Как взыскать неустойку через арбитражный суд

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Взыскание неустойки ДДУ в арбитраже

Вложить деньги в долевое строительство и заключить договор по 214-му федеральному закону ещё не означает получить стопроцентную гарантию своевременной сдачи построенного жилья и выполнение застройщиком договорных обязательств.

Часто можно услышать в адрес дольщиков обвинения в том, что они сами виноваты, не проверили компанию и заключили договор застройщиком, финансовая устойчивость которого вызывает сомнения. Так ли часто дольщики остаются в итоге с пустыми руками?

Что может дольщик или основания для неустойки

«Мы строили, строили и наконец построили», — применительно к договорам долевого участия это высказывание известного персонажа Чебурашки должно звучать так: «мы очень долго строили и с горем пополам достроили». А вот это уже основание для взыскания с застройщика неустойки.

Плюс к этому основанием для истребования неустойки может служить и выявление факта незаконного привлечения денег на постройку многоэтажки (без разрешительных документов) или если застройщик проигнорирует требования об устранении выявленных недостатков в построенном жилье.

Также требования о выплате неустойки можно предъявить и при расторжении договора в судебном порядке.

Основания для расчета неустойки

Правила ч. 1 ст. 4 Закона № 214 ФЗ устанавливает обязательства застройщика перед дольщиком по ДДУ, которые заключаются в своевременном исполнении сроков постройки многоэтажного дома. Это значит, что застройщик обязан в установленный договором срок построить жилье, соответствующее стандартам качества и передать его участнику долевого строительства. Предварительно, как предписывают положения ст. 8 Закона 214-ФЗ, дом должен быть сдан в эксплуатацию.

Кроме того, если прошёл указанный в договоре срок, а застройщик, в соответствии со статьей 12 Закона 214-ФЗ, так и не подписал с дольщиком акт или другой документ о передаче квартиры в собственность, налицо просрочка исполнения обязательств со стороны застройщика.

Исходя из правил, прописанных ч. 2 ст. 6 Закона 214, нарушение срока сдачи дольщику квартиры в многоэтажке влечет за собой право последнего взыскать с застройщика пеню в размере 1/300 ключевой ставки. Что же касается размера неустойки, то, учитывая, что она начисляется на каждый день просроченного обязательства и зависит от цены договора, а просрочка сдачи жилья зачастую составляет месяцы о то и годы, сумма может быть заоблачной.

Не стоит обольщаться. Наивно думать, что у дольщика получится взыскать всю сумму положенной ему по закону неустойки.

Неустойку суд может уменьшить

Дело в том, что существует норма гражданского законодательства ст. 333 ГК РФ, руководствуясь которой суды общей юрисдикции в разы снижают размер требования неустойки. Мотивировка проста — исходя из практического опыта правоприменения суды считают, что огромные размеры неустойки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. А поскольку такое право закон предоставляет суду, то снижение размера неустойки приходится ждать практически во всех случаях.

У дольщика всегда есть шанс, в рамках закона о защите прав потребителей получить с застройщика кроме неустойки ещё и штраф. Он присуждается в том случае, когда застройщик добровольно не возместил нанесённый вред и не компенсировал нарушение условий договора в досудебном порядке.

[2]

Несмотря на то, что право взыскивать штраф предоставлено суду без заявления истца, дольщикам лучше всё-таки указать на необходимость взыскания штрафа в исковых требованиях. И конечно, размер штрафа присуждается от той суммы неустойки, которую суд посчитал обоснованной, то есть, которая осталась после ее уменьшения.

Важно: если срок сдачи жилья отодвигается более чем на 2 месяца с уведомлением дольщика об этом, то он может отказаться от ДДУ и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Сложности при взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд

Препятствием в получении полного размера неустойки может быть не только ее несоразмерность последствиям нарушение договорных обязательств. Зачастую оказывается, что отношения между застройщиком и дольщиком начинают регулироваться Законом № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве.

