Можно ли продать квартиру супругу

Может ли муж продать квартиру жене?

Содержание статьи

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению любыми способами в рамках закона. Наиболее распространенной формой распоряжения является заключение договора купли-продажи. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица. Исключением является запрет на продажу жилья ребенком своим родителям, о такой сделке же между супругами закон ничего не говорит и ограничения не накладывает.

Необходимость в заключении подобной сделки на практике возникает часто и вызывает ряд спорных вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.

[2]

Первая ситуация: потенциальный объект сделки – жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.

В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.

Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:

• полная реконструкция, капитальный ремонт;
• выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.

Вторая ситуация: квартира приобретена в период брака.

Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.

Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.

Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:

1. Во-первых, с большой долей вероятности Ростреестр откажет в регистрации сделки и перерегистрации недвижимого объекта.
2. Во-вторых, даже если регистрационный орган даст «добро», то в дальнейшем в случае ухудшения взаимоотношений в семье, одна из сторон сможет признать сделку недействительной. Также это смогут сделать наследники в случае смерти наследодателя.

Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.

Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.

Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:

1. выделить доли в общем имуществе;
2. заключить договор дарения своей доли в отношении родителей/других родственников, либо третьих лиц;
3. а уже затем, лицо, которому подарена доля сможет продать данное недвижимое имущество Вашему супругу.

Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.

Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Может ли муж или жена, если они собственники, продать квартиру без согласия супруга и как это сделать?

С точки зрения действующего законодательства считается, что активы, нажитые гражданами в браке, являются их общей собственностью.

В связи с этим в случае продажи такой недвижимости требуется письменное согласие мужа (жены) на совершение подобной сделки. Однако в ряде случаев данный документ не требуется, все тонкости и нюансы рассмотрим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужно позволение второй половины?

Сразу необходимо отметить, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Так, все активы, нажитые супружеской парой в период пребывания в браке, являются совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Право владения, пользования и распоряжения имуществом также распространяется и на супругу (супруга), которая не зарабатывала деньги, по уважительным причинам (например, из-за ведения домашнего хозяйства, воспитания детей и т.д.).

При этом если речь идет о сделке, требующей прохождения регистрации в Росреестре или обязательного удостоверения у нотариуса, то для того, чтобы ее совершить необходимо будет получить письмо-согласие от второй половины (п. 3 ст. 35 СК РФ). Более того, для такого документа должна быть соблюдена особая форма – нотариальное удостоверение. Из изложенной выше нормы следует, что муж или жена не могут самовольно продать квартиру (за исключением отдельных случаев).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В каких случаях разрешение не требуется?

Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:

• Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
• Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
• В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
• Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
• Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.

К основным ситуациям, при которых требуется письменное согласие на сделку от второй половины, относятся следующие:

• Квартира была купленной после вступления в брак по соглашению о купле-продаже.
• Отчуждаемое жилье приобретено по договору мены, согласно которому предыдущая квартира была обменяна на другую.
• Общая недвижимость относится к кооперативному жилищному фонду. При этом супруги выплачивали паевые взносы.
• Супружеская пара приобрели жилье в порядке долевого строительства.

Кроме того, в отдельных случаях один из семейной пары может в судебном порядке признать имущество второй половины совместной собственностью. Такое возможно в том случае, если будет установлено, что стоимость конкретного объекта была существенно увеличена за счет совместных вложений мужа и жены (абц. 3. п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Когда требуется письменное согласие мужа (жены), а когда можно обойтись без него рассмотрим в данном видео:

Как совершить сделку, если муж или жена против?

Итак, если отчуждаемая недвижимость не относится к категории совместно нажитой собственности, то тогда проблем с ее продажей не возникнет, так как согласие в этом случае не требуется. Сделка будет производится в общепринятом порядке.

А вот можно ли сбыть недвижимость, если муж (жена) не хотят давать свое согласие на продажу совместной квартиры? В подобной ситуации единственным выходом будет являться раздел общего имущества с дальнейшим отчуждением своей доли.

Так, существует два основных способа раздела активов, которые были нажиты в браке (п. 2-3 ст. 38 СК РФ):

• Путем заключения мирного соглашения между мужем и женой – в рамках такого документа супруги могут договориться о выделении доли в виде денежной компенсации, выплачиваемой в пользу участника, не желающего давать согласие на продажу.
• Через подачу искового заявления в суд (к такому варианту прибегают в том случае, когда имеются споры касательно определения доли каждого из участников общего имущества).

