Покупка квартиры с обременением по ипотеке. какие есть риски

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

Смотрите видео по теме статьи

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2019 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

[3]

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:

• он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
• возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
• заемщик должен иметь официальную работу;
• он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

[1]

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

• существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
• новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
• при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
• чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.

Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

Квартира с обременением ипотекой



Сегодня квартира с обременением ипотекой является наиболее распространенной покупкой. Это выгодно покупателям — нет необходимости многие годы собирать нужную сумму, опасаясь инфляции и обесценивания своих сбережений. Выгодно это и банкам кредиторам. Выдавая деньги и получая проценты по ссуде, они имеют гарантию в виде самой жилплощади, находящейся в залоге до выплаты последнего рубля по долговым обязательствам. Но гражданам, которые решили связаться с ипотекой, следует знать, что существует ряд нюансов, связанных, как с самим кредитованием. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, могущую повлечь потерю денег или самой недвижимости, нужно внимательно изучать все стороны предстоящей сделки.

Ограничения на недвижимость по кредиту

Как уже говорилось, ипотека представляет собой процедуру приобретения жилья в кредит. Банковская структура предоставляет гражданину крупную сумму денег. Отдавать он ее должен с процентами, поэтапно, с определенной периодичностью, на протяжении 10-30 лет. Номинально заемщик становится собственником жилплощади сразу после подписания и регистрации договора по ее отчуждению. Но, в договоре присутствует запись о том, что на период действия кредита, на квартиру накладывается обременение. Что это такое?

Видео (кликните для воспроизведения).

Ограничение представляет собой ряд ограничений, которые не позволяют владельцу недвижимости распоряжаться ей по своему усмотрению.

• продать;
• завещать;
• подарить;
• обменять;
• сдать в аренду или в ответственное пользование.

Для всего этого нужно получить официальное согласие банка кредитора. Только в этом случае нотариус зарегистрирует сделку. Без нотариального оформления все соглашения по квартире с обременением считаются незаконными. При этом, заемщик может ремонтировать ее, делать перепланировку, прописаться в ней самому и прописывать других граждан.

Однако, предсказать, как сложатся жизненные обстоятельства через несколько лет, довольно трудно. Довольно часто участники ипотеки отказываются от продолжения платежей. Причиной тому может быть смена приоритетов или снижение уровня жизни. Поскольку за жилплощадь с обременением уже внесена немалая сумма, то ее лучше продать, чем разрывать договор с банком. Как можно это сделать и на что обратить внимание? Об этом далее.

Читайте так же:  Как заполнить заявление на оформление и выдачу загранпаспорта нового образца

Проверка состояния ипотечного жилья



На заметку: Прежде, чем подписать договор на покупку недвижимости с ограничением, целесообразно навести справки о состоянии самого объекта, выставленного на продажу.

Особо внимательно нужно изучить жилье, которое было сдано в эксплуатацию несколько десятилетий назад. Довольно велика вероятность того, что квартира под обременением может иметь и другие ограничения, устранить которые будет весьма проблематично.

Нужно проверить недвижимость на:

1. Арест. Постановление о запрете любого типа отчуждения имущества выносит суд на основе иска коммунальных организаций или органов следствия. Аннулировать этот вид обременения можно только погасив долги или урегулировав отношения с законом.
2. Аренда. Несмотря на то, что продать и купить жилье, находящееся в аренде можно, вселиться в него допускается только после окончания действия договора. В противном случае, продавцу или покупателю придется договариваться с арендатором и платить ему неустойку.
3. Рента. Если это речь идет о договоре пожизненной ренты, то дождаться вожделенных квадратных метров можно через десятилетия. Нередки случаи, когда престарелые получатели ренты переживали вторую сторону сделки.
4. Прописка третьих лиц. Выписаться с жилплощади можно только лично обратившись с этой просьбой в компетентные органы. Если в квартире с обременением зарегистрированы лица, нежелающие терять прописку, то решить этот вопрос можно только через суд. Что касается недееспособных, то их выписать не получится даже через суд.

Узнать о состоянии жилья можно в управляющей домом компании и в Росреестре. Если недвижимость «чистая», то можно переходить к следующему этапу покупки.

Продажа квартиры

В продаже недвижимости, находящейся в залоге, участвуют три стороны:

• банк, как реальный ее владелец;
• продавец, заключивший договор, и не до конца расплатившийся по кредиту;
• покупатель, согласный приобрести квартиру под обременением ипотекой, и готовый заплатить нужную сумму.

