Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Можно ли продать квартиру, которая в залоге у банка?

В последнее время все чаще стали происходить такие случаи, когда заемщики продают недвижимость, которая находится в залоге у кредитора. Чаще всего это связано с непредвиденными обстоятельствами, требующими крупных расходов. Обычно у людей, планирующих продажу залогового имущества, возникает два основных вопроса: возможна ли законная реализация такой недвижимости? А если да, то какие существуют способы? Сразу отметим, что продать залоговую недвижимость можно, причем на вполне законных основаниях. Мы рассмотрим четыре главных варианта.

Традиционный вариант

Причин, по которым заемщики решаются на продажу залоговой квартиры или дома, достаточно много. Но в любом случае первым делом следует сообщить о своих планах кредитору. Конечно, каждый банк может отнестись к этому по-своему, но большинство кредитных организаций идут навстречу заемщикам и дает свое согласие на реализацию залога, но с одним условием – кредит должен быть погашен досрочно. Традиционный вариант продажи залогового имущества представляет собой следующую схему: независимый оценщик определяет стоимость недвижимости, затем она выставляется на продажу по этой цене и начинается поиск покупателя (либо самим заемщиком, либо с помощью банка). Когда покупатель находится, то во время оформления соответствующей сделки, он делит полную стоимость приобретаемой недвижимости на две части, одна из которых – это сумма оставшегося кредитного долга заемщика. Именно эту часть он перечисляет на счет кредитной организации, а вторую непосредственно на счет продавца, то есть заемщика. После получения всех денежных средств кредитор снимает обременение с залоговой недвижимости, а затем уже подписывается договор купли-продажи.

Реализация со сменой заемщика

Этот вариант используется в тех случаях, когда и сам покупатель жилья не имеет необходимой суммы денежных средств для ее приобретения. В такой ситуации покупка возможно только лишь посредством замены заемщика. Будущий владелец недвижимости отдает продавцу только определенную сумму, которая представляет собой разницу между полной стоимостью квартиры или дома и суммой кредитного долга. Погашение займа осуществляется уже новым заемщиком в виде оформления нового ипотечного кредита. Хотя стоит отметить, что банки редко соглашаются на такой вариант, поскольку смена должника – это процесс довольно длительный и рискованный. Ведь надо проводить снова проверку благонадежности и, соответственно, платежеспособности заемщика. Ко всему прочему если новый заемщик планирует получить займ в каком-то другой кредитной организации, то залогодержатель может и вовсе не согласится на продажу недвижимости.

Продажа после досрочной выплаты ипотеки

Данный способ для тех, кто на момент продажи уже погасил значительную часть кредита. Если, к примеру, ипотека была получена в размере 2 миллионов рублей, а остаток составляет около 300-500 тысяч, то заемщик может досрочно погасить кредит и продавать недвижимость на правах полноценного собственника. Для выплаты оставшихся заемных средств можно оформить займ в каком-либо другом банке, или занять деньги у родственников. Конечно, это дополнительная финансовая нагрузка, но продав жилье, заемщик может сразу же рассчитаться со всеми долгами.

Продажа для изменения жилищных условий

В наши дни нередко встречаются ситуации, когда заемщик, выплачивающий ипотеку, хочет продать залоговую квартиру, чтобы приобрести жилье большей площади, то есть для изменения так называемых жилищных условий. Причем кредитные организации обычно дают согласие на осуществление данного процесса, который, к слову сказать, реализуется по классической схеме, указанной в первом варианте. Но с той лишь разницей, что сумма, оставшееся от полной стоимости недвижимости, используется в качестве начального взноса по новому ипотечному займу.

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка возникают из-за того, что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца.

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге.
Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз.

Как купить недвижимость, которая находится в залоге?

Объекты недвижимости, находящиеся в залоге, могут стать предметом весьма выгодной сделки, поскольку цены на них, как правило, на порядок ниже рыночных. Причина этого заключается в том, что собственнику объекта просто сильно нужны деньги, и поэтому он готов продать свою собственность по сравнительно низкой стоимости. Причём зачастую деньги нужны для того, чтобы погасить долг перед банком.

Для совершения выгодной сделки вы должны обладать достаточной суммой наличных денег и договором о купле-продаже недвижимости. Приобретение заложенной недвижимости являет собой простое приобретение, однако перед тем, как заключать сделку необходимо быть крайне осмотрительным. Опасность в этом деле заключается в том, что недвижимость находится в залоге, а договор заключается не только между покупателем и продавцом, но и банком – третьим лицом.

1. Приобрести недвижимость после погашения кредита. Однако данная разновидность сделки считается не вполне приобретением заложенной недвижимости, поскольку залог был уже погашен до момента совершения сделки. Проще говоря, заёмщик погашает залог средствами покупателя объекта. Чтобы подстраховаться, надо отдавать лишь часть суммы, которая будет считаться задатком. При этом вы должны поставить продавцу условие, что в случае срыва сделки, он заплатит крупный штраф либо вернёт двойную сумму.
2. Переоформление заложенного объекта на вашу собственность. Объект остаётся в залоге у банковского учреждения. Для этого необходимо получить от банка соответствующее разрешение. Однако такая покупка усложняется тем, что банки не хотят идти на какие-либо уступки. Помимо того надо будет проверить в состоянии ли покупатель погасить задолженность перед своим кредитором. Они не заинтересованы в том, чтобы вернуть деньги путём продажи залоговой недвижимости. Покупатель может решить данный вопрос, лишь доказав банку свою платежеспособность. Если залогодержатель найдёт ваше финансовое состояние удовлетворительным, то банковское учреждение само осуществит сделку.

