Продление договора аренды нежилого помещения

Продление договора аренды квартиры в 2019

Договор найма квартиры заключается на определенный период времени, по истечении которого, арендатор, скорее всего, должен будет покинуть помещение. Остаться можно лишь в том случае, если была осуществлена пролонгация – продление срока действия соглашения между нанимателем и собственником жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Продлить действие договора аренды можно, заключив дополнительное соглашение о пролонгации. В данном соглашении обязательное указывается дата составления и окончания его действия, персональные и паспортные данные каждой из сторон, порядок внесения арендной платы.

В Гражданском кодексе, в частности – статье 621, отмечено, что если лицо продолжает проживать на арендуемой территории после окончания действия договора, а собственник жилья не против этого, договор автоматически считается продленным.

В некоторых случаях стороны предпочитают заключить новый договор, даже если старый не имел определенного срока действия. Это связано с тем, что за длительный период времени в соглашение добавляются все новые и новые пункты.

Согласно российскому законодательству, собственник недвижимости обязан:

• заблаговременно поставить нанимателя в известность о намерении пролонгировать соглашение;
• в обратной ситуации – уведомить о прекращении срока действия договора. В таком случае должен быть выделен определенный период времени для того, чтобы арендатор мог вывезти свои вещи и съехать.

Договор, заключенный на срок менее, чем 1 год, не нужно регистрировать в Росреестре, даже после продления. Стороны могут составить новое соглашение на срок до 12 месяцев, чтобы избежать необходимости обращаться в государственную организацию и оформлять документы для регистрации сделки.

Договор, ровно как и соглашение о пролонгации, должны быть составлены юридическим, грамотным языком, и содержать в себе все основные пункты: персональные данные, права и обязанности каждой из сторон, срок действия, стоимость аренды.

Как пролонгировать договор аренды квартиры

Если пролонгация осуществляется по желанию собственника квартиры, то:

1. До наступления даты, указанной в договоре, арендодатель уведомляет нанимателя о том, что действие соглашения будет продлено. Это можно сделать лично, при получении арендной платы, или отправив по почте уведомление с адресом и временем встречи.
2. Общий срок, на который может быть заключен или продлен договор – не более пяти лет.
3. Дополнительное соглашение составляется по образце. Оно, как и договор длительной аренды, подлежит регистрации в Росреестре.
4. Обязательно следует четко указать, какие условия меняются. После их перечня должна следовать фраза «Остальные условия остаются без изменений».

Несмотря на то, что может показаться, будто устной договоренности достаточно – рекомендуется все же заключить договор или продлить его действие по мере необходимости.

Чаще всего спорные ситуации возникают в тот момент, когда необходимо выселить арендатора из занимаемой им квартиры, а он отказывается покидать ее добровольно.

• место и дату составления;
• указание ФИО арендатора и собственника квартиры;
• основание, на котором арендодатель является владельцем имущества;
• номер основного (продлеваемого) договора аренды, дата его заключения;
• перечень вносимых изменений;
• срок действия изменений.

Каждая из сторон получает свой экземпляр дополнительного соглашения. Арендатор может сам предложить собственнику продлить или перезаключить договор аренды, если арендодатель не предупреждает о необходимости внесения платежа или продлении действия соглашения, либо прекращении действия договора.

Наниматель имеет право предложить новые условия аренды. Если владелец объекта недвижимости будет с ними согласен, он может составить новый текст договора, включив в него предложенные изменения.

Уведомить жильца о процедуре пролонгации договора можно любым способом, как устным, так и письменным, следует лишь убедиться в том, что предупреждение было получено. Сегодня, в эпоху социальных сетей, можно отправить сообщение через Интернет и сразу же понять, было ли оно прочитано.

Не рекомендуется оставлять записки в почтовом ящике, поскольку в таком случае не возможно заставить адресата прочесть их.

Закон в данном случае будет на стороне нанимателя – он может увидеть и прочесть записку через несколько месяцев и в течение этого срока иметь право на проживание в арендуемой квартире.

Образец предупреждения о предстоящем окончании срока действия соглашения и продлении действия договора аренды можно скачать здесь.

