В чем отличия ипотеки от рассрочки сравниваем плюсы и минусы

Чем отличается рассрочка от ипотеки при покупке квартиры?

Что брать — рассрочку или ипотеку в текущих экономических условиях? К концу 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке может составить 9,6-9,8%. Шансов на ее снижение в 2019 году при сохранении или росте стоимости фондирования для банков немного. В качестве поддерживающей меры обладатели ипотечных кредитов получили предложение от Банка России временно приостанавливать выплаты по ипотеке в трудных жизненных ситуациях — таких как потеря работы, несчастный случай, заболевания, которые приводят к временной нетрудоспособности.

Но некоторые все же стали задумываться о покупке жилья в рассрочку. Что необходимо учитывать, при приобретении недвижимости в рассрочку? На кого рассчитано данное финансовое предложение? Директор по продажам и маркетингу УК «Развитие» Ольга Нарт о том, на кого рассчитана рассрочка, в чем преимущества покупки квартиры в рассрочку и какие условия покупки жилья выбирают чаще всего.

Рассрочка и ипотека: в чем разница?

Если ипотека – наиболее популярный метод приобретения жилья в масс-маркете, то рассрочка чаще используется в бизнес-классе, премиальном и элитном сегментах. Причина в том, что при сравнительно небольших сроках выплаты – обычно не более 1,5-2,5 лет – сумма ежемесячного платежа при рассрочке достигает весьма существенных размеров по сравнению с ипотечными взносами. Так, квартира стоимостью 6 миллионов рублей, взятая в рассрочку на два года при первоначальном взносе 50%, потребует ежемесячных платежей в размере 125 000 рублей.

Кроме того, обычно рассрочка не суммируется с любыми другими скидками. Поэтому при выборе между ипотекой и рассрочкой нужно оценить все риски и реальную возможность регулярных взносов в нужном объеме на протяжении всего срока выплаты.

Кто покупает квартиры в рассрочку? Чаще всего рассрочкой пользуются предприниматели, топ-менеджеры и другие состоятельные категории граждан.

Ипотека же более универсальна и не требует высоких доходов. Известно, что выплачивать ее можно довольно долго – до 30 лет. Но чаще всего заявители выбирают сроки до двадцати лет. На момент окончания выплат по ипотеке заявителю должно быть не более 75 лет. Чем короче срок кредитования, тем выше сумма ежемесячной платы.

Для получения ипотеки достаточно иметь сумму первоначального взноса: в среднем это 20% от стоимости квартиры но есть некоторые ипотечные программы с первоначальным взносом от 0% до 10%. Нужно иметь постоянный подтвержденный доход, рабочий стаж, показать, что Вы не меняете работу слишком часто и иметь хорошую кредитную историю. Первоначальный взнос при рассрочке, как правило, составляет не менее 50% от стоимости жилья. Но каждый девелопер предлагает индивидуальные условия, поэтому есть более лояльные варианты первоначального взноса. Также при рассрочке не нужно предоставлять застройщику массу документов, как в случае с банковским кредитом

В чем отличия ипотеки от рассрочки: сравниваем плюсы и минусы

Последние изменения: Май 2019

Рынок недвижимости пестрит предложениями по продаже квартир, домов, коттеджей как на вторичном рынке, так еще в строящихся домах. Но высокая цена жилья в нашей стране не каждому россиянину по карману и собрать необходимую сумму сразу не каждый сможет. И чаще всего для покупки жилого имущества люди используют ипотечное кредитование или приобретают жилье в рассрочку. Но не каждый знает, чем отличается рассрочка от ипотеки и в чем преимущества или минусы одного и второго вида оплаты.

Ипотечное кредитование

Ипотекой является займ, взятый в кредитной организации под залог приобретаемого жилья. Для того, чтобы его оформить, в первую очередь необходимо обратиться в банковское учреждение или же в несколько кредитных организаций. Получив информацию о требованиях и условиях кредитования заемщику необходимо подать документы и дождаться решения банка.

Планируя приобрести квартиру еще в строящемся доме необходимо понимать, что не каждая финансовая организация пойдет на такую сделку и предоставит займ. В этом случае лучше поинтересоваться у самого застройщика, какие банки являются его партнерами. В большинстве случаев это кредитные организации, которые являются инвесторами строительства МКД. И такие банки только заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов на более выгодных условиях для заемщика.

Чаще всего такие финансовые учреждения дают положительный ответ, и при подаче заявки заемщику нет необходимости собирать и представлять документы на приобретаемый объект недвижимости, так как вся информация о нем уже есть в этом кредитном учреждении, что значительно облегчает процесс сбора документов. После проверки всей предоставленной заемщиком информации банк назначает дату сделки.

Заключив договорное соглашение о купле-продаже, заемщик становится собственником жилого объекта обремененного ипотекой и ежемесячно осуществляет выплаты аннуитетными платежами.

