Суть и условия долевого участия в строительстве

Проблемы долевого строительства

Заключая договор долевого участия, необходимо помнить о сопряженных с ним рисках. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса своих граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, — а это привело к появлению недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц на всех этапах финансирования. Также причинами появления проблем в долевой застройке служат недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), и отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.

Нормативная база для защиты участников долевого строительства

В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:

• имеет ли гражданин другую жилую недвижимость;
• каков состав его семьи;
• какова площадь жилья участника долевого строительства, которую он и его семья занимали ранее;
• нуждается ли он в улучшении условий проживания и состоит ли на учете.

Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы риск оказаться в числе обманутых дольщиков был минимальным, граждане должны знать о проблемах, имеющихся при заключении договоров долевого участия.

Итак, с какими проблемами может столкнуться дольщик при ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Причины возникновения проблемы:

Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Причины возникновения проблемы:

Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия

Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:

1. Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.
2. Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств.

Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика

Причины возникновения проблемы:

1. Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
2. Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.

Проблема № 5. Двойная продажа жилья

Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.

Причины возникновения проблемы:

1. Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
2. Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями. Эта причина является мошенничеством.

Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика

Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.

Проблема № 7. «Серые» схемы

Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:

1. Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
2. Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
3. Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
4. Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение закона № 241-ФЗ о долевом строительстве.

Заключение

Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

• точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
• фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
• расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
• четкая ответственность за несоблюдение условий договора.

Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.

Долевое участие в строительстве

История долевого строительства

Перед тем, как понять, что из себя представляет долевое участие в строительстве жилья, необходимо разобрать с вопросом: «А что же такое долевое строительство вообще и как оно возникло?»

Впервые долевое строительство появилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (с 1983 по 1989 годы). В период его правления ситуация в стране была крайне нестабильной: большинство населения находилось за чертой бедности, с частой периодичностью вспыхивали войны и даже попытка замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль, к сожалению, ни к чему не привела. Так Раулем в 1985 году было принято решение воплотить в жизнь программу, которая называлась «Строительство по справедливости».

Согласно данной программе было создано специальное общество, принимающее взносы с граждан. Данные взносы шли на поддержку строительства жилья застройщиком, взамен же население получало те квадратные метры жилья, которые были эквивалентны внесенной сумме. Вся сделка между гражданами и застройщиком при этом регистрировалась с помощью акций, накопив которые люди могли обменять их на жилье. Таким образом, Альфонсину удалось увеличить число собственников квартир с 2-х до 21 процента.

Стоит сказать, что в виду положительного опыта долевого строительства в Аргентине, многие страны последовали тому же примеру. Схема оказалась действенной и это подтверждается опытом таких стран, как: Чили, Египет, Кувейт, ОАЭ и т.д. И по нынешний день еще не придумано более реальной и эффективной схемы, чем эта.

Таким образом, мы дали ответы на наш главный вопрос и теперь можно сформировать понятие долевого строительства в современном представлении:

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан. В свою очередь, гражданин, вложивший свои деньги в строительство на основании договора, становится участником долевого строительства жилья.

Участие в долевом строительстве в России

Долевое строительство получило также широкое распространение и в России. На первых порах всем казалось, что участвовать в долевом строительстве достаточно перспективно. Все выглядело просто и легко, однако не тут-то было. В СМИ все больше и больше появлялось негативных отзывов о долевом строительстве, поскольку количество обманутых дольщиков росло неимоверно. Таким образом, при доказанной принципиальной правильности схемы долевого строительства, данная идея оказалась в российской практике просто порочной. Как правило, обманутыми оказывались дольщики из-за неосмотрительности застройщиков, которые неоправданно надеялись преодолеть возникшие трудности со строительством за счет новых дольщиков, а это еще и создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».

Чтобы уменьшить негативное отношение к участию в долевом строительстве наше государство «30» декабря 2004 года приняло Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вступил данный закон в силу с «01» апреля 2005 года.

Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан. Законом также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков. Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.

Согласно закону определяются две стороны договора об участии в долевом строительстве — застройщик и участник долевого строительства:

Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве — инвестиционным договором. И согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:

• Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;
• Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;
• Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.

