Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры

Для чего нужна государственная регистрация договора аренды?

С учетом положений ГК РФ государственной регистрации подлежат не все сделки, связанные с арендой, а только арендные сделки с недвижимостью.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ «Государственная регистрация прав на имущество», а также в соответствии с положениями закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации (внесению сведений о них в единый государственный реестр) подлежат все сделки с недвижимостью (есть небольшие исключения, связанные со сроком (менее года), на который заключается сделка, в т. ч. арендная).

Отвечая на ваш вопрос, для чего нужна регистрация договора аренды недвижимости и других сделок с недвижимостью, прежде всего хочу отметить, что указанный выше федеральный закон не содержит положений, четко определяющих цели регистрации прав на имущество и сделок с имуществом. Тем не менее такие цели существуют, а именно:

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Все чаще население нашей страны стало перемещаться между регионами в поисках лучших условий труда и высокой заработной платы. И для реализации этой цели, прежде всего, на новом месте необходимо найти жилье и оформить регистрацию, хотя бы временную. Это позволит на законных основаниях находиться в новом городе.

По закону, собственник квартиры должен с квартиросъемщиком заключить хотя бы без регистрации договор аренды квартиры, но на деле часто такая процедура упускается из вида, и пострадать в такой ситуации могут оба участника сделки. Что необходимо знать, чтобы избежать конфликта? Возможно ли получить временную регистрацию в арендуемой квартире? Как проходит регистрация договора аренды квартиры? На эти и другие часто задаваемые вопросы мы ответим в статье.

Почему надо заключать договор аренды

Договор аренды жилого помещения — это сделка между собственником и физическим лицом, который будет определенное время пользоваться жильем. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в таком документе прописываются права и обязанности обеих сторон, порядок урегулирования спорных ситуаций и время аренды. Составляется он в письменном виде, подписывается обеими сторонами. При этом в заверении у нотариуса или в государственной регистрации договора аренды квартиры нет необходимости. Но чтобы снизить риски и обезопасить себя при заключении сделки, лучше всего соглашение по аренде жилья зарегистрировать.

Государственная регистрация – что это такое?

Под регистрацией договора аренды квартиры понимается процедура, которую проводят специально уполномоченные государственные регистрационные органы. Во время оформления фиксируются сведения о собственнике, факт использования жилья третьим лицом для проживания на определенный срок, указанный в договоре. Если период аренды не прописан в документе, то по умолчанию устанавливается срок 5 лет. Разберемся, кому нужна регистрация договора аренды квартиры?

Кто заинтересован в регистрации

Большую выгоду может получить наниматель. Регистрация договора аренды квартиры с физическим лицом — это своего рода страховка для него на тот случай, если собственник решит продать жилье. Так как пока не истечет срок действия соглашения, никто не сможет препятствовать пользоваться арендуемым помещением. Исключением может стать только решение суда о расторжении сделки. Продать квартиру собственник имеет право, но для этого он обязан предупредить квартирантов и будущего покупателя. Если всех устраивает ситуация, то после оформления договора купли-продажи новый собственник перезаключает договор аренды на тех же условиях. Срок не может быть меньше указанного в первоначальном документе.

В случае возникновения разногласий государственная регистрация сделки облегчает двум сторонам урегулировать правоотношение в судебном порядке. Это очень важный момент для пострадавшей стороны, так как дает большие шансы на свою защиту. Примерами того, из-за чего могут возникнуть конфликты, являются:

• взыскание арендной платы;
• досрочное расторжение сделки;
• возмещение ущерба, которое может быть связанно с повреждением имущества и т. д.

Наймодатель может использовать такой договор как подтверждение дополнительного дохода, который пригодится при оформлении кредитного займа. При этом учтите, что любой доход в России подлежит обложению налогом, и, соответственно, полученная сумма с аренды должна быть отражена в налоговой декларации.

Итак, мы выяснили, что договор аренды квартиры подлежит регистрации.

Как и где должна проходить регистрация?

Зарегистрировать договор аренды не составит труда. После того как стороны подписали соглашение, следует оплатить госпошлину. При этом лучше изначально в договоре прописать пункт, на кого возлагается ответственность по уплате, возможно разделить ее на равные части и возложить на обоих участников сделки.