Плюсы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование очень популярно среди способов покупки жилья. Такой способ имеет множество преимуществ, среди которых можно отметить такие как:

Минимальный первоначальный взнос. Некоторые кредитные организации предоставляют займ до 70-80% от стоимости жилья. Достаточно большой срок кредитования от 20 до 30 лет. Что позволяет заемщику вносить платежи минимальными суммами, что незначительно влияет на бюджет семьи. Жилье сразу оформляется на заемщика, после чего он может пользоваться им без ограничений. Только в ЕГРН вносятся данные, что объект обременен ипотекой, и собственник не может ее продать до полного погашения займа. Есть возможность погасить займ досрочно. С недавнего времени банкам запрещено вносить пункт в договорное соглашение о займе условия, противоречащие гражданскому законодательству, а именно не допускается взимание дополнительных процентов с заемщика при досрочном гашении кредита.

Рекомендуем прочесть : Государственная программа ипотечного кредитования, чтобы знать возможные льготы.

Минусы ипотеки

Среди основных минусов ипотечного кредита можно отметить следующее:

Условия кредитования. Возрастные ограничения, ограничение по доходам (поле оплаты займа должно оставаться не менее 40% совокупного дохода семьи на житье) и т.п.. Высокие проценты, на данный момент их размер таков, что за весь срок кредитования заемщик дополнительно выплачивает 1/3 стоимости приобретаемого жилья. Длительное рассмотрение заявки (служба безопасности банков очень тщательно изучает клиента). Заемщику придется дополнительно потратиться, оплачивая страховку на приобретаемый объект недвижимости. Страхование недвижимости является обязательным условием ипотечного кредитования.

Покупка жилья в рассрочку

Большинство строительных компаний имеют свой алгоритм оформления рассрочки для клиентов, чьи доходы не позволяют внести 100% оплату за желаемую недвижимость.

Для этого застройщиком предлагается заключить договор купли-продажи или ДДУ. Где заранее оговариваются условия по предоставленной рассрочке и указан график платежей.

Плюсы приобретения жилья в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку имеет ряд своих преимуществ для покупателя, а именно:

быстрота в оформлении; минимальное количество предоставляемых документов; кредитная история в данной сделке большой роли не играет; минимальная процентная ставка, большинство застройщиков начисляют на всю сумму лишь 3-5% , при минимальном сроке рассрочки строительные компании идут навстречу клиенту и уменьшают процентную ставку до нуля; отсутствие дополнительных расходов (застройщики не настаивают на страховании недвижимости).

Минусы сделки

Помимо привлекательных условий рассрочка также имеет и свои минусы, которые выражаются в следующем:

максимальная сумма начального взноса, ее размер достигает 50% от всей стоимости жилья; минимальный срок, чаще всего срок рассрочки не превышает пяти лет; из-за маленького срока рассрочки размер платежей велик.

Какой способ выгодней

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Каждый вариант кредитования по-своему привлекателен. Для кого-то удобно платить минимальными платежами в течение длительного времени, а для кого-то актуальным является минимальный срок рассрочки даже при большой сумме ежемесячного платежа.

При этом необходимо понимать, что, взяв ипотечный займ и купив квартиру в недостроенном доме всегда есть риск того, что застройщик так и не закончит строительство. И клиент может остаться и без квартиры, и без денег, и к тому же ипотеку все равно придется выплачивать.

А оформляя рассрочку можно оговорить в договоре пункт, где будет указано, что последний платеж будет внесен лишь после окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию. Это дает хоть какую-то гарантию покупателю, что его деньги не будут потрачены зря.

В видео материале вы узнаете: что лучше ипотека или рассрочка, ипотека или кредит, рассрочка или кредит?

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

В чем разница между покупкой товара в рассрочку и в кредит

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПриобретение продукции в рассрочку или в кредит — это две абсолютно разные операции. Не многим покупателем известен этот факт, поэтому большинство магазинов предпринимают попытки замены одного понятия другим, получая за счет этого прибыль. Чтобы выбрать какой именно вид лучше подходит для покупки товаров или услуг, рассмотрим, чем отличается рассрочка от кредита.

Главные отличительные черты

Рассрочка и кредит – два финансовых инструмента, разница между которыми кратко представлена в таблице ниже.

Рассрочка	Кредит
Оформление	покупатель и продавец	покупатель, продавец и банк
Цель	приобретение товаров	любые нужды
Взнос	от 0 до 30%	может отсутствовать
Процентная ставка	отсутствие переплат	до 30-40 %
Срок действия	от 3 мес. до 2 лет	от 6 мес. до 5 лет
Получение денег продавцом	частями	вся сумма сразу

[1]

Особое внимание при выборе нужно уделить дополнительным платежам. Многие магазины предпочитают включать в оформление рассрочки дополнительные пункты, которые предполагают обязательное приобретение не только товара, но и комплектующих к нему. Это называется «акция», а согласно ее условиям участвуют только комплекты товаров, что не является нарушением закона, но способом его обойти.

