Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
• Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

• Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
• Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
• Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Источники

1. 
   Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.
2. 
   CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.
3. 
   Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
4. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

Штраф за неузаконенную перепланировку	От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта	От 10 тысяч рублей