При разрешении возникших разногласий суд на свое усмотрение определяет, какая часть общей недвижимости будет принадлежать истцу и ответчику. При этом в случае, если одной из сторон передается доля жилплощади, стоимость которой выше причитающейся, то тогда она должна будет выплатить денежную компенсацию в пользу своей второй половины. Об этом написано в абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ.

Таким образом, подытоживая вышесказанное следует отметить, что при отсутствии согласия второй половины на продажу общей квартиры единственным выходом является раздел имущества. Только после выделения конкретной доли, причитающейся каждому из супругов, ее можно продать.

Правовые последствия

Так, в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ лицо, чьи интересы не были учтены при отчуждении общей жилплощади, имеет право признать такую сделку недействительной, подав исковое заявление в районный судебный орган. Сделать это он можно в течение года, начиная с того момента, как он участник совместной собственности узнал о данном обстоятельстве.

В свою очередь признание сделки недействительной влечет за собой следующие правовые последствия (п. 2 ст. 167 ГК РФ):

• стороны должны будут вернуть друг другу имущество, переданное по договору купли-продажи, то есть покупатель вынужден будет вернуть квартиру, а продавец полученные денежные средства;
• возвратить полученное в денежном выражении (в случае, если этого нельзя будет сделать в натуре).

Кроме того, если не был произведен раздел совместно нажитой недвижимости, то вторая половина сможет инициировать судебный процесс по выделению причитающейся ему доли. Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Таким образом, на практике продажа имущества без согласия второй стороны вполне реальна. Однако единственным разумным выходом из подобной ситуации, позволяющем в будущем избежать проблем, является раздел имущества и отчуждение только своей доли или всей квартиры (в случае, если была выкуплена и часть, принадлежащая второй стороне). В противном случае продавец, а также покупатель такой квартиры могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа квартиры супругами во время брака

Все, что супруги, состоящие в зарегистрированном браке, приобрели во время совместной жизни, считается совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, на кого оформлена собственность.

По нормам Семейного кодекса (ст. 34) доля каждого определяется 50 на 50, за исключением того, что перешло к одному из супругов в процессе наследования или было принято в дар.

Вырезка из статьи 34 СК РФ

Иное может так же быть установлено брачным контрактом, подлежащему обязательному удостоверению нотариусом. В договоре муж и жена могут установить особый режим собственности, когда каждый вправе приобретать любое имущество без согласия второго, и оно будет принадлежать только ему и разрешения на его продажу или распоряжение иным способом не требуется.

Законный режим имущества супругов и продажа квартиры

Если брачный контракт не заключен, то во всех остальных случаях в соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение совместным имуществом должно быть согласованным: если кто-то из семейной пары решил продать квартиру, которая была куплена после регистрации брачных отношений, то возникает необходимость получить одобрение своей второй половины, оформив его нотариально.

При намерении продать квартиру супруги должны подготовить стандартный пакет документов:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• подтверждение законности оснований принадлежности квартиры: предыдущий договор купли-продажи, приватизации;
• паспорта всех владельцев жилья;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах, получаемая в органах ФМС (паспортном столе). ВАЖНО : Срок ее действия не более 30 дней
• при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие органов опеки и попечительства и оно возможно будет получено, только при соблюдении условия, что родители, продавая старую квартиру, одновременно приобретают новую, в которой будут проживать дети. Очень важно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже старых, для чего запрашивается копия технического паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
• нотариально заверенное согласие второго супруга;
• договор купли-продажи в трех экземплярах, который заключающие его лица должны подписывать в присутствии сотрудников регистрационной службы и заявление о госрегистрации, составляемое при сдаче документов;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.

Следующий перечень не является обязательным, но его могут попросить покупатели:

• выписка из единого реестра прав об отсутствии обременений на жилье в виде ареста, залога или притязаний иных лиц, например договора аренды (просить его имеет смысл лишь перед сделкой, т.к. при регистрации данную информацию проверит регистрирующий орган);
• сведения о задолженности по коммунальным услугам;
• кадастровый и технический паспорта квартиры, по ним можно установить проводились ли в квартире переделки и узаконены ли они;
• справка из налоговой инспекции о том, что уплачены налоги на квартиру;
• заключение психоневрологического и наркологического диспансера о состоянии здоровья продавцов. Если впоследствии выяснится, что они не могли отвечать за свои действия при заключении договора, в виду болезни, то сделка может быть признана недействительной судом.