Все выше сказанное относится к так называемой «истинной» рассрочке, когда в отношениях между сторонами не присутствует банк. Продавец получает стоимость товара не сразу, а равными частями в течение определенного (обычно не очень долгого) периода.

Но часто это понятие подменяется «беспроцентным кредитом», которого по самому определению кредита существовать не может. В этом случае клиент оформляет в магазине обычный банковский кредит, просто переплату по нему берет на себя магазин. То есть в момент оформления кредита он предоставляет покупателю скидку – в итоге по документам цена товара ниже как раз на сумму переплаты по кредиту. Но в этом случае продавец получает все деньги сразу, а далее клиент рассчитывается уже с банком.

Процедура получения рассрочки

Получение рассрочки – процедура, которая по объему документов и времени занимает меньше времени, чем кредит. Оформление происходит непосредственно в магазине. Нет строго регламентируемых условий выдачи. Каждая организация предъявляет свои требования к покупателю, которые нужно учесть.

Чаще всего, средний список критерий представлен следующим образом:

[2]

• возраст – от 22 до 70 лет;
• наличие гражданства или вида на жительство;
• заработная плата заемщика должна быть выше предполагаемого месячного платежа;
• наличие работы, приносящей чистый доход.

Пакет документов, предъявляемый для оформления, так же может быть различным в зависимости от организации. Закон это не регулирует. Такие крупные торговые сети как Эльдорадо и М Видео не требуют наличия множество бумаг. В Связном можно также прямо на сайте магазина отправить заявку в банки-партнеры. Чаще всего необходимо предъявление только паспорта, иногда дополнительно справки о доходах. Но есть такие продавцы, которые могут дополнить пакет справкой о состоянии в браке или копией трудовой книжки.

В подавляющем большинстве случаев потребительские товары предлагаются в рассрочку с участием банка. В этом случае проводится стандартная банковская проверка покупателя, как и при обращении за любым кредитом. Разве что шансы на одобрение несколько выше, потому как гарантировано целевое использование, да и суммы не очень большие. Срок обычно составляет 3, 6, 9, 12 или 24 месяца.

Без банка рассрочку чаще могут предоставить автопроизводители или крупные застройщики-продавцы недвижимости. В случае с автомобилями срок может достигать и 2-3 лет, но при этом первый взнос должен превышать 50-70%. Застройщики обычно предоставляют рассрочку до момента сдачи дома, примерно 1-2 года.

Основные преимущества и недостатки

Приобретение продукции в рассрочку достаточно выгодно для покупателя по следующим причинам:

• может оформляться при наличии одного паспорта;
• процедура занимает минимум времени;
• нет необходимости в поручителях и залоге;
• есть возможность самостоятельного выбора сроков погашения;
• проценты по ставке минимальные или совсем отсутствуют.

Но, как и у любого финансового инструмента, у рассрочки есть свои недостатки:

• наличие аванса;
• маленький срок погашения;
• возможность завышения цены продавцом.

Но не стоит забывать такой момент, что, если вы купили товар в рассрочку с участием банка и оформили потребительский кредит, вы можете вернуть деньги досрочно, тем самым сэкономив на покупке еще больше. Но, как правило, товары, которые дают в рассрочку, предлагаются по завышенной цене. Поэтому нужно внимательно все посчитать: возможно, будет выгодней приобрести данный товар у конкурентов, оформив обычный кредит.

Отличие ипотеки от рассрочки

Несмотря на то что цены на недвижимость в России расти подустали, даже теперь купить одним махом квартиру может далеко не каждый. Ипотечные кредиты в этой ситуации – не панацея. Ведь выплачивая долг пятнадцать-двадцать лет, вы заплатите две, а то и три стоимости своего жилья. Поэтому многих заинтересует сравнительно новый способ приобретения квартиры – рассрочка. Чем ипотека отличается от рассрочки, каковы их преимущества и недостатки?

Покупая товары в рассрочку, мы выплачиваем их стоимость по частям, заранее договариваясь с продавцом о сроках и размере платежа. Рассрочка может быть беспроцентной или с начислением процентов – в зависимости от договоренности.

То же происходит и при покупке квартиры. Как видим, главное отличие рассрочки от ипотеки в том, что договариваться нужно не с банком, а с продавцом. А именно – со строительной компанией, которая продает квартиры в строящемся или только что построенном доме.

Отсюда следует одно важное обстоятельство – купить таким способом можно только новехонькую квартиру. Так что для тех, кто хочет воспользоваться преимуществами вторичного рынка, лежит прямая дорога в банк – оформлять ипотечный кредит.