Во время регистрации договора аренды квартиры в госоргане требуется присутствие всех сторон соглашения. Каждый участник сделки при себе должен иметь паспорт и один экземпляр договора найма, а третий передается для хранения в регистрирующий орган. Вместе с тем может понадобиться акт приема-передачи квартиры, если в договоре он указан обязательной частью, а также, если при сделке присутствует доверенное лицо, потребуется доверенность.

В случае когда одна из сторон сделки является юридическим лицом, то представляются бумаги: свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговой инспекции, устав организации, протокол собрания о назначении руководства, приказ о вступлении руководителя в должность, действующая выписка из ЕГРЮЛ.

При наличии несовершеннолетних или недееспособных детей, в долевой собственности которых имеется сдаваемое в аренду жилье, наймодателю надо представить на регистрацию разрешение на сделку из местного органа опеки. Если владельцев квартиры много, то предоставляется их нотариально-заверенное согласие.

Важные дополнения

Если срок действия договора аренды квартиры истек, то за нанимателем сохраняется преимущество для дальнейшего съема жилья. В случае если собственник продолжает сдавать свою жилплощадь, то в первую очередь он должен предложить заключить сделку старому арендатору. При этом условия новой сделки могут быть совершенно другими.

При продлении соглашения на новый период также необходимо пройти процедуру регистрации. Со всеми документами обратиться в Росреестр, где будет заключено дополнительное соглашение к уже имеющемуся договору найма жилого помещения.

При прекращении действия договора не происходит автоматического снятия обременения, наложенного на жилье. Для освобождения имущества от третьего лица следует обратиться в Росреестр со специальным обращением.

Договор аренды квартиры и временная регистрация

Согласно законодательству РФ, возможна временная регистрация. При заключении договора найма жилого помещения вы имеете право рассчитывать на то, что собственник вас зарегистрирует на период действия аренды. Конечно, многих владельцев беспокоит такая ситуация, они опасаются, что после регистрации постоялец будет предъявлять требования на арендуемую жилплощадь. В действительности заключение данного документа дает ему только право на проживание.

При этом следует помнить, что временная прописка не лишает вас постоянной регистрации. Если временным жильцом была приобретена мебель, техника или произведены ремонтные работы, это не дает основания претендовать на часть собственности в арендуемой квартире.

Собственник при этом имеет право регистрировать на своей территории любых граждан, если это, конечно, не нарушает закон РФ.

Прописка для детей

При этом временным жильцам разрешено прописывать на арендуемой территории своих детей без согласования с собственником жилья. Очень часто граждане прописывают их на более длительный срок, чтобы в дальнейшем на законных основаниях продлить и свою регистрацию. Оформление сделки и регистрации квартиросъемщика выгодны для обеих сторон, т. к. если произойдет конфликтная ситуация, все вопросы можно будет быстро решить с помощью действующего законодательства.

Оформить временную регистрацию можно в офисах МФЦ или через портал Госуслуг.

Ответственность жильца

Договориться о получении временной прописки с собственником — это только первый шаг. Вы должны четко понимать, что такая аренда влечет за собой определенное обязательство и возможные материальные затраты.

Хотя, согласно жилищному кодексу, только собственник помещения несет персональную ответственность за проводимые ремонтные работы, за соблюдение санитарных условий и оплату коммунальных платежей. Поэтому лучше всего данную ответственность разделить с квартиросъемщиком, а в договоре обязательно расписать обязанности каждой из сторон.

Прежде чем сдавать собственность в аренду, арендодателю необходимо убедиться в установке и исправности всех необходимых приборов учета.

Мы рассмотрели, как проходит регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами.

Что должен содержать договор аренды жилого помещения (бланк)?

Что обеспечивает сторонам грамотное составление договора аренды жилого помещения. На основании чего можно заключат договор. Кто имеет право заключать договор со стороны арендодателя. Преимущества договора в спорных вопросах.

Рассмотрим эти вопросы далее в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Зачем составлять договор аренды жилого помещения?