Особой разницы по перечню документов при продаже лицам, которые оформляют ипотечный кредит, не имеется. Банк может потребовать отчет о стоимости квартиры, но, как правило, все расходы ложатся на тех, кто приобретает недвижимость.

Заключение сделки

Перед заключением сделки необходимо оговорить с покупателями порядок расчетов: наличный или безналичный, аванс и окончательная оплата после регистрации или единовременно в момент подписания договора. Если часть выплачивается вперед, а остаток после получения покупателем свидетельства, то квартира будет обременена до полного расчета и в документы будет внесена запись об ипотеке в силу закона.

После того, как улажены все преддоговорные споры и подготовлены документы, продавец и покупатель подают их в отделение Росреестра для регистрации.

В тех случаях, когда брак расторгнут, но раздел имущества не производился, то в течение 3-х лет (срок исковой давности для подачи иска о разделе) в любом случае требуется согласие супруга. Если же один из членов семьи без одобрения другого распорядился квартирой, то сделка может быть обжалована в судебном порядке. Шансы, что суд признает ее недействительной, более чем высоки.

Разумеется, что любая семья исходит из принципа доверия супругов, поэтому перед тем, как принять решение по важным вопросам, касающихся совместной жизни, особенно по распоряжению имуществом, нужно договориться и согласовать дальнейшие действия, во избежание нарушения прав своей второй половины.

Продажа квартиры если квартира приватизирована на одного из супругов

Нередко объектом продажи выступает квартира, которая ранее была приватизирована на одного из супругов. Еще чаще подобная квартира становится причиной споров между супругами, полагающими данное жилье совместной собственностью.

Согласно положениям законодательства о приватизации недвижимого имущества, приватизация является безвозмездной сделкой, а значит жилое помещение становится собственностью того человека, на которого оно оформлено. По сути в отношении приватизированной квартиры действуют правила, схожие с нормами о дарении – квартира в рамках приватизации достается бесплатно, а значит принадлежит исключительно ее владельцу.

Таким образом, для продажи квартиры, которая была приватизирована на имя одного из супругов, согласие второго не требуется ни во время брака, ни после его расторжения в течение трех лет.

Именно поэтому для покупателя в данной ситуации лучше заручиться согласием второго супруга, даже если оно не будет потребовано регистрирующим органом. В случае дальнейших разногласий или судебных споров оно послужит достаточно веским основанием к отказу в удовлетворении иска второго супруга.

Может ли муж продать квартиру жене?

Закон разрешает любые варианты сделок с недвижимостью.

Вы можете продать квартиру близким или дальним родственникам. Однако при продаже жилья своему супругу могут возникнуть трудности. Квартира, приобретенная в период брачных отношений, рассматривается как совместная собственность. Может ли муж продать квартиру жене? Как регистрируются такие сделки? Расскажем далее.

Какие сложности могут возникнуть?

По правилам СК РФ любая недвижимость, приобретенная за счет семейных средств, поступает в общую собственность супругов. Не важно, на кого именно зарегистрирована квартира — у них возникают равные права и обязанности по распоряжению.

Все, что куплено в браке, является общим.

Если квартира зарегистрирована на мужа, то при попытке продать ее жене возникают следующие правовые коллизии:

• для распоряжения совместной собственностью нужно иметь согласие обоих партнеров — фактически жена дает согласие на продажу квартиры самой себе;
• при совершении сделки квартира все равно останется совместной собственностью — даже при продаже муж сохранит право на квартиру;
• поскольку происходит фактическое совпадение продавца и покупателя в одном лице, юридический смысл такой сделки отсутствует. Налоговые органы могут рассматривать такой договор как попытку уйти от налогов.

Таким образом, муж может продать квартиру жене — прямого запрета в законе нет. Однако Росреестр наверняка откажет в регистрации.

Когда муж может продать квартиру жене?

В ряде случаев такая сделка может быть абсолютно законной и не вызвать претензий у специалистов Росреестра или налоговой инспекции.

Это связано с особым режимом личной собственности каждого из партнеров. Квартира может принадлежать только мужу, если:

• приобретена до регистрации брачных отношений;
• получена в период брачных отношений по безвозмездным сделкам — приватизация, наследование, дарение и т.д.;
• передана в личную собственность мужа по брачному договору или соглашению между супругами.

Если муж купил квартиру до брака, то проблем с продажей жене не возникнет.

Следовательно, если квартира приобретена на перечисленных основаниях, муж может продавать недвижимость кому угодно, в том числе и супруге.