Застройщику важно быстро получить деньги и вложить их в строительство нового объекта, ждать двадцать лет, как банку, ему невыгодно. Поэтому ипотека в рассрочку на квартиры в строящемся доме предоставляется на небольшой срок, пока идет строительство. А максимальная переплата, которая может возникнуть, в среднем не превышает 10 процентов от стоимости жилья. Если же покупатель выплатит всю сумму в определенный период, например, в течение года, то проценты могут и вовсе не начисляться.

Заключить договор со строительной фирмой гораздо проще, чем получить кредит в банке. Продавец самостоятельно определяет, какие документы должен предоставить заемщик для оформления, и список этот может ограничиться лишь вашим удостоверением личности. Однако фирмы бывают разные – добросовестные и не очень. А риск ложится на плечи покупателя.

О значении слова «ипотека» знали еще древние греки. Это форма займа, когда кредитор получает в залог ваше недвижимое имущество в обмен на большую сумму денег. То есть договор ипотеки необходимо заключать с финансовым учреждением – банком.

Оформить ипотеку может далеко не каждый желающий, ведь перед заключением договора банк тщательно проверит вашу кредитную историю и платежеспособность.

Как минимум, вам необходим солидный официальный источник дохода. Зато можно не опасаться подвохов со стороны строителей – они тоже подвергаются проверке.

Срок ипотечного кредита может быть сколь угодно большим, хоть до тридцати лет, при этом ежемесячные выплаты вполне посильны людям со средним (но стабильным) доходом. Суммы переплат при этом могут достигать 100 и более процентов от стоимости объекта покупки. Кроме того, клиент вынужден все это время страховать свое имущество.

В чем разница

Итак, что выгоднее – ипотека или рассрочка? Подсчитывая денежные средства, можно сделать вывод, что договор со строителями позволит обойтись меньшими расходами, чем банковская ипотека. Но следует учесть, что порой строительные компании заранее закладывают в стоимость жилья, продаваемого в рассрочку, некую сумму. То есть небольшой переплаты и в этом случае не избежать.

Оформить договор ипотеки можно практически в любом банке, тогда как далеко не все строительные компании практикуют рассрочку. К тому же, взяв кредит, вы сможете купить любое жилье, в том числе и на вторичном рынке. Выбор при покупке жилья в рассрочку ограничен строящимися или только что построенными домами. На практике это означает, что пока ваш дом строится, вы должны снимать жилье, или продолжать жить с родителями. А взяв кредит в банке, вы можете переехать в свою квартиру немедленно – «заходи и живи».

Рассрочка будет доступна и тем покупателям, у которых не очень хорошая кредитная история или отсутствует справка о зарплате. Однако суммы выплат должны быть намного больше, чем при ипотеке. А для того чтобы воспользоваться беспроцентной рассрочкой, необходимо внести значительную сумму первоначального взноса (до 50 процентов).

При покупке жилья в рассрочку внимательно читайте договор. Застройщик имеет право передать вам квартиру в собственность только тогда, когда вы внесете последний платеж. Если же что-то пойдет не так, он просто продаст вашу квартиру еще раз. Если вы не в состоянии будете платить банку, вы также можете лишиться своей собственности – ведь она будет находиться в залоге.

Плюсы и минусы

Для того чтобы определить, что лучше – ипотека или рассрочка, ответьте для себя на следующие вопросы:

• Какое жилье вы хотите приобрести: новострой или «вторичку»?
• Можете ли вы быстро расплатиться с застройщиком или предпочтете отдавать небольшие суммы в течение длительного времени банку?
• Готовы ли вы представить все необходимые документы для оформления ипотечного кредита?
• Достаточно ли хороша ваша кредитная история?

Подводя итог, можно сказать, что рассрочка идеально подходит тем, у кого имеются средства на достаточно быстрое погашение долга. Им ипотека ни к чему – лишняя трата времени и денег. А если ваш бюджет ограничен и крупных поступлений не предвидится, без ипотеки вам не обойтись.

Разница между рассрочкой и ипотекой

Пожалуй, каждая семья мечтает о собственном отдельном жилье. Однако его самостоятельное приобретение зачастую становится просто нереальным ввиду дороговизны недвижимости. Вот и приходится нашим соотечественникам влезать в долги, чтобы обеспечить себе комфортное существование. Сегодня немало анекдотов слагается об ипотеке, процесс выплаты которой превращается в многолетнюю «эпопею». Достойной альтернативой данному виду займа выступает рассрочка на приобретение жилья. Эта сравнительно новая услуга завоевывает все большую популярность в нашей стране.