Предупреждение должно быть выслано в установленный законом срок – три месяца. Этого времени гражданину, снимающему квартиру в аренду будет достаточно для того, чтобы решить, где он будет жить после истечения срока действия договора, и желает ли он остаться в той же квартире.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы

Чтобы пролонгировать действие договора, потребуются следующие бумаги:

• паспорта каждой из сторон сделки;
• свидетельство о праве собственности;

• контактная информация – адрес проживания, сотовый телефон;
• копия отправленного уведомления об окончании срока действия договора;
• при необходимости — выписка из домовой книги

При подаче документов на государственную регистрацию, кроме перечисленных выше справок потребуется также согласие на заселение арендатора, в том случае, если в помещении имеются несовершеннолетние дети, или гражданину были предъявлены какие – либо претензии.

Для регистрации соглашения о пролонгации в ФРС России, потребуются также следующие документы:

• подлинники всех ранее составленных и действующего договора, дополнительных соглашений;
• кадастровый паспорт и технический план квартиры;
• квитанция с чеком и штампом об оплате госпошлины, взимаемой при регистрации сделки в Росреестре;
• заявление – составляется по шаблону. Не допускается наличие в заявлении или договоре грубых юридических или грамматических ошибок.

Все документы предоставляются в Единый Государственный Регистрационный Центр, где они проверяются специалистами. После проверки в регистрационную книгу заносится запись о заключении сделки.

После того, как процедура регистрации завершена, арендатор может продолжать жить в квартире, не боясь, что его выселят в самый неожиданный момент, или неоправданно завысят размер оплаты, в то время как в договоре указан определенный размер ежемесячных платежей.

Нужно ли регистрировать

Регистрация сделки в Росреестре договора или соглашения о пролонгации – продлении срока аренды – является обязательным условием в том случае, если аренда осуществляется на длительный срок. Сокрытие факта сдачи имущества нанимателю может повлечь большие неприятности для собственника.

Наниматель также может оказаться в крайне невыгодном положении, если договор не будет зарегистрирован, ведь владелец квартиры в таком случае может в любой момент дать «от ворот поворот» и несколько дней на сборку вещей.

Однако даже не зарегистрированный, но составленный по правилам и в соответствии с законодательством договор, уже является подтверждением того, что сделка была осуществлена.

Если договор, заключенный на длительный срок – от 1 до 5 лет, не будет зарегистрирован должным образом, то в судебном порядке он может быть признан недействительным, что не даст возможности ни одной из сторон защитить свои права.

Пролонгация договора – необходимая процедура, к которой прибегают тогда, когда срок действия аренды подошел к концу, и у нанимателя появляются две возможности: покинуть помещение или продлить аренду.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения вы можете найти здесь.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом налогообложение рассматривается в этой статье.

Видео: Договор аренды квартиры

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При этом по общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений.

В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон либо возобновлен на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На практике в отношениях аренды часто используется термин «пролонгация» применительно к договору аренды. Он не имеет нормативного определения и по существу означает продление срока арендных отношений. Однако такое продление может осуществиться разными способами.

Так, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается «автоматически»). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, чтобы договор аренды считался заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13).

Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, поэтому стороны могут продлить арендные отношения и при отсутствии такого условия путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, в котором будет указано, например, что стороны договорились о продлении действия договора аренды на новый срок.

Если договор аренды на новый срок сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Однако, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся (см. постановления АС Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 и от 07.04.2015 N Ф09-423/15).

Отметим, что если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (например, продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось) договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок (см. например, определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).

Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

— при возобновлении на неопределенный срок (п. 11 Письма).

Продление договора аренды нежилого помещения

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

[3]

Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды нежилого помещения на срок с 01.03.2014 по 31.01.2015. Указанный договор аренды согласно положениям устава общества одобрен советом директоров.
В решении совета директоров АО были перечислены условия одобряемого договора, в том числе и срок, на который предоставляется арендованное имущество (с 01.03.2014 по 31.01.2015).
По состоянию на 01.03.2016 арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением. Однако договор аренды на новый срок или дополнительное соглашение о пролонгации не заключались. Решений совета директоров о пролонгации договора аренды, а также об одобрении нового договора аренды нет. Общество не направляло требование о возврате помещения.
В самом договоре не содержится условий о том, что правило п. 2 ст. 621 ГК РФ не подлежит применению к отношениям сторон. Также арендодателем не заявлялись требования о возврате имущества после истечения срока аренды ни до окончания указанного срока, ни после, а также не предпринимались действия, свидетельствующие о намерениях прекратить использование имущества арендатором.
После окончания срока действия договора арендатор не производил платежей, а арендодатель не совершал действий по их получению. Необходимость одобрения указанной сделки, а также порядок ее одобрения предусмотрены только уставом общества и не зависят от заинтересованности в ее совершении или крупного размера этой сделки.
По какому основанию следует произвести взыскание арендной платы за фактическое использование имущества?
Можно ли без одобрения совета директоров о пролонгации договора на новый срок считать договор согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Продление договора аренды нежилого помещения