Это происходит в том случае, когда в период ведения договорных отношений по ДДУ застройщик попросту обанкротился. Все выплаты в период банкротства застройщика, которые касаются:

• возврата денежных средств, вложенных в строительство;
• сумм, которые дольщику положены в качестве компенсации (неустойки, штрафа, морального и материального вреда),

должны быть включены в реестр жилой недвижимости или в реестр требований кредиторов, если дольщик в установленный законом срок заявляет о своем интересе на квартиру или потребует возврат денег.

Именно с этого момента ситуация может развиваться в нескольких направлениях:

• либо дольщик получит выплату от банка, который выдал поручительство застройщика
• либо дом будет достроен.

Важно! Страховую выплату или выплату от банка возможно получить, если такой договор всё ещё продолжает свои действия со страховой или с банком. В результате изменений, которые были внесены в 214-й Закон, требования, которые касаются данных способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия уже утратили силу и страхование гражданской ответственности теперь является добровольном правом застройщика.

Однако после ужесточения требований законодательства и внесением изменений в ст. 23.2, обманутые дольщики могут хотя бы получить выплату из созданного компенсационного фонда. Возмещение дольщикам по долевому строительству начинает осуществляться в соответствии с требованиями Законом N 218-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 или же из этого фонда будут профинансированы мероприятия по завершению строительства многоэтажки.

Истребование неустойки через арбитраж

Исходя из вышеизложенного складывается невеселая картина касаемо вопроса взыскание неустойки с застройщика. Однако из этой ситуации есть экономически обоснованный выход. Положения 24 главы ГК РФ, а также положения ст. 421 ГК РФ, позволяют дольщику на законных основаниях уступить права заявлять требования по неустойке другому лицу. Соглашение об уступке требования между дольщиком и третьим лицом оформляется в виде договора цессии, который согласно норм действующего законодательства должен пройти обязательную госрегистрацию.

По этому договору юридическое лицо (компания) фактически уплачивает дольщику оговоренную договором цессии часть компенсации сразу, а неустойку и другие выплаты взыскивает самостоятельно на свой страх и риск, и исключает все расходы дольщика, связанные с судебным разбирательством, назначением судебных строительных экспертиз, оплатой юристов и т.д.

В свою очередь, исходя из подведомственности судов, которые рассматривает подобные споры между юр. лицами (Арбитражный суд) заявленное требование о размере неустойки практически всегда удовлетворяется полностью. Конечно же при наличии тщательно подготовленной доказательственной базы.

Взыскание неустойки через Арбитраж с этой позиции является достаточно эффективным решением для обеих сторон договора цессии. А главное — дольщик избавляет себя от судебных мытарств, растрат временного ресурса денег, а взамен получает на руки компенсацию нанесенного застройщиком вреда и целые нервы.

Взыскание неустойки через арбитраж

Главная / Полезное / Взыскание неустойки через арбитраж

Проблема многих застройщиков в том, что они задерживают ввод дома в эксплуатацию и передачу квартир дольщикам. За такие действия, которые нарушают условия ДДУ, с застройщиков взыскивается неустойка. Как правило, квартиры покупают физические лица и поэтому споры о неустойках рассматриваются в судах общей юрисдикции. При рассмотрении дел, суды применяют ст. 333 ГК РФ и сокращают размеры неустойки. По практике сокращение неустойки может быть в два, а иногда и три-четыре раза. Что делать, что бы избежать такого большого сокращения неустойки и получить максимально возможную сумму? Для этого нужно взыскивать неустойку через Арбитражный суд. Арбитражные суды тоже сокращают размеры неустойки, но не так сильно как суды общей юрисдикции. Еще одним положительным моментом является то, что Арбитражный суд, в отличие от судов общей юрисдикции не уменьшает штраф и взыскивает ровно половину от суммы неустойки.