Определения

Рассрочка – способ оплаты услуг или товаров, при котором деньги вносятся не единоразово, а по частям. Предполагает возникновение кредитных обязательств перед контрагентами. Они определяются договором, согласно которому покупатель должен внести недостающую сумму в течение оговоренного периода. Оплата может производиться по частям. Принцип начисления сумм регулируется как договором, так и 489 статьей ГК РФ. При нарушении условий рассрочки продавец имеет право потребовать возврат товара в случае, если размер взносов не превышает половины его стоимости. В большинстве случаев заем оформляется непосредственно в пункте реализации. Каждый продавец устанавливает свой список документов для оформления рассрочки. Зачастую вполне достаточно бумаг, удостоверяющих личность заемщика. Рассрочка делится на несколько видов. Она может как быть беспроцентной, так и предполагать их начисление. По временному промежутку займы разделяются на краткосрочные и долгосрочные. Также существует индивидуальная рассрочка, условия которой подбираются с учетом платежеспособности и прочих возможностей клиента.

Рассрочка

Ипотека – форма залога недвижимого имущества, при котором оно находится в собственности должника. В случае невыполнения обязательств со стороны последнего кредитор имеет право реализовать товар, компенсировав денежные потери. Недвижимость при этом остается во владении и пользовании должника. При оформлении ипотеки приобретенное имущество начинает выступать в роли банковского залога. Удивительно, но история рассматриваемого термина насчитывает не одно тысячелетие. В IV веке до н. э. в Греции ипотекой называли форму земельной ответственности должника перед кредитором. На заложенный участок устанавливался столб с соответствующей надписью. Он-то и именовался «ипотекой», что в переводе с древнегреческого означает «подпорка, подставка». Стоит отметить, что залог земли для обеспечения выполнения обязательств существовал еще в Древнем Египте.

Ипотека к содержанию ↑

Прежде всего, рассмотрим интересующие нас термины. Как видно из определения, рассрочкой называется способ оплаты товаров и услуг. Тогда как ипотека является формой залога недвижимого имущества. В первую очередь она распространяется на жилье. О нем мы и поговорим в контексте данной статьи. Ипотека оформляется исключительно через банк, который предоставляет клиенту кредит на недвижимость. Рассрочку же выдает непосредственно застройщик после подписания договора купли-продажи. Причем процесс оформления не требует предоставления и сбора большого количества документов, чего не скажешь об ипотеке. В последнем случае к заемщику предъявляются довольно высокие требования, тщательно проверяется уровень его платежеспособности.

Однако ипотека все же связана с гораздо меньшими рисками. Ведь банк проверяет застройщика, производит оценку жилья. Рассрочка не требует привлечения третьей заинтересованной стороны. Договор между застройщиком и покупателем заключается напрямую, что не всегда хорошо. Ведь в случае банкротства компании человек может остаться ни с чем. Нельзя также не отметить, что в случае с ипотекой клиент банка имеет право выбрать практически любое подходящее для себя жилье. Оно может располагаться как в новостройке, так и в старом доме. При рассрочке круг выбора значительно сужается. Покупателю будут доступны лишь квартиры в новых или строящихся домах. При этом человеку придется сначала выбрать подходящий жилищный комплекс, а затем пообщаться с застройщиком о возможности рассрочки платежа. При оформлении ипотечного кредита клиент в первую очередь обращается в банк и предоставляет туда все необходимые документы. При одобрении заявки ему дается определенный срок для поиска жилья.

Еще одно значимое отличие рассрочки от ипотеки заключается в сроках оплаты приобретенной недвижимости. В первом случае он редко превышает три года, во втором – может доходить до 25 лет. Таким образом, рассрочка подходит людям, ожидающим внушительных денежных поступлений в кратчайшие сроки. При этом она экономически выгоднее ипотеки. Зачастую рассрочка не предполагает начисления процентов в течение первого года с момента заключения договора купли-продажи. Если же деньги будут вноситься частями на протяжении более длительного времени, сумма переплаты составит порядка 10 % от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке определяется на этапе ее оформления. В среднем она составляет 12 % в год. При этом клиенту банка придется оплачивать дополнительные взносы за оценку жилья, открытие счета, страховку и т. д.

Подведем итог, в чем разница между рассрочкой и ипотекой.

Чем отличается рассрочка от ипотеки

Может ли рассрочка заменить ипотеку и не является ли беспроцентная рассрочка своего рода «ловушкой»? А, может быть, вообще выгоднее не покупать квартиру в рассрочку, а накапливать средства на депозите?

Как показывает статистика, в эконом- и рассрочка была не очень популярна. И вот почему: к сожалению, соотношения цен на недвижимость и зарплат в Московском регионе таково, что «подкопить» за относительно короткий срок на квартиру представителям среднего класса — почти невозможно. К рассрочке прибегают тогда, когда не хватает небольшой суммы, на которую бы и ипотечный кредит никогда не дали (ведь его размер ограничен не только «сверху», но и «снизу» — не менее 20–30% от стоимости недвижимости). Например, собираетесь вы покупать квартиру, и понимаете, что стоит добавить 300 тыс. рублей и можно приобрести гораздо более интересный вариант… Или продаете вы старую квартиру, чтобы купить новую. Но сделка затягивается, а приглянувшиеся варианты разбирают. Как тут не прибегнуть к рассрочке?