Продать жилье, находящееся в залоге у финансовой структуры, можно несколькими способами:

1. Переоформление договора. В этом случае покупатель отдает сумму, выплаченную по кредиту первоначальному владельцу, а с банком оформляет соглашение о порядке погашения оставшейся задолженности.
2. Полная выплата всей суммы. Разовый расчет проводится сразу с банком и продавцом. Банку перечисляются средства в размере ипотечной задолженности, а продавцу — размер задолженности по договору и разница между рыночной ценой жилья и суммой кредита.
3. Проведение оплаты по частям. Подразумевается составление соглашения, в котором одна сторона (покупатель) обязуется в конкретные сроки перечислить на имя второй стороны (продавца) определенную сумму. Продавец, в свою очередь, берет на себя обязанность полученными деньгами погасить задолженность по договору с банком и снять обременения с ипотечной квартиры.

Все действия, включая факты передачи денег, следует оформлять документально с нотариальным заверением. После снятия ограничений можно брать техническую документацию на жилье, договор купли продажи и обращаться в Росреестр для регистрации права собственности.

Плюсы и минусы сделки

Операции по отчуждению квартир с обременением имеют, как привлекательные стороны, так и определенные риски. Исходя из этого, решения по покупке и продаже недвижимости нужно принимать вдумчиво и взвешенно, объективно оценивая все плюсы и минусы.

Плюсами можно считать:

• посредничество банка, что отметает малейшую возможность мошенничества;
• при продаже жилья в залоге его владелец значительно снижает цену, так как ограничен по времени совершения сделки.

Однако, есть и минусы, которые нужно учитывать, принимая решение о приобретении недвижимости в залоге:

• при переоформлении договора все ограничения переходят на нового заемщика, что ограничивает его в свободе распоряжения своими квадратными метрами;
• можно столкнуться с обременениями, которые продавец утаил, а банк не заметил;
• банк может аргументировано отказать в сделке, усомнившись в платежеспособности нового покупателя.

Однако, несмотря на определенные неудобства и риски, отчуждение квартир с ограничением является выгодной сделкой для всех сторон, которые принимают в ней участие.

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если вы присмотрели квартиру, которая находится под обременением банка – задумайтесь, нужны ли вам такие риски. А мы расскажем, как проходит процедура покупки такого жилья.



Жилье «с историей» может таить в себе немало опасностей — например, обременение, которое чаще всего встречается в случае с ипотекой. Покупка квартиры с обременением — это рискованное мероприятие, но при крайней необходимости и грамотном подходе, можно сделать эту процедуру безопаснее.

[2]

Риски покупки квартиры с обременением:

Покупка квартиры с обременением, как правило проводится на более выгодных условиях – владельцы жилья предлагают очень привлекательные цены, которые могут быть на 10-15% ниже, чем в среднем на рынке. Благодаря этому удается найти покупателя при высоких рисках.

Одна из самых часто встречаемых проблем при таких сделках — признание договора купли-продажи недействительным. Если клиент банка попытался сбыть жилье, не уведомив об этом коммерческую организацию, то компания имеет вполне легальное право остановить процесс и аннулировать сделку.

Покупка квартиры у банка

Наиболее безопасной сделкой можно считать приобретение квартиры с ограничениями по ипотеке непосредственно в банке. Но, как правило, на аукцион попадают объекты злостных неплательщиков и цены на них выше из-за набежавших процентов.

Есть также другая процедура — погашение долга покупателем. Совершается она с участием банка. Риски в таких случаях очень низкие, но далеко не все коммерческие организации предлагают такие варианты.

Еще одной схемой является перевод долга на новое лицо. Такие программы есть у ряда банков, например, у ВТБ24, в «Райффайзенбанке». В этом случае предлагаются особые выгодные кредитные условия для закрытия чужого долга. Но это действует только в случае с теми жилплощадями, которые выставлены на аукцион.

Покупка квартир с обременением по ипотеке у владельца

Риски покупки квартир с обременением в этом случае намного выше, так как схемы зачастую не очень легальные. Одним из распространенных вариантов является сделка на доверии — покупатель передает деньги, владелец жилплощади гасит свою задолженность и снимает обременение. Но далеко не всегда это возможно — некоторые банки устанавливают длительные сроки, в течение которых будет сняты все ограничения — они могут достигать нескольких месяцев, что не позволит быстро продать недвижимость.

Читайте так же:  Какие услуги в детском саду являются платными

Как уменьшить риски

Если вы все-таки решились на приобретение недвижимости с ограничением у частного лица, то юристы рекомендуют в этих случаях составлять предварительный договор с очень серьезными последствиями в случае нарушения требований.

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Многие покупатели недвижимости полагают, что вторичный рынок выгоднее первичного, однако, в 2019 году существует множество рисков. При покупке жилья необходимо тщательно проверять историю покупаемого объекта, иначе можно остаться без жилья и денег.

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности.

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Если супруга владельца отказалась от приватизации, однако, дала на нее согласие, она сохраняет право пользования помещением даже после покупки квартиры и отказа от приватизации.