Не все стороны после заключения договора аренды ведут себя добросовестно. Бывает, что условия нарушаются собственниками помещений, но зачастую их нарушают арендаторы. Если правильно составить договор аренды жилого помещения, то каждая из сторон получит определенные гарантии соблюдения своих прав. Грамотный договор, заверенный нотариально, защитит стороны от действий мошенников или минимизирует потери от столкновений с ними.

Аферами на рынке недвижимости занимаются не только лица, выступающие в качестве нанимателя. Нередки случаи, когда аферистами становятся сами квартирные хозяева, по разным причинам.

Одним из основных требований при составлении договора является обсуждение и внесение в текст документа спорных ситуаций, которые могут быть обеими сторонами спрогнозированы. Вопросы должны касаться:

• Несвоевременной оплаты;
• Затрат на ремонт помещений;
• Условий эксплуатации;
• Условия пролонгации договора после завершения его действия.

Договор аренды жилого помещения, составленный сторонами с учетом интересов обеих сторон, сможет защитить каждую из них в спорных ситуациях. Понятно, что всего предусмотреть невозможно, но все-таки постараться максимально обезопасить себя нужно.

Где скачать образец договора аренды жилого помещения?

Самостоятельно составлять договор не стоит, так же как и не стоит поручать его составление второй стороне. На нашем сайте есть возможность скачать бесплатно договор аренды жилого помещения. Это обеспечит сторонам возможность подойти к решению задачи комплексно. В любом стандартном договоре прописываются специфические нюансы, которые могут показаться на первый взгляд незначительными, но которые требуют особого внимания.

В дополнении стоит ознакомиться со ст. 35 ГК России, в которой государство регламентирует нормы правовых отношений в сфере аренды недвижимости.

На нашем сайте представлен образец типового договора аренды квартиры, который можно взять за основу. Поскольку в России не существует единого образца документов для заключения сделок по аренде помещений, они могут составляться сторонами по своему усмотрению. В предложенный нами бланк вы можете внести свои дополнения и корректировки.

В чем разница между договором найма и договором аренды?

Договор найма и договор аренды жилого помещения — это два разных юридических термина. В первом случае договор может быть составлен между физ. лицами, во втором – между юр. лицами.

Согласно ст. 131 ГК России договор найма не нужно обязательно регистрировать (см. Зачем нужна регистрация договора аренды), потому что он будет самостоятельным документом. Следовательно, этот тип договора не нужно регистрировать в обязательном порядке, независимо от того, на какой срок он будет составлен.

Если договор с юр. лицом будет заключаться сторонами на срок, меньше одного года, то он тоже может не регистрироваться. Если сделка будет долгосрочной (от года и более), то заключенной она будет считаться с даты гос. регистрации.

Заключение договора поднайма и субаренды жилого помещения

Заключая договор аренды жилого помещения, следует помнить о том, что арендатор может (правда с письменного согласия собственника) передавать свое право пользования другим лицам. Например, агентство недвижимости может заключить договор аренды с хозяином квартиры на тех условиях, что арендатор будет заниматься самостоятельной сдачей помещений в аренду. Это называется субаренда или поднайм. При этом согласно договору, ответственность в этом случае перед собственником помещения несет именно агентство, а не его клиенты, снимающие данное помещение.

В пунктах договора должны быть обязательно прописаны условия досрочного расторжения и порядок его проведения, форма и порядок расчетов.

В приложении к договору или в тексте самого договора стоит включить подробное описание помещения, конкретно указав существующие недостатки, а так же составить опись передаваемого в пользование имущества. Этот пункт важен для обеих сторон, поскольку позволит избежать конфликтов, которые могут возникнуть в связи с порчей нанимателем мебели или техники. Такое описание не позволит недобросовестному арендодателю переложить ответственность за порчу имущества на арендатора в случаях, когда имущество было испорчено еще до начала пользования помещением.

Что должен содержать типовой договор аренды жилого помещения?

Не смотря на то, что российское законодательство не обязывает граждан заключать договоры по конкретному образцу, тем не менее, существуют нормы, которым должен соответствовать каждый подобный документ. В числе обязательных пунктов договора должны быть следующие.

Какие условия договора найма и аренды жилого помещения не стоит упускать при составлении?

Если помещение сдает не собственник, а представляющее его лицо, то оно должно представить доверенность от собственника, заверенную нотариально, на проведения подобных действий от имени владельца.