А вот в сегменте элитной недвижимости рассрочка очень популярна. По данным компании «Магистрат» ее используют в 17% сделок.

Ипотека или рассрочка. Что лучше?

У ипотеки существует «нижний придел» — сумма, меньше которой вам не дадут кредит. Застройщик может разрешить вам доплатить несколько процентов от стоимости квартиры позже.

Краткосрочная рассрочка может быть беспроцентной. Но вам придется заплатить за кредит, даже если вы его погасите через 3–4 месяца.

«В отличие от ипотеки, рассрочка в приобретении квартиры в строящихся комплексах позволяет покупателю сократить срок выплат и обойтись без дополнительных расходов на оплату страхования и других затрат», — говорит Сергей Лядов, девелоперской компании « век».

Что касается юридической защищенности, то для покупателя она примерно одинаковая (исключение составляют схемы, когда квартира не продается по ). Как единодушно уверяют эксперты, при оформлении рассрочки наиболее уязвимы застройщики. Возможно, через некоторое время будет запущена долговременная рассрочка от АИЖК

. Тогда, действительно, будет иметь смысл обсуждать: рассрочка или ипотека — что выгоднее. Но пока долговременная рассрочка существует лишь в виде пилотного проекта. И не известно, реализуется ли он на практике.

Стоит ли покупать квартиры в рассрочку?

Может быть лучше поднакопить средства на депозите? Давайте подсчитаем. Сразу оговоримся, что наши расчеты не привязаны ни к каким конкретным объектам или программам, хотя и основываются на имеющихся на рынке реальных предложениях.

Допустим, у вас есть 1,2 млн. рублей и вы планируете купить квартиру за 2,4 млн.

Вариант 1. Вам предоставляют беспроцентную рассрочку на год. Каждый месяц вы будете платить по 100 тыс. рублей. Через год рассчитаетесь с застройщиком.

Вариант 2. Вам предоставляют рассрочку под 1% в месяц на остаток задолженности. Каждый месяц придется платить 106,5 тыс. За год вы переплатите всего 80 тыс., что тоже не так плохо.

Вариант 3. Вы положите эти деньги на пополняемый депозит под 12% (такие предложения есть у банков, входящих в первую сотню по надежности). И будете каждый месяц вносить по 100 тыс. Тогда через год у вас будет 3 млн.

Вы сможете купить намеченную квартиру, даже если она подорожает на 25%! (Даже если таких квартир не будет у застройщика, наверняка из проекта будут выходить инвесторы).

Поэтому возникает вопрос: может ли в течении ближайшего года недвижимость на первичном рынке дорожать в рублях на 25%. Некоторые эксперты говорят, что нет. Другие прогнозируют похожий рос.

Но есть и другой фактор: многие вкладывают в недвижимость исключительно потому, что не верят в стабильность банков. В этой ситуации доходность отходит на второй план.

Что произойдет, если дольщик не сможет выплачивать рассрочку?

Застройщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор долевого участия и уведомить об этом Росреестр, если дольщик дважды допустил просрочку платежа. Подробнее смотрите здесь.

Несмотря на кажущуюся легкость процедуры, застройщику надо дождаться отмены регистрации договора долевого участия Росреестром. И только после этого квартира может быть выставлена на продажу снова. Софья Старкова, директор по продажам ФСК «Лидер» говорит, что в условиях нестабильной экономической ситуации к ним поступило несколько обращений от покупателей, которые не в состоянии платить по графику с просьбой отсрочить платежи. «Каждое подобное обращение мы рассматриваем индивидуально и, как правило, идем навстречу нашим клиентам, предлагая различные варианты выхода из сложившейся ситуации. Один из вариантов: покупатель приобретает квартиру в начале рассрочку, а затем на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит».

Звучит такое заявление обнадеживающе: застройщик готов проявлять терпение по отношению к дольщику. Хотя не понятно, как покупатель сможет взять ипотеку — у банка требования к заемщику зачастую более высокие, чем у застройщика к тем, кто оформляет рассрочку.

Примеры программ рассрочки от разных застройщиков

ГК «Мортон»: «Сейчас мы предлагаем рассрочку с минимальным первоначальным взносом 20%, ежемесячным процентом на остаток задолженности — от 1% на срок до 18 месяцев. Таким образом, годовой процент по рассрочке составляет 12%, но на остаток, что даже выгоднее, чем ипотека.» (1% на остаток в месяц не всегда может быть эквивалентен 12% годовых. Надо внимательно смотреть на схему платежей — примечание редакции.)