Договор цессии на неустойку

Поскольку Арбитражные суды не рассматривают дела с участием физических лиц, необходимо переуступить права на неустойку юридическому лицу или Индивидуальному предпринимателю. Для этого между Дольщиком и ИП (например) заключается договор уступки права требования (цессия). По этому договору дольщик переуступает право требования неустойки и штрафа. После заключения такой сделки ИП может самостоятельно обращаться в суд и взыскивать неустойку и штраф в свою пользу. В договоре уступке прописывается условие о том, что после получения неустойки от застройщика, ИП возвращает Дольщику определенную суммы, например 80%, а остальное оставляет себе.

Уведомление застройщика об уступке по неустойке

Уступка прав на неустойку и штраф возможна отдельно от основного требования, т.е прав на квартиру. Часто в договорах ДДУ застройщики ставят условия о запрете уступки без его согласования. В случае с уступкой требования неустойки и штрафа такое условие договора считается недействительным. Уступка будет действительна в любом случае. Необходимо только известить застройщика о цессии ценным письмом, с описью вложения. Уведомление должен отправлять Дольщик. В письмо нужно вложить извещение и Договор уступки права требования. С того момента, как застройщик получит уведомление, он должен будет выплачивать неустойку уже ИП. В договоре уступки, который направляется застройщику, должны быть указаны все реквизиты ИП.

Регистрация договора уступки по неустойке в Росреестре

Договора ДДУ необходимо регистрировать в Росреестре, и договор уступки права по неустойке так же необходимо регистрировать, но Росреестр не регистрирует такие сделки. Несмотря на это, в случае, если застройщик уведомлен о заключенном договоре уступки по неустойке, он становиться должен выплатить эту неустойку новому лицу, в нашем случае ИП, даже в том случае, если сам договор Уступки считается недействительным из-за отсутствия регистрации.

Разбирательства в Арбитражном суде по уступке неустойки

После заключения договора уступки по неустойке, дольщик передает ИП копии договора ДДУ, платежку и Акт передачи квартиры, если таковой имеется, а так же уведомление о заключении Уступки, опись вложения и почтовую квитанцию. ИП в сою очередь направляет застройщику претензию о выплате неустойки. В претензии ИП делает расчет неустойки и указывает банковские реквизиты. Так же к претензии так же прикладывается копия договора уступки. После направления претензии застройщику можно подавать иск в арбитражный суд. В отличие от суда общей юрисдикции, который рассматривает дела о неустойке без оплаты государственной пошлины, в Арбитражном суде необходимо пошлину заплатить. Так же перед подачей иска нужно направить застройщику исковое заявление и все приложения к нему. Направлять иск с приложениями нужно ценным письмом с описью вложения. В исковом заявлении необходимо сделать расчет неустойки и потребовать так же штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, а так же почтовую квитанцию о направлении иска застройщику. Иск подается в Арбитражный суд по месту регистрации застройщика.

После вынесения решения Арбитражным судом, ИП получает Определение о взыскании неустойки и штрафа, а так же исполнительный лист. Исполнительный лист относиться в банк и через несколько дней деньги переводятся на счет ИП. После получения денег от застройщика ИП возвращает неустойку Дольщику в зависимости от договоренностей, которые у них были.

Как взыскать неустойку через Арбитражный суд, на основании ИП?

Здравствуйте уважаемые юристы!

Уже обращалась за помощью, благодарна всем кто откликнулся!! Сейчас появились дополнительные вопросы..

Прочла много информации, но нужен Ваш совет, думаю отослать претензию застройщику и открыть ИП , на основании которого подавать исковое заявление в арбитраж, где есть вероятность миновать 333 ст., но мучают сомнения «разумно ли это?» Подскажите!!

и еще, в АПП застройщик обязательно пропишет пункт о том что я не имею финансовых претензий и пр.,вносить изменения в акт нельзя, я буду вынуждена подписать, как отнесется суд на подписанный мною акт, не послужит ли это отказом в рассмотрении моего иска?