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Особенности договора аренды нежилого помещения, в том числе долгосрочного, правила составления и его образец

Для осуществления своей профессиональной деятельности большая часть компаний старается арендовать помещения. С этой целью происходит заключение договоров на какой-то определенный срок или на бессрочный период. Это придает юридическую значимость отношениям между участниками, и дают гарантии в разрешении спорных вопросов.

Объектами нежилой недвижимости, согласно действующего классификатора, являются здания, производственные помещения, пригодные для ведения бизнеса, используемые в процессе ведения хозяйственной деятельности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Законодательство

П. 2 ст. 651 ГК РФ диктует нам условие о договоре аренды нежилого помещения.

Заключение договора менее чем на один год или бессрочный госрегистрации не подлежат. Заключение договора при любой продолжительности действия должно быть оформлено в письменном виде. Договор бессрочного действия оформляется в случае:

• Стороны не пришли к согласованию по срокам действия договора.
• Каждая из сторон заинтересована в продолжительном сроке действия.

Бывает, когда необходимость использования помещения исчезает, в этом случае партнер обязан предупредить другую сторону заблаговременно. Срок сообщения о расторжении прописан в договоре.

Какое соглашение является бессрочным?

Важным пунктом любого договора является срок его действия, то есть период, на который он заключается. Но мы сейчас говорим о бессрочных договорах, об условиях их заключения.

Особенностью бессрочного договора является то, что аренда не имеет окончательного срока действия. В некоторых случаях бессрочное действие оговаривается в самом теле документа. Между тем, заключенный между участниками такой вид отношений вовсе не утверждает о сложности возможного расторжения.

Преимущества и недостатки

По условиям ГК РФ главы 34 предусмотрен регламент отношений для любого вида договоров:

1. краткосрочный (менее года);
2. бессрочный (не указан срок действия);
3. долгосрочный (а это продолжительность от 1 года до 5 лет).

Договор предусматривают одинаковые условия для каждого из участников сделки. Отличаются они тем, что бессрочному договору нет необходимости проходить процедуру госрегистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), так же как и краткосрочному, в то время как договор заключаемый на период до пяти лет должен пройти обязательную процедуру регистрации.

Форму бессрочного договора можно отнести к «скользкой», так как в этом случае большую роль будет играть смысл текста. Ведь по закону такая форма договора может подразумевать срок действия и менее года, и более.

Заключение такой формы, как правило, появляется у крупных предприятий, у которых деятельность уже стабильна и имеются перспективы дальнейшего развития. И правильный выбор такого предприятия становится гарантией долгих отношений между арендодателем и арендатором.

Чаще всего, такие отношения оформляется между двумя юридическими лицами (или одна из сторон является таковой). Поэтому, рекомендуется избегать аббревиатуры (ООО, ОАО) и прописывать полное наименование организации или предприятия с указанием фамилии, имени, отчество гражданина, выступающего от имени этой организации и документа, на основании которого он действует (Устав, приказ, доверенность).

Для подтверждения значимости отношений необходимо понимать, какие условия буду существенными. В условие сделки аренды нежилого помещения входит:

• Непосредственно сам предмет договора аренды нежилого помещения (в этом пункте необходимо конкретизировать объект аренды, его местоположение, площадь и иные характеристики).
• Платежи и расчеты (этот пункт несет в себе информацию о размере арендной платы, о сроках ее погашения, о порядке внесения средств (ст. 654 ГК РФ)). При отсутствии этого важного условия, договор теряет свою юридическую силу и считается ничтожным.

И понять необходимость дополнительных условий – здесь потребуется внести пункт срока аренды.