Если помещением владеет не один человек, то при подписании договора должны присутствовать все сособственники жилья, и все должны поставить свои подписи в договоре. Если у кого-то из сособственников нет возможности присутствовать, то он должен передать свое согласие в письменном виде, заверенное нотариально.

Арендодатель должен со своей стороны предоставить максимум сведений о себе и лицах, с которыми он будет проживать хозяину квартиры. Паспортные данные арендатора и фамилии и имена всех с ним проживающих лиц (на основании предъявленных документов) должны быть внесены в договор.

Заключение договора для нанимателя гарантирует его права проживания в данном помещении в течение конкретного периода. Арендодателю договор обеспечит защиту его прав собственника.

Регистрация договора аренды квартиры

Регистрация договора аренды квартиры является обязательным требованием закона, если срок соглашения превышает один год. Регистрационные действия совершаются службой Росреестра, а несоблюдение указанного правила влечет отсутствие юридических последствий в правоотношениях с третьими лицами.

Что это такое

Арендой является передача объекта жилой недвижимости собственником во временное пользование арендатору на возмездной основе. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости сроком более одного года должен быть зарегистрирован в отделе Росреестра.

Правовые последствия факта регистрации связаны со следующими обстоятельствами:

• государство контролирует временную передачу прав на недвижимость путем внесения сведений в реестр ЕГРН;
• на основании регистрационных сведений налоговые органы имеют возможность рассчитать материальную выгоду (доход от сдачи недвижимости в аренду) и начислить налог на доходы;
• в случае возникновения спора между сторонами факт регистрации в органах Росреестра позволит договору послужить в качестве надлежащего доказательства.

[2]

Если срок действия арендных правоотношений не превышает одного года, стороны не обязаны представлять договор на регистрацию. На практике, это приводит к умышленному дроблению общего срока договора с целью уклонения от налоговых обязательств и расходов на регистрацию. В этом случае договор аренды заключается на срок 11 месяцев (или менее) с последующим заключением новых соглашений на аналогичный срок.

Рассмотрим преимущества и недостатки проведения регистрации договора аренды для каждой стороны указанных правоотношений.

Зачем нужна регистрация для арендодателя

Собственник предоставляет жилое помещение арендатору с целью получения выгоды, т.е. денежных средств. Как правило, арендные платежи перечисляются арендатором ежемесячно, если иная периодичность не установлена обоюдным соглашением сторон. Помимо этого, при передаче объекта во временное пользование стороны определяют текущее состояние квартиры и всех коммуникаций в акте.

Именно споры об арендных платежах и состоянии переданного имущества являются наиболее распространенными претензиями в рамках указанного договора. Без оформления всех обязательств сторон в едином документе урегулирование данных споров будет крайне проблематичным, а отсутствие факта госрегистрации не позволит собственнику ссылаться на договор как на доказательства.

Сформулируем перечень преимуществ, которые получит арендодатель, если выполнит все требования закона и зарегистрирует договор в службе Росреестра:

• возможность взыскать долг по арендным платежам в судебном порядке;
• предъявить претензии в случае порчи или повреждения имущества, а также взыскать сумму ущерба в судебном порядке;
• выселить арендатора из жилого помещения и досрочно расторгнуть договор в принудительном порядке, если временный жилец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства.

Также оформление документов в соответствии с требованиями закона позволит предъявить обоснованные претензии по оплате коммунальных услуг. Если жилое помещение арендует несколько граждан, размер оплаты за услуги ЖКХ может представлять существенную сумму.

Помимо этого, наличие официального договора может являться дополнительным источником дохода, если собственнику необходимо подтвердить его при обращении за оформлением кредита в банковских учреждениях.

Минусы процедуры регистрации состоят только в обязанности нести дополнительные расходы на регистрационные действия и оплату НДФЛ. При этом сумму расходов за регистрацию договора можно перераспределить между сторонами или определить в условиях соглашения, что госпошлину в службу Росреестра уплачивает арендатор.