Чтобы избежать сложностей при регистрации сделки в Росреестре, включите в договор купли-продажи соответствующий пункт со ссылкой на режим личной собственности.

Последствия продажи квартиры, принадлежащей мужу

После регистрации сделки:

• недвижимость станет совместной собственностью обоих партнеров — муж фактически получит половину своей же квартиры;
• если в договор включен пункт о распределении долей на квартиру, то и в этом случае мужу достанется часть объекта;
• полученные от продажи деньги не поступают в общий доход семьи — ими сможет распоряжаться только муж.

Видео (кликните для воспроизведения).

Смысла продавать квартиру своему супругу нет.

Если муж хочет оформить жилое помещение в личную собственность своей второй половины, достаточно оформить брачный договор. Чтобы выделить для каждого из партнеров доли на квартиру, можно оформить обоюдное соглашение.

В любом случае, перераспределение денежных средств в пределах семьи повлечет только лишние проблемы, а возможность переоформить собственность на жену можно реализовать намного проще.

Продажа доли в квартире бывшему супругу

Краткое содержание

• Какие необходимо предоставить документы при продаже доли в квартире бывшему супругу?
• Нужно ли согласие бывшего супруга при продаже доли в квартире?
• Согласие супруга на продажу доли в квартире
• Продажа доли в квартире бывшей жене
• Доля ребенка в квартире бывшего супруга

1. Какие необходимо предоставить документы при продаже доли в квартире бывшему супругу?

1.1. ДКП, передаточный акт, кадастровый паспорт (если ранее не представляли), квитанция об оплате госпошлины

необходим договор купли-продажи, право собственности на долю.

2. Нужно ли согласие бывшего супруга при продаже доли в квартире?

2.1. А у него другая доля? Тогда у него приоритетное право покупки, уведомите его, если он не желает приобретать, то продавайте

3. Квартиру приобретала с применением Материнского Капитала. В разводе. Бывший супруг — отец детей. При продаже первой квартиры он получил причитающуюся сумму на руки, т. к. мы развелись. Какой документ я должна предоставить в росреестр при покупке новой квартиры с применением МАткапа. Долю бывшему супругу не выделяю.

3.1. Вам надо предоставить копию свидетельства о расторжении брака и документы подтверждающие, что сделка произошла после расторжения брака.

4. В браке куплена кваритру, оформлена долевая собственность (по 1/2). После развода решили, что я продаю бывшему супругу 1/2 в квартире. Так же в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Как нам оформить сделку: 1. Подаем документы нотариусу для оформления договора (при продаже доли это, я так понимаю, обязательно?) 2. В банк приносим договор для оформления ипотеки (бывший супруг берет долю в ипотеку). Верно? Можно ли оставить ребенка прописанным в квартире?

4.1. Ребёнка можно оставить в квартире прописанным, так как там прописан его отец.

5. Квартира куплена в браке и оформлена по 1/2 на каждого супруга (2 комнатная, брак между супругами расторгнут, но бывшие супруги продолжают проживать в одной квартире, так как бывший муж на даёт согласие на продажу квартиры и сам выкупать долю не хочет, можно ли его обязать продать свою долю бывшей супруге?

5.1. Здравствуйте, Елена!
Обязать продать долю бывшего мужа нельзя. Придётся договариваться.
Гражданский кодекс РФ
Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

5.2. Обязать продать нельзя. Но можно продать свою долю. Нужно официально предложить совладельцу, и если он в течение месяца не выразить согласия купить, то продать любому другому.

6. Приобретаем Квартиру, купленную ранее в общую долевую собственность супругами. После развода один из супругов выкупил долю второго супруга и продаёт Квартиру. Нужно ли согласие бывшей супруги на продажу?

6.1. Добрый день
Если выкупил, стало быть стал полноправным собственником и в этой связи может распоряжаться своим имуществом как пожелает, ни у кого ни чего спрашивать не должен.

6.2. Нет, согласие бывшей жены не требуется.

7. В браке получила в наследство квартиру, продала ее. На деньги от продажи купила две квартиры родственникам, что бы они мне отдали свои доли от другой общей квартиры. Оформили (я и мои родственники) перекрестное дарение. Может ли мой бывший супруг подать на раздел имущество на эти доли которые мне подарили мои родственники?

7.1. Ув. Юлия, нет не может, т.к. имущество получено Вами по безвозмездным сделкам.