Правила составления

Итак, помещение нашлось, все необходимые условия с собственником обговорены и теперь осталось сделать последнее – оформление. Данный вид договора относится к типовым бумагам, а значит, произвольная форма этого документа недопустима. В процессе его формирования стоит учитывать интересы двух участников.

Экономические особенности и иные детали, на которые стоит обратить внимание:

1. правовой статус каждого из участников;
2. систему налогообложения арендодателя;
3. срок аренды с возможной пролонгацией, а также необходимость госрегистрации;
4. возможность корректировки арендной платы;
5. необходимость гарантийного платежа;
6. порядок оплаты коммунальных платежей;
7. право сторон передавать имущество в субаренду;
8. порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
9. страховка;
10. права третьих лиц;
11. риски;
12. наличие поврежденного имущества;
13. ограничение в пользовании имуществом;
14. ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
15. прочее.

• Скачать бланк бессрочного договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец бессрочного договора аренды нежилого помещения

Регистрация и продление

Данное условие действительно для договора аренды, заключаемого на срок от одного года и более. Это связано с тем, что наличие договора о сдаваемом в аренду нежилого помещения, обременяет правами арендатора, что и отражается в госреестре.

[2]

Для регистрации сделки необходимо подать документы:

• паспорта;
• документы о праве собственности (арендодатель);
• квитанцию об оплате госпошлины;
• составленный в 3 экземплярах договор аренды (для каждого участника и в Росреестр).

Чтобы обойти регистрацию, можно воспользоваться заключением бессрочного договора или на срок 11 месяцев. В договоре можно оговорить отдельным пунктом об автоматическом продлении с сохранением всех условий и сроков. Но, лучшим вариантом, будет заключение дополнительного соглашения к действующему договору через 11 месяцев.

Расторжение

Необходимость в расторжении отношений может возникнуть у любого участника (независимо физическое это лицо или юридическое), поэтому этот вопрос особенно важен для обоих участников и его стоит оговорить в документе. Случаи, которые могут привести к расторжению договора:

• обоюдное согласие – добровольное подписание соглашения о расторжении;
• окончание срока действия сделки – при отсутствии пункта автоматической пролонгации, договор считается расторгнутым;
• инициатива арендодателя – в случае нарушения со стороны арендатора или иные обстоятельства;
• инициатива арендатора – для этого должны быть весомые причины.

Заключение

Прежде чем приступить к подписанию любого договора, каждая из сторон должна провести тщательную проверку правоспособности участника сделки. Арендодатель со своей стороны проверяет учредительные, регистрационные документы арендатора, полномочия лица, которое будет вести дела от имени арендатора.

Арендатору нужно уделить внимание проверке прав собственности на имущество. Правильное ведение хозяйственной деятельности подразумевает заключение договоров аренды нежилых помещений. Это позволит поддерживать необходимый тон отношений между участниками.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Все о том, как осуществить пролонгацию договора аренды нежилого помещения

Субарендой называют передачу арендатором помещений третьим лицам в арендное пользование на новых условиях при сохранении действия основного договора с собственником. Соглашения о субаренде нежилых площадей, срок действия которых истекает, могут быть продлены по соглашению сторон или автоматически.

Продление договора осуществляется по согласованию с субарендодателем и в большинстве случаев регулируется положениями гражданского кодекса, относящимися к арендным договорам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Возможна ли пролонгация договора аренды нежилого помещения?

Соглашение о субаренде помещений может быть продлено при совокупности следующих обстоятельств:

• наличия соответствующего желания контрагентов;
• отсутствии серьёзных нарушений в процессе пользования помещением;
• согласии владельца сдаваемой в аренду площади на пролонгацию субаренды.

Согласие владельца может быть отражено в тексте основного договора или получено письменно, но закон не запрещает пролонгировать субаренду, если владелец не требовал запрета таких действий изначально. При этом необходимо обязательно уведомлять основного владельца.

При корректном соблюдении условий и требований субарендодателя субарендатор имеет преимущественное право на пролонгацию соглашения с ним на прежних условиях.

Если субарендодатель отказал субарендатору в продлении действия соглашения на прежних условиях, а потом в течение 12 месяцев сдал в нежилое помещение в субаренду третьим лицам, то бывший субарендатор вправе требовать через судебные органы:

1. возобновления субаренды на прежних условиях;
2. возмещения убытков, возникших из-за отказа субарендодателя продлевать сделку.