Пожалуйста подкорректируйте мои планы если они не верны..

Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?

Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

О том, как считать неустойку, читайте здесь

Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч, – решает конкретный суд.

Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

• В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
• В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.

• Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (РешениеЛефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
• Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (РешениеПодольского суда Московской области от 26.05.2016).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

• Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
• Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
• Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
• Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

• Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
• Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
• Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

• Возможность получить всю сумму неустойки.
• Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
• Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
• Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
• Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
• Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
• Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

• Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
• Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
• Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.
• Нет 100% гарантии, что неустойку не уменьшат. Арбитражные суды редко, но принимают решения со снижением неустойки (решение АС Тверской области от 16.08.2017 года по делу А66-9192/2017, решение АС города Москвы от 16.08.2017 года по делу А40-73256/2017). Хотя вероятность и процент снижения ниже, чем в судах общей юрисдикции.
• Есть риски: деньги от застройщика поступают на «чужой» счет – на счет юридического лица. Если дольщика обманут, придется долго ждать свои деньги.
• Нужно платить госпошлину. Чтобы посчитать точную сумму, воспользуйтесь этим Калькулятором.

По шагам: как подать иск в суд общей юрисдикции + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в суд общей юрисдикции:

• Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
• Выбираем суд, в котором выше шансы взыскать полную неустойку. Для этого изучаем практику судов по России. Можно выбрать любой суд общей юрисдикции, – для этого достаточно сделать временную регистрацию в нужном населенном пункте. Условие о подсудности споров с застройщиком по ДДУ определенному суду недействительно.
• Составляем исковое заявление по правилам ст. 131 ГПК, прилагаем нужные документы (ст. 132 ГПК РФ) и доказательства.
• Подаем иск в районный суд через канцелярию суда или направляем по почте с описью вложения.

По шагам: как подать иск в арбитражный суд + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд:

• Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
• Передаем право требования неустойки по договору цессии (ст. 382 ГК РФ) юридическому лицу или ИП. Договор уступки заключается письменно, а если акт приема-передачи не подписан, подлежит гос. регистрации (ст. 4, ст. 17 № 214-ФЗ).
• Уведомляем застройщика о переуступке прав.
• Оплачиваем госпошлину
• Составляем исковое заявление по правилам ст. 125 АПК РФ и подаем месту нахождения застройщика (ст. 35 АПК) лично или по почте.

• Выбирая, кому передать право требования, будьте осторожны. Лучше обратитесь к родственнику-предпринимателю или в компанию, которой доверяете.
• Цена уступки обычно не больше 10–40% от неустойки. Определитесь, хотите получить деньги сразу или процент от полученной неустойки после того, как суд вынесет решение. Только потом заключайте договор. Помните, если договоритесь о проценте, а деньги с застройщика взыскать не получится, цессионарий вам ничего не должен.
• Изучите пункты о порядке и сроках расчетов в договоре цессии, прежде чем подписать. Оптимально, если в договоре о прописано:
• Если в ДДУ есть третейская оговорка, юридическое лицо (или ИП) должно обратиться за неустойкой в третейский суд или оспорить этот пункт в судебном порядке.

Где выше шансы на успех

Практика показывает, что при обращении в арбитражный суд, выше шансы взыскать неустойку в максимальном объеме.

Надо ли платить госпошлину при взыскании неустойки через Арбитражный суд?

подскажите, пожалуйста, если подавать иск о взыскании неустойки в Арбитражный суд, — надо ли платить госпошлину, когда сумма основного долга уже взыскана и вынесеноо решение суда, вступившее в законную силу?

Ответы юристов ( 1 )

• 9,8 рейтинг
• 2919 отзывов эксперт

если подавать иск о взыскании неустойки в Арбитражный суд, — надо ли платить госпошлину, когда сумма основного долга уже взыскана и вынесеноо решение суда, вступившее в законную силу?
катя

нужно. Кроме того, если претензия по истребованию неустойки не направлялась контрагенту и нет документа, бесспорно подтверждающего признание долга по неустойке в заявленном размере должником, то обязательный досудебный порядок нужно еще соблюсти.

5. Спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

ст. 4, «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 17.04.2017)

Взыскание неустойки через арбитражный суд

Практика в судах общей юрисдикции (районных судах) по взысканию неустойки с застройщика складывается не лучшим образом. Суды, видя огромные суммы ко взысканию, нещадно режут размеры неустоек в два, три, иногда в пять, иногда в десять раз! Есть ли способ взыскать ВСЮ сумму неустоек без снижения судом? Да, в 2016 году такой способ появился.

Как взыскать 100% неустойки и штрафа с застройщика без снижения их судом в порядке ст. 333 ГК РФ?

«. Арбитражный суд РФ — это суд, рассматривающий коммерческие споры. В нём складывается совершенно иная практика применения законодательства. «

Арбитражные суды входят в систему судов Российской Федерации. При этом, они всегда держались довольно обособленно благодаря специфике рассматриваемых в них споров: споров, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Во-первых, судьи арбитражного суда придерживаются совершенно иных подходов к толкованию права. Так, поскольку неустойка — это мера ответственности, а в предпринимательских отношениях ответственность наступает вне зависимости от вины, освобождение от ответственности (суть применение ст. 333 ГК РФ, позволяющей судам снижать неустойки) происходит только если будут доказаны обстоятельства непреодолимой силы.

Каков порядок взыскания неустойки через арбитражный суд?

Подать иск в арбитражный суд от своего имени (от имени физического лица) не получится — суд оставит исковое заявление без рассмотрения. Для этого нужно «перевести» подсудность дела. ​Арбитражный суд принимает к рассмотрению только иски юридических лиц .

​Как сделать так, чтобы суд принял иск?

Необходимо уступить право требования неустойки и штрафа юридическому лицу по договору цессии. После этого юридическое лицо обращаются в арбитражный суд от своего имени.

Внимание! Уступается только право на взыскание неустойки и штрафа, а не на получение жилья. Внимательно читайте договор и остерегайтесь мошенников!

Плюсы взыскания через арбитраж:

​1. Неустойка и штраф взыскиваются в полном размере;

2. Судебный процесс в арбитраже быстрее и прозрачнее;

3. Исполнительный лист и решение изготавливаются оперативно: не нужно оббивать пороги судов и срывать телефоны в общении с аппаратом суда;

​​Минус такого подхода только один — необходимо оплачивать государственную пошлину;

Мы обязательно поможем!

Возможность взыскать весь размер неустойки через арбитражный суд, а не сумму, уменьшенную в 5-7 раз перевешивает все возможные минусы данного подхода.

​Мы составим договор цессии, соблюдем все необходимые судебные процедуры и подадим в арбитражный суд. Мы получим деньги на расчётный счёт и вернем Вам сумму за вычетом нашего вознаграждения.

Стать нашим клиентом, рассчитать сумму неустойки и заказать услугу взыскания денег с застройщика можно через личный кабинет клиента.

Если у Вас еще нет входа в личный кабинет — заполните форму и получите пароль в СМС.

Как взыскать неустойку через арбитражный суд

Взыскание неустойки с застройщика через Арбитраж считается неотъемлемым правомочием обманутых участников долевого строительства. Воспользоваться им может любой пользователь долевой программы, столкнувшийся с необязательностью строительной компании. Обращаясь в судебные органы, истцы часто встречают проблему занижения суммы возмещения, которую они требуют. Чтобы этого избежать, лучше взыскивать компенсацию ущерба с застройщика в арбитражном суде, где с такими действиями можно столкнуться достаточно редко.