7.2. Если договор дарения предусматривал равнозначное по стоимости имущество и доплата не была предусмотрена, то формально оснований для признания имущества совместным — нет. Но, попытаться может.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

7.3. Добрый день Юлия, нет не может, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (в т.ч. приватизация), является его собственностью и к совместно нажитому не относится.

8. Сегодня суд утвердил ходатайство ФУ о продаже 1/2 доли банкрота в квартире бывшей супруги с которой банкрот в разводе 7 лет. квартиру бывшей признали как совместно нажитое имущество (раздела имущества бывшие супруги не проводили).. парадокс: банкрот остался в единственном жилье-своей 3-х комнатной квартире, а квартиру бывшей-не банкрота и не должника на торги. Извечный вопрос: что делать обездоленной женщине.

8.1. Добрый день!
Что значит суд утвердил ходатайство о продаже 1/2 доли в квартире, если как Вы говорите раздела имущества не было? Изначально финансовый управляющий должен был произвести раздел имущества в судебном порядке. Раз этого не произошло, то и 1/2 доли супруга не выделялась, а значит и продавать по факту нечего. Нужно обжаловать определение суда (если оно есть)

9. Всем добрый день. Вопрос к ФУ в делах банкротства гражданина. Квартира на имя жены была приобретена в браке. Развелись 4 года назад. Имущество не делили. У мужа-банкрота есть свое жилье (ст.446 ГК). Вопрос: обязательно ли ФУ заходить в суд ОЮ о выделе доли должника, или сразу выставлять в суд арбитражный ходатайство об утверждении условий и сроках продажи квартиры бывшей супруги (п.7 ст.213.26 ЗоБ). Заранее всем спасибо.

9.1. Сначала выдел супружеской доли банкрота. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

– Если я после вступления в брак продаю квартиру, приобретенную до брака, будет ли дом, приобретенный на эти деньги, совместной собственностью? И как сделать, чтобы право собственности на дом осталось за мной?

JackF/Fotolia

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Да, будет. В соответствии с законом все имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей совместной собственностью. И если не предпринимать никаких действий, то по общему правилу приобретенный в браке дом будет зарегистрирован как общая совместная собственность супругов. При этом если Вы, в случае ухудшения отношений с супругом, захотите восстановить справедливость и доказать, что дом приобретен только на Ваши средства и является Вашей личной собственностью, совершенно не факт, что у Вас это получится. Суды при вынесении решений по подобным искам предпочитают считать, что собственность совместная, пока не доказано иное, а доказать, что на покупку дома пошли именно те самые средства, которые Вы получили от продажи квартиры (даже если сделки состоялись одновременно), достаточно трудно.

Для того чтобы избежать подобного развития ситуации, закон предусмотрел такое основание определения прав супругов на приобретенную в браке собственность, как брачный договор. В нем Вы и Ваш супруг можете определить судьбу любого имущества, как приобретенного в период брака, так и принадлежащее каждому из супругов ранее. Если Вы пропишите в брачном договоре, что приобретенный в период брака дом является только Вашей личной собственностью, то при разделе совместно нажитого имущества он учитываться не будет, и для распоряжения им Вам не понадобится получать нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Брачный договор составляется в форме единого документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего вступает в законную силу и становится обязательным как для супругов, так и для любых других лиц, органов и организаций.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Если просто продать квартиру, приобретенную до брака, и далее купить дом, то по факту сделки данный объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом. Исходя же из Вашего желания, можно порекомендовать два варианта. Первый способ заключается в том, чтобы «привязать» покупку дома к сделке по реализацию жилья, то есть провести «альтернативу». При этом в договоре купли-продажи дома нужно указать происхождение денег (продажа квартиры). Второй вариант подразумевает заключение брачного договора, в рамках которого будут регламентированы имущественные вопросы касательно продаваемой квартиры и будущего дома.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Имущество, купленное человеком до брака, считается только его неприкосновенной собственностью. Однако, как это всегда бывает, здесь имеют место различные нюансы. Например, если в такую недвижимость уже в браке были вложены денежные средства: был произведен ремонт или сделана перепланировка. Тогда имущество будет считаться совместно нажитым. Соответственно, второй супруг сможет претендовать на свою долю.

В ситуации, когда один из супругов имел недвижимость до брака, но потом, будучи уже человеком замужним или женатым, продал ее и на вырученные деньги купил другое жилье, тоже следует учесть несколько моментов. Новая недвижимость в этом случае также может считаться совместно нажитым имуществом. Особенно такой сценарий вероятен, если стоимость новой квартиры или дома превышает размер вырученных от продажи «холостяцкого» жилья денег. При разделе имущества суд, скорее всего, оставит за супругом лишь долю, которая соответствует сумме вложенных им личных средств. Оставшаяся часть будет признана совместной собственностью. Кроме того, как было сказано ранее, значение будут иметь улучшения данной квартиры во время брака.