Как осуществить продление соглашения?

Инициатором пролонгации субарендного договора выступает в общем случае субарендатор. В зависимости от обстоятельств, существуют два основных способа продлить соглашение:

• с изменением условий;
• без изменений условий.

При необходимости корректировки условий необходимо заключить дополнительное соглашение. Порядок действий при этом следующий:

1. стороны обговаривают изменение условий и согласовывают их с владельцем нежилой недвижимости;
2. после согласования происходит подписание дополнительного соглашения;
3. подписанный документ регистрируется в качестве дополнения к основному договору в органах Росреестра.

Стороны должны указать номера пунктов договора, которые подлежат изменению (раздел оплаты, сроков и т.д.), и для каждого пункта привести его изменённый текст. После этого стороны подписывают дополнительный документ и обращаются в местное отделение Росреестра для его регистрации. Для регистрации необходимо подать следующие документы:

• два экземпляра заверенной копии договора о субаренде
• копии паспортов сторон (для юридических лиц необходимы копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ месячной давности);
• текст дополнительного соглашения;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если сроки продления не указываются, то сделка считается продлённой на прежний срок.

Если изменения условий не требуется, то продление осуществляется направлением простого письменного уведомления субарендодателю.

В какие сроки нужно сообщить о желании?

Если одна из сторон-контрагентов сделки желает продлить субаренду, то такая сторона должна сообщить об этом в заранее обговоренные субарендным соглашением сроки. В случае субаренды нежилых площадей принято уведомлять о продлении:

1. за три месяца, если договор был заключен на год и более;
2. за 30 дней, если договор субаренды краткосрочный (до 12 месяцев).

Если при заключении сделки стороны не устанавливали временные рамки, в которые необходимо сообщить о желании продления, то нормы ст. 621 ГК РФ предписывают уведомить контрагента в разумные сроки.

Сообщать о желании продления следует с учётом способа доставки уведомления. Если уведомление осуществляется по почте, то следует направлять информационное письмо не позднее, чем за месяц до прекращения субаренды.

Нюансы составления уведомления

Уведомление о пролонгации соглашения о субаренде необходимо направлять двум адресатам:

• владельцу нежилого помещения;
• субарендодателю.

Уведомление составляется на бумаге формата А4 и должно содержать следующие сведения:

1. ФИО субарендатора и адрес регистрации;
2. адрес нежилого помещения;
3. желаемый срок пролонгации;
4. предложения об изменении условий (при наличии).

[1]

Текст должен начинаться с указания адресата уведомления (субарендодателя или собственника).

Для юридических лиц, являющихся участниками соглашения, необходимо указывать полное наименование и номер свидетельства о государственной регистрации, а также юридический адрес.

Когда этот процесс происходит автоматически?

Автоматическая пролонгация подразумевает продолжение пользования нежилым помещением после того, как срок действия договора закончился, без изменения условий. Такая пролонгация возможна в двух случаях:

• наличия соответствующего пункта в договоре;
• отсутствия возражений субарендодателя.

Если возможности продления не были оговорены сторонами при заключении сделки по субаренде, и к дате завершения сделки субарендатор продолжает пользоваться нежилой площадью, а субарендодатель не возражает, то сделка юридически считается продлённой на прежний срок, в соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ.

Нужна ли регистрация?

Если продление субаренды происходит автоматически или с помощью направления письменного уведомления субарендодателю нежилого помещения, то отдельная регистрация такой сделки не требуется.

Зарегистрировать продление в Росреестре будет необходимо в следующих случаях:

1. при изменении существенных условий;
2. при продлении соглашения по решению суда.

К существенным условиям принято относить следующие:

• размер регулярного платежа;
• ограничения в эксплуатации нежилых площадей;
• изменение количества контрагентов;
• изменение порядка и периодичности начисления оплаты.

Итак, продление субарендной сделки осуществляется в общем случае автоматически и не требует отдельной регистрации в органах Росреестра, но необходимо обязательное уведомление субарендодателя и собственника о пролонгации. При необходимости изменить ряд условий, составляется дополнительное соглашение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники

1. 
   Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
2. 
   Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
3. 
   Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.