Основания для предъявления требований о выплате неустойки

Нормы ФЗ-214 защищают не только права дольщиков, но и застройщика, который может истребовать неустойку при пропуске срока участником перечисления взноса по соглашению. Физические лица имеют возможность взыскать штрафные санкции по следующим основаниям:

• Когда финансы привлекались для возведения здания субъектом, не имеющим на это разрешительной документации;
• Пропуск срока сдачи дома в эксплуатацию;
• Неисправление в установленный период обнаруженных недочетов в жилых помещениях;
• Прекращение действия договора доверительного управления по решению одной из сторон либо по судебному решению.

Какие требования можно выставить в суде

Наиболее часто встречаются ситуации, когда не соблюдаются сроки строительства жилых домов. Когда период просрочки достигает 2 месяцев, участник вправе не ожидать окончания строительного процесса и инициировать процедуру аннулирования ДДУ, выставив сразу и требование о возмещении вреда, понесенного из-за действий строительной компании. Застройщики в основном не идут на удовлетворение требований пострадавших и такие споры разрешаются в судебном порядке.

В иск могут включаться претензии о:

• Штрафе в сумме 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждые сутки просрочки;
• Затратах, понесенных из-за неисполнения строительной компанией договорных обязанностей;
• Возмещения причиненных убытков;
• Штрафных санкциях — до половины стоимости всех требований;
• Компенсацию оплаты услуг юриста.

Судебная практика

Очень часто строительные компании затягивают сдачу жилья на годы, из-за этого суммы неустойки могут вырастать очень внушительно. Так, например, при стоимости квартиры в 5 млн. рублей и несоблюдении срока сдачи дома в эксплуатацию в 6 месяцев, размер неустойки составит 555 тыс. рублей. Это без учета иных выплат, положенных участнику ДДУ на основании ФЗ-214.

Однако получение неустойки полностью весьма непростой процесс. Так как районными судами часто применяется статья 333 ГК РФ, позволяющая снизить размер штрафа в ситуации, когда суд решит, что её величина гораздо больше убытков, понесенных дольщиком. Положения статьи не могут применяться всегда, так как её вторая часть допускает снижение неустойки только в исключительных ситуациях.

Высшей инстанцией судов было разъяснено, что уменьшение величины неустойки допускается только при наличии весомых оснований. Так, пунктом 77 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016г. указано, что уменьшение пени возможно лишь в крайних случаях, когда выдача таких средств повлечет необоснованное обогащение для кредитора. Также отмечено, что обязанность по доказыванию несоответствия размера неустойки полученному вреду и неоправданность приобретения выгоды ложится на ответчика, который должен предоставить обоснования исключительности случая, а также последствия неисполнения его обязательств гораздо ниже величины штрафа.

[1]

Как правило, такими сведениями застройщики не располагают. Но такая статья все равно применяется почти в 90% такого рода дел. В общем снижение стоимости достигает 80% от суммы в зависимости от сложившейся практики в определенном суде. При этом сотрудники суда не придают значения факту последствий, наступивших из-за несвоевременной передачи жилого помещения, и даже не излагают причины для снижения размера возмещения.

Для суда будет достаточно представить ходатайство строительной организации о применении ст. 333 ГК РФ. Причем, судьи принимают сторону недобросовестных строителей, стимулируя их на дальнейшее невыполнение договоренностей.

Как взыскать неустойку без утери её части

В настоящее время существует возможность для граждан взыскать возмещение вреда в арбитражном процессе, так как уменьшение компенсации по ДДУ здесь происходит очень редко. Самостоятельно сделать это дольщик не вправе, ведь в арбитраже разрешаются только экономические споры компаний. Поэтому потерпевшие передают свои правомочия в части истребования компенсации со строительной компании юридическому субъекту, который и будет выставлять требования к застройщику от своего имени.

Для передачи прав заключается договор цессии между дольщиком и его правопреемником, где предусматриваются все условия переуступки правомочий. Такая сделка не может рассматриваться как переуступка права на жилое помещение. При этом не передаются права на будущее жилье, а лишь возможность затребовать выплату неустойки.