ГК «Лидер Групп»: Сейчас проводится акция «Квартира за миллион», которая предусматривает следующие условия для покупателей: первоначальный взнос — 1 млн. рублей, на остаток суммы предоставляется рассрочка вплоть до момента ввода объектов в эксплуатацию — на 22 месяца (ЖК «Лидер Парк», Мытищи) и 36 месяцев (микрорайон «Город Счастья», Домодедово). Число квартир, участвующих в программе, ограничено.

Мирорайон Город счастья

ФСК «Лидер»: Есть различные программы приобретения квартиры в рассрочку, в том числе и беспроцентные. Рассрочка, как правило, предоставляется до окончания строительства объекта с минимальным первоначальным взносом 30%

Девелоперская компания « век»: Беспроцентная рассрочка до 12 месяцев во всех строящихся объектах компании. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% для квартир, не менее 60% — для и не менее 80% — для квартир. Предусмотрены и другие варианты с более длительными периодами выплат. Рассрочка в этом случае действует до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На рынке загородной и малоэтажной недвижимости предлагаются более гибкие схемы. Вот пример вариантов рассрочки для поселка таунхаусов «Маленькая Шотландия». Беспроцентная программа действует при внесении первоначального платежа в размере от 30% до 80%, сроки выплат варьируются соответственно от 2 до 7 месяцев. При выборе рассрочки на 1 год будут начисляться проценты, максимальная доплата составит 10% от суммы сделки.

В чем отличия кредита от ипотеки? Что лучше и выгодней выбрать?

Последние изменения: Май 2019

Потребность в дополнительных средствах легко решается с помощью кредитования. Однако, как и любой вид банковских услуг, займ требует соблюдения определенных правил и условий. Когда требуется крупная сумма на покупку жилья, обычная кредитка вряд ли поможет. Перед оформлением займа, следует детально разобраться в многообразии кредитных продуктов, а также выяснить, чем отличается кредит от ипотеки, выбирая подходящий вариант.

Различие в определениях

Объединенные общей целью – выдачей банковских средств, кредит и ипотека имеют массу различий в условиях, порядке оформления и последствиях.

Кредит представляет собой нецелевой займ, который получают граждане в банковском учреждении. По классическому кредиту финансовое учреждение не требует отчета о расходовании средств и заботится лишь о своевременном погашении вместе с процентами и обеспечении максимальных гарантий возврата одолженной суммы.

Ипотечная ссуда – это разновидность кредита, при котором средства направляются на строго определенные и заранее согласованные с банком цели – приобретении конкретного объекта недвижимости. Есть ряд строгих ограничений при расходовании средств. Некоторые программы рассчитаны на покупку любого ликвидного жилья, другие нацелены на покупку новостройки или строительство.

В силу востребованности и распространенности жилищной ипотеки возникла необходимость регулирования деятельности банков при оформлении ипотечных продуктов. Основным законодательным актом, который регламентирует процедуру, определяет права и ответственность сторон при получении ипотеки, является ФЗ № 102.

Отличия в основных параметрах

Являясь различными банковскими продуктами, предложения по нецелевому кредиту и ипотеке отличаются по своим основным параметрам:

цели использования; объекту залога; способу определения максимальной суммы; процентной ставке; сроку возврата.

Разница есть и в процедуре оформления и согласования.

Как и что можно купить?

Чтобы разобраться в основных различиях, необходимо выяснить, что такое жилищный кредит и чем он отличается от ипотеки.

Купить с помощью ипотеки можно лишь тот объект, который согласован с банком. Он же будет являться залоговым обеспечением на весь период выплат, и потребует расходов на дополнительное страхование. Ипотека позволяет приобрести первую недвижимую собственность, когда залог оформляется на сам предмет сделки.

Жилищный кредит предполагает обязательное оформление залога, однако в этой роли может выступить уже имеющаяся собственность заемщика. Кредитор вправе потребовать оформления имущественной страховки на залоговый объект как дополнительной меры защиты на случай утраты или порчи залога в период погашения кредитного долга.

Наличие залогового обременения существенно ограничивает права заемщика по распоряжению объектом собственности. Продать или переоформить на другое лицо залоговую недвижимость не удастся вплоть до снятия обременений.

Условие первого взноса

Еще одна особенность ипотеки – необходимость подтвердить серьезность намерений покупателя, а также его готовность инвестировать часть собственных сбережений в покупку жилья. Это решается с помощью внесения первой суммы в счет оплаты за квартиру или дом.

Существуют единичные предложения займов с нулевым первым взносом, но в большинстве случаев, банк потребует от заемщика наличия не менее 10-15% от оценочной стоимости жилья, которые будут внесены в качестве оплаты за объект. Следует быть готовым, что в случае минимального взноса процентная ставка по займу увеличивается, по мере роста суммы личных инвестиций ставка снижается.

Кредит под залог не требует никаких дополнительных вложений и является оптимальным вариантом в ситуациях, когда:

берут средства на покупку жилья, не соответствующего требованиям ликвидности со стороны кредитора; отсутствуют собственные сбережения; залог превосходит по стоимости сумму, которая требуется на приобретение новой недвижимости.