Что проверить при покупке приватизированной квартиры, чтобы избежать рисков?

• проверить семейное положение продавца (квартира может быть совместно нажитым имуществом);
• проверить наличие другого прописанного человека во избежание рисков покупки квартиры с «компанией»;
• уточнить наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости;
• выяснить наличие или отсутствие лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы и имеющих долю в квартире;
• ознакомиться с документами на жилье, особенно с документом о праве собственности.

Какие риски ожидают покупателя при покупке квартиры, полученной в наследство?

Вместе с квартирой, полученной в наследство, покупатель может приобрести имущественные претензии граждан, права которых нарушаются при выделении наследства: объявится третье лицо, имеющее виды на наследство, дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, имеющие право наследовать по представлению (ст. 1146 ГК РФ).

Такие риски при покупке квартиры возможны, если продавец продает недвижимость, переданную ему по наследству менее 3 лет назад.

Наследник, не вступивший в наследство по уважительной причине, должен обратиться в суд с момента, как узнал о смерти наследодателя. Еще один риск при покупке квартиры по завещанию: согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения права.

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет

Риски покупателя состоят в том, что квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, влечет за собой некоторые налоговые обязательства. Лица, которые продают квартиру, бывшую в их собственности более трех лет, не оплачивают налог на полученные денежные средства. Лица, которые впервые приобретают жилье, бывшее во владении продавца более трех лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Риски при покупке ипотечной квартиры

Потенциальный покупатель при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, должен учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого она находится, и сопряженные с этим риски. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, которая находится в залоге у банка, сделка происходит с юридическим лицом, благодаря чему покупатель минимизирует свои риски.

Покупка залоговой квартиры у физического лица – большой риск для покупателя. Заемщик может распоряжаться залоговым имуществом, когда долг перед банком будет погашен. Погасить кредит и подать документы на снятие обременения можно в один день, но только в том случае, если у покупателя есть свои средства для покупки квартиры.

Покупка залоговой квартиры возможна только после снятия обременения, покупатель должен закрыть чужой долг за свой счет, позже обращаться за ипотекой в банк. Не каждый покупатель пойдет на такой риск, так как в период между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию продавец может скрыться, отказавшись от дальнейшей сделки.

Покупка квартиры у банка в собственности: риски покупки по слишком низкой цене

Довольно частый случай – заемщик не рассказывает о наличии финансовых средств по общей сумме ипотеки. При использовании материнского капитала риски продавца состоят в том, что покупатель может обмануть с количеством использованных для оплаты квартиры средств. Такое происходит редко.

Однако, при вложении материнского сертификата в жилье, установленная доля недвижимости переходит несовершеннолетнему ребенку. Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.

Риски при покупке квартиры по дарственной

При покупке квартиры по договору дарения возникает следующий риск того, что даритель может отменить дарение, когда одаряемый совершает покушение на его жизнь или умышленно причиняет ему телесные повреждения, а также в других случаях (статья 578 ГК РФ).

При отмене дарения подаренная вещь возвращается его владельцу. Отменить договор дарения можно в течение трех лет.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Договор переуступки прав (требований) покупатель заключает в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию с физическим/юридическим лицом после покупки этим лицом квартиры у строительной фирмы по договору долевого участия. Образец данного договора можно скачать у нас на сайте.

Риск: когда дом считают сданным (принятым госкомиссией и введенным в эксплуатацию), регистрация договоров переуступки больше не проводится. При покупке квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме не у застройщика, необходимо сделку согласовывать с застройщиком, заручиться его письменным разрешением.

Покупка квартиры по договору цессии сопряжена с определенными рисками, к примеру, с двойными продажами. Одну квартиру мошенники могут продать нескольким лицам.

При покупке квартиры по договору уступки прав (требований) в сданном доме существует риск не получить свидетельство собственности. Так как в процессе оформления нового дома участвуют застройщики, поставщики, инвесторы, между участниками часто возникают споры из-за взаиморасчетов, долгов, которые решаются в судебном порядке, но их решение затягивается.

Читайте так же:  Принцип территориального подчинения садоводческих и огороднических товариществ (снт и онт)

Риски покупки квартиры у подрядчика

Подрядчик должен поставлять материалы и оказывать услуги, которые необходимы для возведения новостройки. Строительная компания расплачивается жилплощадью. Риски при покупке квартиры в новостройке зависят от категории заключаемого договора.

При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь. Риски покупателя при покупке квартиры по ДДУ не превышают тех, которые могут возникнуть при приобретении жилья у строительной компании. Подрядчик получает за свою работу объекты, которые могут начать продавать до выполнения им обязательств в полной мере. Поэтому, строительные работы в отношения недвижимости еще не завершились, но отчуждение уже началось.