Зачем нужна регистрация арендатору

Для арендатора квартиры наличие зарегистрированного договора не менее важно, ведь этот документ будет являться законным основанием для проживания на протяжении всего срока действия соглашения. Имея отметку о госрегистрации на договоре, арендатор получает право:

• требовать фактического предоставления в пользование ему и членам семьи жилого помещения, в том числе общего имущества квартиры;
• на законном основании вселить в жилье несовершеннолетних детей, даже если они не были указаны в содержании договора;
• возражать против досрочного расторжения договора при условии надлежащего исполнения условий соглашения.

Даже если в процессе арендных отношений происходит смена собственника недвижимости, у арендатора сохраняется право пользования на весь срок договора. При этом для нового собственника все правоотношения аренды будут сохранять юридическую силу на весь срок действия договора.

При оформлении и регистрации договора стороны подписывают акт приема-передачи с определением фактического состояния имущества. Это позволит избежать необоснованных претензий при завершении договора и передаче квартиры обратно собственнику.

Также в условиях договора можно предусмотреть судьбу улучшений, которые будут сделаны арендатором на протяжении срока действия. По общему правилу, если такое положение не было включено в договор, все улучшения поступают в собственность арендодателя.

Для арендатора сложно определить хотя бы один минус, который будет вызван регистрацией арендного соглашения в службе Росреестра. Необходимо учитывать, что собственник может включить потенциальные расходы на оплату налога в состав арендных платежей. В этом случае арендатору придется ежемесячно передавать собственнику повышенную арендную плату.

Процедура регистрационных действий достаточно проста – обе стороны должны представить договор в службу Росреестра и заполнить совместное заявление. По факту регистрации будет выдана выписка из ЕГРН, в которую будут включены сведения о временном возникновении права на арендуемое жилое помещение.

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Регистрация договора аренды квартиры — это один из способов снижения рисков при исполнении сделки. Решившись сдавать свою квартиру в аренду, необходимо постараться максимально обезопасить себя. Что это за процедура, зачем она нужна и как она проводится, разберем ниже.

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды квартиры в случае, если он заключается с физическим лицом, в правовом поле называется договором найма жилого помещения. Гл. 35 Гражданского кодекса РФ определяет понятие такого договора, его существенные условия, а также форму и основные права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что для возникновения у сторон правоотношений достаточно письменно составленного договора, скрепленного личными подписями сторон, при этом нотариального заверения договора или его государственной регистрации не требуется (см.: Как составить договор аренды жилого помещения (скачать бланк, образец)?). Однако законодатель не оспаривает права сторон на государственную регистрацию договора или совершение сделки в присутствии нотариуса.

Государственная регистрация договора найма — это особая процедура, проводимая специально уполномоченными государственными регистрационными органами, направленная на внесение сведений о праве владения и пользования третьими лицами жилым помещением для проживания в нем в течение срока, указанного в договоре. В случае если срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Таким образом, государственная регистрация договора аренды выступает определенным гарантом прав сторон, закрепляя их правовой статус наймодателя и нанимателя. Но что это значит для них?

Большие выгоды при регистрации договора получает наниматель. Дело в том, что до истечения срока договора и, следовательно, прекращения права нанимателя на жилое помещение, в случае если договор не будет расторгнут досрочно (например, по решению суда), наймодатель не сможет лишить своих квартиросъемщиков возможности свободно пользоваться квартирой, даже если решит ее продать. Продажа квартиры возможна, однако наймодатель должен будет уведомить покупателя о наличии нанимателя и после оформления сделки купли-продажи новый владелец должен будет перезаключить с нанимателем договор на тех же условиях, что и прошлый собственник, на срок не менее оставшегося срока действия предыдущего договора.

Обеим сторонам государственная регистрация договора упрощает задачу доказывания наличия правоотношений в случае судебного спора. Это достаточно важный аспект, так как от него зачастую зависит наличие у «потерпевшей» стороны права на защиту. Например, при спорах:

• по взысканию арендной платы;
• о досрочном расторжении договора;
• о возмещении ущерба, связанного с порчей имущества и т. д.

Для наймодателя зарегистрированный договор найма может являться также подтверждением наличия дополнительного дохода, что может понадобиться, например, при кредитовании. Но помните, что любой доход в нашей стране облагается налогом, следовательно, его обязательно нужно включить в налоговую декларацию.