Порядок определения кредитной линии

Возможности ипотечного займа практически безграничны. В зависимости от выбранного срока кредитования, в ипотеку получают жилье стоимостью в несколько миллионов рублей.

Максимальные суммы стандартной ипотеки каждый банк назначает индивидуально, исходя из собственных соображений – до 15-20 миллионов рублей в среднем.

Однако, реальная кредитная линия определяется с учетом следующих параметров:

1. Срок погашения – чем больше длительность выплат, тем большую сумму можно получить.
2. Оценочная стоимость по результатам независимой экспертизы объекта приобретения.
3. Платежеспособность клиента (исходя из доходов, подтвержденных справками от работодателя и т.д.)
4. Регион оформления (ипотеки в столице и крупных российских мегаполисах позволяют взять большие ссуды).

Для определения ипотечного лимита необходимо из оценочной стоимости жилья вычесть сумму, которую клиент готов внести в качестве первого взноса, с условием, чтобы размер ежемесячного платежа в счет обслуживания долга не привел с существенному снижению качества жизни плательщика.

Сумма, которую берут под залог по нецелевому займу, определяется преимущественно, по стоимости залогового объекта (не более 60-70% от оценки независимых экспертов).

[3]

Другие условия

Отличительная черта ипотеки – возможность взять деньги с погашением на протяжении десятков лет. Отдельные программы предоставляют возможность погашения долга на протяжении 30 и более лет. Но есть существенное ограничение, которое распространяется и по нецелевым программам – на момент внесения последнего платежа заемщику не должно быть более 60-65 лет.

Кредит под залог не рассчитан на длительное обслуживание долга. Финансовые учреждения выдают ссуду с условием полной выплаты в течение 5-10 лет.

Обеспечение

Обязательным условием ипотеки является оформление залога. Как и при выдаче кредита под залог, объектом может стать квартира, дом, не относимые к ветхому жилому фонду или под снос. Жилье должно быть благоустроено, оснащено инженерными коммуникациями.

Полный перечень требований к обеспечению указывает конкретный банк при согласовании выдачи займа.

Когда нарушаются условия подписанного с банком соглашения, последний вправе потребовать погасить долг за счет продажи залогового объекта.

Выбор между программами кредитования

Кредит под залог и ипотека имеют массу общих характеристик, между тем, ипотечные предложения чаще выдают с меньшей процентной переплатой. При более внимательном изучении банковских программ, становится очевидным, что данное правило действует не всегда. В силу отсутствия унифицированных ставок, при поиске, что выгоднее, заемщики находят предложения под залог с меньшей процентной ставкой, чем при оформлении ипотеки.

При выборе программы, что лучше оформить, необходимо руководствоваться текущими потребностями и возможностями клиента.

Обоснован выбор в пользу ипотеки, когда:

Заемщику нечего предложить в качестве обеспечительной меры, кроме приобретаемого объекта. Есть небольшие сбережения, которые используются в качестве первого взноса. Ипотечное жилье не планируется продавать или менять в течение ближайших лет. Предполагается возможность использования материнского капитала или участия в иных госпрограммах со льготными условиями погашения. Покупка соответствует критериям банка, т.е. является высоколиквидной недвижимостью, которая, в случае невыплат, быстро реализуется. Заемщик намерен оформить налоговый вычет и вернуть часть процентов из отчислений НДФЛ по месту официальной работы.

Свои плюсы есть и при оформлении кредита под залог. Покупатель выбирает данный банковский продукт при следующих обстоятельствах:

Требуется привлечение дополнительного финансирования на короткий срок (до 10 лет). В собственность оформлено дорогостоящее жилье. Предлагаемая в залог недвижимость стоит больше, чем планируемое приобретение (в пределах 60-70% от оценочной стоимости залога). Время для сбора нужной суммы ограничено (кредит оформляется с меньшим пакетом бумаг, без привлечения продавца). Нет собственных накоплений, которые можно было бы использовать в качестве первого взноса. Новая недвижимость не соответствует критериям банка, а сам покупатель планирует ее продать в ближайшей перспективе. Привлечение дополнительных ресурсов по госпрограмме недоступно.

Оценивая возможности и дальнейшие перспективы, выбирают оптимально подходящий вариант.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источники

1. 
   Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.
2. 
   Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
3. 
   Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

Оформление договора	Требуется много документов	Пакет документов минимален
Риски	минимальны	есть риск
Переплата	Более 100 %	Не больше 10 %
Сроки	До 25 лет	Не более 3 лет
Первоначальный взнос	Зависит от банка	Зависит от фирмы
Проценты	12- 15 годовых	Могут отсутствовать
Страхование	Обязательно	Не нужно
Выбор жилья	Практически не ограничен	Только первичный рынок