Если вкратце описывать схему участия в долевом строительстве, то она выглядит следующим образом:

1. Сначала застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
2. Затем застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;
3. Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;
4. И после сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.

Безусловно, необходимо сказать, что закон о долевом участии в строительстве улучшил положение в нашей стране, однако решить проблему кардинально он не смог ввиду того, что застройщики до сих пор продолжают применять ухищренные схемы обмана дольщиков, о которых будет рассказано более подробно далее.

На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.

Достоинства и недостатки долевого участия в строительстве

Несмотря на все надувательства, которые очень часто появляются в СМИ, участие в долевом строительстве все же остается для многих Россиян чуть ли не единственным вариантом получения в собственность жилье. Действительно, в стране имеет место быть ситуация, при которой для многих граждан рыночная цена за квартиру просто неподъёмна, а банковское кредитование ввиду своих высоких процентов предполагает значительную переплату за недвижимость.

Итак, отметим 3 самых важных преимущества участия в долевом строительстве:

• Долевое строительство домов позволяет приобрести недвижимость за сравнительно низкую стоимость, в то время как после сдачи объекта в эксплуатацию, его цена значительно возрастает.
• Достоинством долевого строительства также является и возможность рассрочить платежи на покупку квартиры до завершения строительства.
• Немаловажно, что покупая новую квартиру, Вы покупаете ее с первых рук, тогда, как при приобретении вторичного жилья, уже после заключения сделки Вам могут быть предъявлены законные требования на купленную недвижимость со стороны третьих лиц.

Но, как известно, каждая медаль имеет и вторую сторону, так и при долевом строительстве хотелось бы обратить внимание на несколько нарушений, которым могут быть подвержены участники долевого строительства:

• Двойная продажа одной и той же квартиры нескольким дольщикам. В этом случае при заключении договора долевого участия права на недвижимость могут либо уже принадлежать другому лицу, либо после заключения договора с Вами эту же квартиру могут реализовать еще раз. При втором варианте волноваться Вам в принципе ни к чему, поскольку права на квартиру так или иначе останутся за Вами (Вы первые заключили договор), а вот при первом варианте Вам придется побегать по судам, чтобы выбить от компании застройщика свои денежные средства.

При этом стоит отметить, что Закон № 214 запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам. Однако данный Закон действует только на объекты, разрешение на строительство которых было получено после подписания Закона, то есть после «01» апреля 2005 г., а по объектам, разрешение на строительство которых было получено до данной даты, он просто не работает.

Помимо указанных нарушений, которые могут возникнуть еще до заключения договора долевого строительства, существуют и нарушения, которые возникают и после, как правило, они связаны с не сдачей объекта строительства в срок, с приостановкой строительства, с несоответствием объекта по качеству выполненных работ требуемым стандартам и т.д. Однако все эти проблемы могут быть легко устранены, если составлен грамотный договор долевого участия в строительстве, где обязательно будет указано возмещение любых убытков дольщика в случае невыполнения условий договора застройщиком.

И напоследок хотелось бы дать Вам дельный совет. Если Вы хотите, чтобы участие в долевом строительстве обернулось для Вас достаточно перспективным способом вложения денежных средств, изучите внимательно Закон «Об участии в долевом строительстве», который предусматривает довольно таки широкие гарантии прав дольщиков, а также уделяйте должное внимание всевозможным условиям договора долевого строительства.

Долевое строительство — это

Несколько десятилетий назад, возведение новых высоток зависело от государственного заказа. Сегодня, в век рыночных отношений, обстановка в строительстве изменилась, во многих передовых странах мира широко развита система ипотечного финансирования. В нашей стране, в последнее время, набирает обороты программа по привлечению финансов населения страны в строительство жилых зданий. По условиям этой программы, возведением зданий занимаются строительные компании.

Финансирование строительства с привлечением средств населения страны получило название «долевое участие». Для строительства жилых зданий на законных основаниях, строительным компаниям необходимо пройти достаточно сложный путь. Он начинается с оформления земли под строительство, оценки самого процесса возведения зданий и т. д.

[1]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое долевое строительство

Федеральный закон, в котором рассматриваются условия и возможности долевого участия граждан в строительстве жилых зданий, был принят в 2004 году, 30 декабря.