Как зарегистрировать договор найма?

Зарегистрировать договор найма очень просто. После подписания сторонами договора необходимо уплатить государственную пошлину (обязанность по уплате полшины следует прописать в договоре и возложить либо на одну из сторон, либо в равных долях на обе стороны) и составить заявление на регистрацию (одной из сторон договора).

В день регистрации необходимо присутствие обеих сторон. У каждого должны быть документы, удостоверяющие личность. Количество экземпляров договора — по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (он будет храниться в архиве). Помимо этого может потребоваться акт приема-передачи (в случае если в договоре он предусмотрен как неотъемлемая часть) и доверенность (в случае если договор подписывался не собственником, например).

[3]

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то необходимо предоставить полный пакет учредительных документов (свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, устав, решение (протокол общего собрания) о назначении директора и приказ о вступлении директора в должность, свежая выписка из ЕГРЮЛ). В Росреестр также следует предоставить кадастровый паспорт сдаваемого помещения.

В случае если у наймодателя имеются несовершеннолетние дети или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица (то есть лица, находящиеся под опекой или попечительством), которые владеют долей в передаваемом помещении, то на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки (ст. 37 ГК РФ). Если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие.

Порядок регистрации договора аренды квартиры между физическими лицами: нужно ли регистрировать в 2019 году, где, сроки и стоимость

Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер. Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует — это существенный повод для признания этого соглашения не действительным. Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ. Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры — это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%). Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований. Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет. И именно долгосрочный договор надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

Какие документы понадобятся

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

• три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
• правоустанавливающие документы на жилую площадь;
• чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Скачать образец договора найма для заполнения можно здесь.

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

• если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
• в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Нужна ли регистрация договора найма

Основополагающим документом сферы гражданского права на территории Российской Федерации является Гражданский кодекс. Согласно нему, взаимоотношения физических лиц относительно аренды жилого помещения должны быть зафиксированы соответствующим договором. Данный документ предполагает наличие в сделке как минимум двух сторон – нанимателя и наймодателя. Сделка носит коммерческий характер и, в случае несоблюдения

условий соглашения, конфликтов должны рассматриваться в судебном порядке.

Статья 35 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью посвящается регулированию договора найма. При этом следует понимать различия между понятиями найма и аренды, которые заключаются в том, что наём предоставляется физическим лицам, а аренда – юридическим.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Возникающая путаница

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Исходя из этого, целесообразно чётко различать договор найма и договор аренды. Как уже говорилось, арендовать можно как жилую, так и нежилую недвижимость. Независимо от того, что именно

это за имущество, государственная регистрация такой сделки, в соответствии с 609 статьей Гражданского кодекса, обязательна.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

Сделка без посредников

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Что из слухов неправда

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет. При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени. Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.

Среди населения ходил слух о том, что при долгосрочной сделке, подписанной более чем на один год, регистрация договора найма жилого помещения обязательна. Однако это не соответствует действительности. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также федеральным законодательством, стороны имеют право самостоятельно решить, хотят они зарегистрировать свою сделку или нет. Иными словами, они могут поставить ее на учёт в Росреестре либо нет. При этом оба варианта законны.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Завершение сделки

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

• Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
• Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Акт отображает в себе не только состояние недвижимого объекта. Также в нём необходимо обозначить, что именно из мебели и техники осталось и передано с жильём, и в каком состоянии. Кроме того, нужно указать не только наименование, но и модель устройства, а также отметить, что в рабочем состоянии, а что нет. Задаваясь вопросом, подлежит ли акт государственной регистрации, можно ответить, он обязательно прилагается к основному договору, но самостоятельно зарегистрировать его невозможно.

Налогообложение найма

Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли. Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный от сдачи жилья за этот срок.

Существует вариант уменьшить размер налогообложения – оформить индивидуальное предпринимательство, которое будет заключаться именно в том, что собственник сдаёт жильё и получает от этого прибыль. В таком случае размер налогообложения составит не 13, а 6%. Разумеется, регистрировать предпринимательство или нет – решение добровольное.

Процедура оформления предпринимательства:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источники

1. 
   Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
2. 
   История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
3. 
   Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.
4. Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.