[3]

Такая процедура предусмотрена нормами гражданского законодательства и не противоречит основам статьи ФЗ-214. Соглашение о переуступке подлежит государственной регистрации, что придает ему правовую защиту интересов дольщика. Договор может предусматривать:

• Выкуп суммы возмещения организацией. В процессе цедент получает определенный платеж, установленный в соглашении и полностью передает свои требования организации. В будущем он не сможет рассчитывать на возмещение, взыскиваемое в суде.
• Цессионарий по договору обязан передать денежную сумму, полученную от строительной организации, вычтя понесенные затраты, оплату услуг специалиста и иных понесенных затрат.

Кроме того, при заключении сделки следует учитывать такие моменты:

1. Законодательные правила не требуют согласования переуступки с застройщиком, даже при наличии такого условия в соглашении;
2. Ответчика необходимо известить о смене цедента должным образом, т.е. в письменном виде;
3. Процедура может осуществляться в любой момент с даты регистрации ДДУ. Дольщик вправе переуступить возможность взыскания компенсации даже после подписания акта о передаче объекта;
4. Субъект долевого участия в строительстве жилья обязан иметь правомочия, уступаемые цессионарию, и передать их может лишь в объеме, которым располагает.

Практика взыскания неустойки в арбитраже

Независимо от варианта выставления требований возмещения вреда, в судебном разбирательстве в основном судьи не видят причин для применения норм ст. 333 ГК РФ и не удовлетворяют заявления о понижении размера штрафа.
Но перед этим дольщику необходимо направить застройщику претензию о финансовом возмещении вреда, ведь отсутствие реакции на него и станет основанием для истребования компенсации.

Возможность требования возмещения морального вреда уступке не подлежит, так как оно относится к ст. 383 ГК РФ к категории правомочий, неразрывно связанных с личностью субъекта, которые нельзя передавать иным лицам.

Этапы процедуры

Для осуществления сделки необходимо совершить следующие действия:

• После подбора цессионария, готовятся требуемые документы: расчет компенсации, составляется договор переуступки. В сумму возмещения могут включаться не только неустойка, но и штрафные санкции в размере до 50%, полагающейся по Закону о защите прав потребителя, компенсации.
• Подписать соглашение и сдать его на регистрацию в ФРС. При заключении сделки необходимо особое внимание обратить на договорной пункт о порядке проведения расчетов сторон.

Недобросовестные организации могут включать условие, предусматривающее расчеты в течении 12 месяцев либо более после заключения сделки. Такое положение способно помешать получению денег, взысканных со строительной организации. Будет лучше, если договор будет содержать пункт о том, что Цессионарий уплачивает продавцу сумму, предусмотренную соглашением, путем её перечисления на счет переуступающей стороны в срок до 3 дней с момента получения компенсации от задолжавшего лица.

• В строительную компанию направляется уведомление о возмещении понесенного ущерба. Требования предъявляются с расчетом неустойки на основании положений ФЗ-214. Претензия может направляться средствами почтовой связи либо вручаться лично, с проставлением отметки о получении документов. Такой документ будет выступать в судебных слушаниях в качестве доказательственной базы по соблюдению досудебной процедуры урегулирования конфликта.
• Известить застройщика о переуступке правомочий.
• Формируется и подается иск в судебный орган и необходимые документы. При этом в качестве истца будет выступать Цессионарий. К иску прилагаются:

• Договор — основание для приобретения жилья — ДДУ, ПДКП, ЖСК, инвестиционное соглашение и иная документация;
• Доказательства, удостоверяющие оплату квартиры полностью;
• Претензия строительной организации о возмещении вреда;
• Исчисление компенсации по формуле, установленной ФЗ-214;
• Документация о переуступке правомочий;
• Извещение компании — должника о проведенной сделке;
• Квитанция об уплате госпошлины.

• Получение судебного решения, вступившего в силу, и исполнительного листа.
• Расчеты между сторонами соглашения о цессии.