Те общественные отношения, которые складывались в процессе привлечения средств граждан в долевое строительство, нуждались в определенном урегулировании.

Законы, принятые по этому вопросу, в первую очередь, были направлены на защиту прав граждан, которые инвестируют свои средства в строительство домов. Таких граждан называют дольщиками.

Понятие «долевое участие» можно объяснить как особый вид строительства, основой которого является договор, заключенный между строительной компанией и дольщиками на участие в финансировании данного строительства.

Согласно договору, застройщик обязуется завершить строительные работы по возведению жилого здания в установленный срок. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передает объект недвижимости долевому участнику.

В обязанности дольщика входит своевременная оплата суммы, указанной в договоре, и приемка жилого здания, сданного застройщиком в эксплуатацию.

В договоре могут участвовать две стороны. С одной стороны, договор подписывает непосредственно застройщик. Другой стороной договора является дольщик.

Застройщиком может быть только юридическое лицо. Чтобы иметь разрешение на возведение здания, застройщик должен быть владельцем земли, отведенной под строительство или арендовать ее на законных основаниях.

Именно застройщик занимается привлечением средств населения для осуществления строительства жилого дома или любого другого объекта, не принадлежащего к производственной сфере.

Договор долевого участия: подводные камни.

О неустойке по договору долевого участия читайте тут.

В роли дольщика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Участник долевого строительства осуществляет частичное финансирование процесса возведения жилого здания на основании договора долевого участия.

Целью дольщика является получение права собственности на объект строительства, перешедший к нему после введения дома в эксплуатацию.

Внося определенные средства в строительство дома, дольщик автоматически становится инвестором, а договор, заключенный между дольщиком и застройщиком, становится инвестиционным договором.

Если по закону такие договоры регулируются нормами Гражданского кодекса, то для регулирования договора долевого участия были приняты отдельные законы.

Основные условия договора долевого участия:

• Наличие объекта договора. Им может выступать любой объект строительства, имеющий проектную документацию, введенный после завершения строительных работ в эксплуатацию, и переданный дольщику;
• Договоренность о сроках сдачи объекта строительства;
• Договоренность о стоимости жилого здания и графике ее уплаты.

Процесс долевого строительства происходит по следующей схеме:

• застройщик приобретает в частную собственность земельный надел или берет его в аренду, находит дольщиков и заключает с ними договор долевого участия, получает от дольщиков соответствующие средства (иногда средства поступают на счет застройщика в рассрочку);
• после окончания строительства, застройщик получает разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию и передает объект в частную собственность непосредственно дольщику.

Чем выгодно долевое строительство

На сегодняшний день, долевое участие в строительстве жилого дома можно считать одним из наиболее доступных способов приобретения своего собственного жилья.

Ведь ни для кого не секрет, что цены на рынке недвижимости настолько высоки, что для большинства граждан нашей страны, они просто неподъемны.

Еще совсем недавно люди больше доверяли банкам, в которые обращались за кредитом, но мировой финансовый кризис значительно подорвал доверие граждан к финансовым организациям.

Приобретая жилье посредством долевого участия в строительстве, граждане экономят свои средства, да и условия рассрочки платежа за квартиру, до сдачи ее в эксплуатацию, достаточно притягательное условие покупки.

В долевом участии тоже есть свои определенные недостатки. Наверное, самый главный из них тот, что покупатели не могут получить жилье сразу же после внесения денег. Приходится ждать определенное время до сдачи дома.

В случае с ипотекой, таких ожиданий нет, и граждане сразу же в нее заселяются. Но сравнив цены на жилье, приобретенное в кредит, и квартиру в новом доме, к строительству которого вы приобщились, заметна очевидная разница.

Риски долевого строительства

Процедура долевого участия действует в России уже давно. Еще до принятия ФЗ о долевом строительстве, производилось такое строительство за счет инвестирования и заключения договоров о совместной деятельности.

К сожалению, раньше права дольщиков часто были не защищены, так как процедура сотрудничества была продумана недостаточно серьезно, не охватывала все нюансы такого вида строительства.

В правовом отношении, была масса недочетов, в результате чего недобросовестные застройщики часто нарушали права своих дольщиков.