Обезопасить человека от такой ситуации может брачный контракт, где будет определено имущество, которое останется у каждого из супругов в случае развода. В брачном контракте устанавливается режим долевого владения имуществом. Тогда при покупке новой квартиры в браке сразу определятся доли, которыми владеют супруги. Важно добавить, что брачный контракт должен заключаться при согласии обоих супругов и обязательно заверяться у нотариуса.

Отвечает руководитель юридического отдела ГК «Премьер» Алексей Востров:

Прежде всего мы исходим из того, что на момент регистрации права собственности на эту квартиру будущий супруг или супруга не состояли в браке. По правилам семейного законодательства имущество, приобретенное одним из супругов до брака, не является совместной собственностью и не подлежит разделу в случае прекращения брака. Соответственно, деньги, полученные с продажи данного имущества, являются личной собственностью одного из супругов. В нашем же случае в период брака на деньги, полученные в результате продажи указанного жилья, приобретается другая недвижимость. При этом нельзя игнорировать следующий риск для супруга-покупателя: с большой долей вероятности второй супруг может выдвинуть претензии на эту квартиру как на объект совместной собственности супругов, права на который зарегистрированы в период брака. В этом случае покупателю квартиры придется защищать свои права в суде.

Брачный договор (соглашение) между супругами, который определит режим собственности на эту квартиру, станет идеальным выходом из ситуации. Уточню: такой брачный договор может быть заключен и в период брака. Этот документ в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, а также подлежит госрегистрации, так как касается прав на недвижимость. При невозможности заключения такого договора и в случае возникновения претензий второго супруга на приобретенную во время брака жилплощадь необходимо быть готовым к судебной защите своих прав.

Что делать в такой ситуации? Супругу, который в дальнейшем хотел бы избежать возможных неприятных последствий, необходимо в договоре о продаже квартиры, приобретенной до брака, прописать пункт о том, что перечисление денежных средств покупателем за квартиру осуществляется на указанный банковский расчетный счет супруга-продавца. Далее, до момента покупки другой квартиры или дома, никаких денег в период брака на этот счет вносить не рекомендуется, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать происхождение внесенных денег и не смешивать их с заработанными до брака. При покупке новой квартиры в договоре также необходимо указать, что она оплачивается с этого расчетного счета. Впоследствии при защите своей позиции в суде можно будет предъявить оба договора купли-продажи с указанием расчетного счета, на который перечисляются (с которого перечисляются) денежные средства, и предоставить выписку из банка о движении средств по счету за период брака. Это позволит суду четко установить происхождение денежных средств.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (Москва):

В этом случае могу порекомендовать следующую последовательность действий, основанную как на законе, так и на юридической практике: денежные средства, полученные супругой от продажи приобретенной до брака квартиры, передаются родителям супруги. На указанные денежные средства родители приобретают дом и дарят его супруге. На подарки режим общей совместной собственности не распространяется.

В Российской Федерации существует основанная на Семейном кодексе РФ практика: все имущество, приобретенное на возмездном основании (купленное) в период брака, является совместной собственностью супругов. Единственным исключением из данного правила является имущество, правовой режим которого определен на основе брачного договора (контракта), который подписывается супругами и удостоверяется нотариусом.

Таким образом, всем молодоженам рекомендую составлять брачный контракт и подписывать его до совершения любых сделок с недвижимым или ценным движимым имуществом. К сожалению, часто пожелание одного из супругов подписать брачный договор обижает второго супруга и может привести к ухудшению или даже разрыву отношений. Это наша национальная специфика, и этим мы отличаемся от стран ЕС и США. В любом случае, перед любым важным, сложным и экономически весомым поводом я бы рекомендовала обратиться к практикующему юристу за консультацией. Это часто помогает существенно уменьшить риски неблагоприятных последствий и спорных ситуаций.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

[3]

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

Напоминаю — сделку можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.) и оформлена лишь на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.

Пример №1 : Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2 . Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4 : Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5 : Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6 : Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7 . Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

Пример №1 : Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №3 . Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

Как и где оформить

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным . Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Источники

1. 
   Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
2. 
   Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.
3. 
   Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
4. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.
5. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.