Преимущества обращения за компенсацией вреда в Арбитраж

Выставление условий о взыскании штрафных санкций за неисполнение договорных условий в арбитражной инстанции — это наиболее разумный способ решения проблемы. Он характеризуется:

1. Сохранением размера требуемого возмещения;
2. Взысканная сумма облагается налогом по ставке в 6%. С компенсации, полученной в районном суде, взыскивается налоговый платеж по ставке в 13%;
3. Услуги юриста будут оцениваться на основании положений договора, без занижения стоимости.

Надо отметить, что экономические споры рассматривают арбитражные судьи высокой квалификации, так как требования к их назначению достаточно жесткие. Они должны иметь не только высшее юридическое, но и экономическое образование.

Как взыскать неустойку через арбитражный суд

Если застройщик задержал передачу квартиры, то дольщик имеет право на неустойку. Но практически никакой застройщик не выплачивает неустойку добровольно. Что делать?

Разумеется, нужно подавать иск в суд! При этом у дольщика есть два варианта:

• взыскание неустойки и штрафа через суд общей юрисдикции
• уступка права хозяйственному обществу для взыскания через арбитраж

Несмотря на многочисленные различия, для дольщика все они сводятся к большей выгоде взыскания неустойки с застройщика через арбитраж.

Если Вы хотите получить от застройщика максимум возможного, то потребуется уступить право на неустойку и штраф организации. При этом изменится подведомственность спора и иск будет рассматриваться арбитражным судом. Взамен уступленного права Вы получите денежные средства в размере 80 % от фактически взысканного.

На организацию ляжет бремя оплаты повышенной гос.пошлины, судебных расходов на представителя, налогов [1], усложнится процесс доказывания. Если уступка права происходит до передачи квартиры, такое соглашение потребует государственной регистрации.

Уступка права организации является единственным вариантом взыскания максимально возможной суммы, поскольку как получение дольщиком статуса предпринимателя, так и отчуждение квартиры организации приведет к утрате права на повышенный размер неустойки, штраф и моральный вред.

Несмотря на перечисленные сложности, Вы получите намного больше!

Если Вы обратитесь к нам, то Ваша проблема будет решена наиболее эффективно. Мы подготовим для Вас все необходимые документы и полностью выполним всю работу по получению денег с застройщика. Заключив соглашение с нами, Вы получите полный комплекс услуг по сопровождению взыскания неустойки с застройщика в арбитраже.

Мы полностью уверены в наших партнерах-организациях, заключающих соглашения об уступке права. Мы гарантируем, что подготавливаемые для Вас документы позволят Вам получить стоимость уступленного права.

Благодаря нашей арбитражной практике по взысканию неустойки наши партнеры настолько уверены в положительном результате, что оплачивают государственную пошлину по искам к ряду застройщиков за свой счет.

Самым важным в делах о взыскании неустойки с застройщика является время. Даже если застройщик платежеспособен, то по истечении времени его финансовое положение может ухудшиться. Чтобы увеличить вероятность получения денег, нужно как можно быстрее подавать иск в суд!

Поскольку при взыскании неустойки через арбитраж возможно получение решения о взыскании на будущее (до фактической передачи квартиры), нужно начинать действовать немедленно! Поскольку расходы на оплату наших услуг во всех случаях несет организация, то при уступке права Ваши риски только уменьшаются!

Если Вы действительно хотите решить свою проблему, звоните прямо сейчас +7 (905) 700-08-86 и записывайтесь на консультацию.

[1] Организация платит налог со своего дохода, составляющего разницу между ценой полученной неустойки и расходами на приобретение права. При этом дольщик платит налог с фактически полученной им суммы. В случае взыскания неустойки через районный суд дольщик платит налог со всей полученной суммы без уменьшения на стоимость услуг адвоката.

Источники

1. 
   Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
2. 
   Ларин, А.М. Я — следователь; М.: Юридическая литература, 2011. — 192 c.
3. 
   Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.
4. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.