Принятие соответствующего закона стало гарантией соблюдения прав дольщиков. С принятием закона, нерадивые застройщики стали больше задумываться о своих действиях, иногда и о бездействии, в каких-либо ситуациях. Пока закона не существовало, нарушения прав инвесторов были сплошь и рядом.

Хотя на сегодняшний день «предприимчивые» застройщики, все же, умудряются и дальше обманывать граждан и об их действиях нет-нет, да и упомянут в средствах массовой информации.

Они научились находить лазейки в законе таким образом, что явно нарушений не видно. Да только те гражданско-правовые договоры, которые они заключают с дольщиками, заметно отличаются от договоров, требуемых по закону. Именно договора о долевом участии могут гарантировать дольщикам соблюдение их прав.

Нечистые на руку застройщики часто действуют по вексельной схеме и заключают предварительные договоры купли-продажи. К этой категории строительных компаний относилось большинство из тех, которые действовали в строительном бизнесе при поддержке государства.

[2]

Каким образом реализовывался механизм «серых схем» в долевом строительстве:

В реальности выходило так: нечистый на руку застройщик погашал приобретенный дольщиком вексель ни квартирой, как было бы логично, а деньгами.

Предварительный договор подписан, деньги не оплачены, то есть можно говорить с дольщиком о более высокой цене, чем было в начале заключения сделки.

Таким образом, получается, что строительная компания несколько лет пользовалась средствами дольщика, а когда дошло дело до получения квартиры, застройщик предлагает выкупить жилье по рыночной цене.

Долевое строительство имеет достаточное количества рисков. Кроме вышеназванных рисков, сюда так же можно отнести плохое качество строительного объекта, которое не соответствует ни нормам, ни условиям договора.

Мошенничество или банкротство застройщика — также нередкое явление в этом квартирном деле. Поэтому не стоит жалеть сил и времени на поиски достойных и проверенных застройщиков.

Гарантии по договору долевого участия

Таким образом, становится ясно, что предварительные договора купли-продажи не дают дольщикам никакой гарантии на выполнение строительными компаниями всех условий договора.

Договор долевого участия гарантирует дольщикам защиту их прав:

Нормы, указанные в этой статье, утверждают, что гарантийный срок на объект строительства составляет 5 лет. Если будут обнаружены какие-то несоответствия с условиями договора, что повлияли на качество объекта, то дольщик имеет право потребовать от застройщика устранения всех недостатков за счет строительной компании. Также недостатки может устранить сам дольщик, но только после возмещения ему расходов на произведение таких действий.

Вышеуказанный закон выступает большей частью на стороне дольщиков. Им только нужно правильно пользоваться своими правами, а еще очень внимательно изучать все пункты договора о долевом участии прежде, чем его подписать.

Что нужно делать для того, чтобы обезопасить себя от рисков, которые могут быть в долевом строительстве?

К сожалению, никто не сможет дать дольщику полных гарантий, тем более, если договор связан с инвестициями.

Даже если никто не сможет дать вам стопроцентных гарантий, займитесь этим сами, и постарайтесь себя обезопасить от разных рисков и случайностей.

Как это сделать:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия. Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует. До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

1. Подготовка документов покупателя.
2. Формулировка, подписание ДДУ.
3. Регистрация ДДУ в ЕГРП.
4. Оплата покупки.
5. Приемка квартиры дольщиком по приемо-передаточному акту.
6. Регистрация права собственности на недвижимость в ЕГРП.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель, без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя. Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие. Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

• Москва и область: +7-499-938-80-02
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-42-15
• Федеральный: +7-800-350-83-07

Покупателей может быть двое, когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность. И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств – в ипотеку. Каждый банк требует от клиентов свой список документов. В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты – ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка. Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

[3]

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
2. Копия паспорта.
3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
5. Копия трудовой книжки.
6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования. Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе. Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание, так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто. Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе. Экономить на юристе в данном случае — слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

• Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
• Дата сдачи дома в эксплуатацию.
• Адрес будущего дома.
• Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
• Этаж и номер квартиры.
• Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
• Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
• Страхование ответственности строительной компании.
• Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной — больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт. Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры. В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней. Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м. равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика.

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно. Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор. Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор. Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему. Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит. Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия. Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Источники

1. 
   Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
2. 
   Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.
3. 
   Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.