При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:

• если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
• вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.

Покупка квартиры у застройщика сопряжена со следующими рисками:

• купить квартиру в долгострое, после чего строительство могут прекратить;
• приобретение жилья в доме на участке с сомнительным статусом;
• многократная продажа одного жилого помещения.

Риски покупки квартиры по доверенности

Покупка квартиры по генеральной доверенности, образец которой можно скачать здесь, сопряжена с рисками:

• доверитель вправе отозвать доверенность;
• доверитель может умереть к моменту сделки, и сделка будет совершена по недействительным документам;
• если доверителя признают недееспособным, суд признает сделку недействительной.

По этой причине покупка квартиры по доверенности без наличия прямого контакта с хозяином недвижимости крайне нежелательна. Главный риск со стороны покупателя при покупке квартиры по доверенности – остаться без средств и жилплощади.

Со стороны продавца при покупке квартиры по доверенности также есть риски: доверитель может входить в группу риска (пожилой человек прописан один на своей жилплощади).

Какие риски возникают при покупке квартиры у пенсионера в 2019 году? Он может заявить о том, что его принудили к сделке. Мошенники втираются к пожилому человеку в доверие, обманывают его или угрозами заставляют подписывать что угодно, и суд может встать на сторону обманутого владельца квартиры. Поэтому, при покупке квартиры у пожилого человека высок риск лишиться денег и купленного жилья.

Другие риски

При покупке квартиры на торгах имущества у должника есть риск слишком долго ожидать своего заселения, так как бывшие собственники нередко препятствуют своему выселению. Проблема решается через суд, но исполнить ее сложно.

Риски при покупке комнаты в квартире

Продавец (собственник комнаты) должен уведомить других владельцев квартиры о намерении продать комнату. Если он этого не сделал, любой сосед, который пользуется преимущественным правом покупки, может заявить о своих правах.

До покупки комнаты, во избежание рисков, места общего пользования в коммунальной квартире должны быть распределены между собственниками.

Риски покупки квартиры по договору ренты

Вместе с правом собственности при покупке квартиры с исполненной рентой передаются обременения на нее, поэтому риск высок, так как рента (пожизненное содержание) означает периодические платежи и, вполне вероятно, физический уход за получателем ренты.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Нотариус готовит договор, но полностью не сопровождает сделку купли-продажи. Образец самого договора купли-продажи можно скачать здесь. Многие покупатели отказываются от помощи риэлторов, агентов, из-за чего неправильно оформляют документы.

Покупка квартиры без риэлтора – трудоемкий процесс, и грамотный специалист поможет избежать рисков и попадания в руки мошенников. Грамотный специалист подскажет все секреты покупки и продажи квартиры.

Риски покупки квартиры по договору мены

• длительный поиск варианта обмена;
• стоимость обоих товаров может быть неравнозначной;
• по решению налоговых органов объекты могут быть неравны по стоимости, из-за чего одну из сторон обвинят в попытке уйти от налогов.

Риски покупки квартиры через ЖСК

Деятельность ЖСК регулирует его устав, принимаемый на собрании учредителей кооператива. Содержание устава может недостаточно защищать права членов. Также ЖСК может требовать дополнительные средства на возведение дома со своих членов. Поэтому стоимость жилья может подрасти в процессе строительства.

Риски покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Может получиться так, что от имени ребенка квартиру продает опекун. Опекун получает деньги, отдает ее покупателю, ребенок остается без жилья. В таком случае есть риск, что суд признает покупку квартиры недействительной даже с согласием органов опеки.

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Продаваемая недвижимость должна быть объектом капитального строительства. Если она им не является, расположена на земельном участке, который не оформлен в собственность, договор аренды могут расторгнуть в одностороннем порядке, а объект снести или демонтировать.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если после получения ипотеки выяснится, что есть незаконная перепланировка, банк может расторгнуть договор. Также покупателя могут вынудить заплатить штраф или вернуть квартиру в прежнее состояние.

Довольно часто не узаконена перепланировка в бывших общежитиях, что влечет соответствующие риски при покупке квартиры.

Риски покупателя при альтернативной покупке квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Это те сделки, когда осуществляется одновременная продажа одного объекта и получение другого. Слишком много лиц, участвующих в цепочке сделки. Из-за чего сделка, в конце концов, может быть признана недействительной или сорваться.

Источники

1. 
   Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.
2. 
   Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
3. 
   ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
4. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке. какие есть риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

Сергей Копылов
Я работаю юристом-консультантом в юридической конторе города Москва уже более 11  лет. По образованию, я тоже юрист. За время своей работ, я изучил множество юридических законов и столкнулся с различными проблемами в этой области. Поэтому имею большой опыт в данной сфере.