Сумма задатка не должна превышать суммы, необходимой для погашения задолженности перед банковским учреждением. Денежные средства следует передавать в банковскую кассу либо в присутствии сотрудника банка. Когда залог перестаёт быть залогом, требуется заключить договор купли-продажи квартиры и осуществить заключительную оплату.

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

Преимущества	Недостатки

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

• Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
• Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Порядок действий

1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
• Действующие договора залога и ипотеки.
• Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
• Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
• Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
• Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
• Договор купли-продажи.
• Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
• Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
• Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

• Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
• Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
• Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
• Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.

Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.

В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

[1]

После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком. Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение. После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

Как продать квартиру в залоге у банка?

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы. Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Досрочное погашение задолженности

Возможны два пути:

• заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
• деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

[3]

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

• получение согласия банка на отчуждение квартиры и справки с указанием остатка задолженности по кредиту;
• подписание соглашения с покупателем для передачи денег на погашение ипотеки, заверяемое у нотариуса;
• снятие с регистрационного учёта проживающих в квартире лиц;
• уплата полной стоимости кредита и выдача справки о снятии обременения с недвижимости;
• проведение сделки купли – продажи с регистрацией права собственности нового владельца в Росреестре (п.2 ст.558 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита. При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика. Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества. Регистрируют переход права собственности на жилье уполномоченные сотрудники банка, продавец даёт согласие на сделку посредством подписи в соглашении по переуступке долга.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Самостоятельная продажа

При такой реализации недвижимости заёмщик подписывает договор с банком, согласным снять залоговое обременение в счёт будущего погашения ипотечного кредита полученными в результате сделки деньгами. После чего:

• покупатель арендует две банковские ячейки, куда раздельно помещает денежные средства на погашение долга по ипотеке и остаток от договорной стоимости жилья;
• покупатель и продавец совершают сделку купли – продажи квартиры, с которой банк снимает статус залогового имущества, и фиксируют ее в органах госрегистрации;
• получение новым владельцем выписки из ЕГРП позволяет банку взять деньги из ячейки для закрытия ипотечного кредита, а продавцу – забрать причитающуюся ему разницу от стоимости недвижимости за вычетом отданной на погашение кредита суммы.

Аналогичный способ возможен и при посредстве банка, берущего на себя поиск покупателя, оформление и регистрацию сделки по реализации жилья. Преследуя личные интересы (возврат данных заёмщику средств), банк вправе продать квартиру по цене, равной сумме долга по ипотеке, и продавец останется без прибыли.

Когда заёмщик решает поменять купленную в кредит недвижимость на другую, можно провести процедуру переоформления кредита. Порядок действий зависит от того, большей или меньшей площади жилье необходимо:

• при покупке более просторной жилплощади банк разрешает продать имеющуюся квартиру, покрыв действующую ипотеку, остаток денежных средств вносится гражданином в качестве первоначального взноса для оформления кредита на новую жилплощадь;
• во втором случае с полученных от реализации залоговой недвижимости средств заёмщик приобретает жилье меньшей площади, разница в цене двух квартир вносится на банковский счёт для погашения ипотеки.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной). Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога. Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения. В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты

Продажи ипотечной квартиры – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, требует значительных временных затрат.

Прежде всего, продать квартиру, находящуюся под ипотекой, можно только с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит на покупку данной квартиры. Именно поэтому обращение в банк – это первый обязательный шаг, который должен предпринять продавец квартиры, обремененной ипотекой.

При этом нужно учесть, что пока действует запрет на досрочное погашение кредита, ипотечную квартиру продать невозможно. Если такой запрет уже снят, можно встретиться с сотрудником банка для переговоров о продаже квартиры.

Большинство банков, узнав причину продажи квартиру, идут навстречу клиенту. Однако нужно обязательно уточнять на каких условиях будет происходить продажа ипотечной квартиры, поскольку эти условия могут оказаться далеко не самыми выгодными для клиента.

Существуют и такие банки, у которых получить разрешение на продажу ипотечной квартиры практически невозможно. Они применяют серьезные штрафные санкции, которые зачастую меняют решение заемщика о продаже квартиры.

Это связано с тем, что банк, оценивший при выдаче ипотеки платежеспособность заемщика и свои возможные риски, не очень заинтересован в смене заемщика, поскольку это потребует дополнительных трудозатрат.

Немного по-другому обстоит ситуация, если заемщик желает продать квартиру, обремененную ипотекой, из-за отсутствия возможности своевременно вносить платежи по кредиту. В этом случае банк, заинтересованный в своевременном погашении кредита и отсутствии просроченных платежей, как правило, разрешает заемщику продать квартиру платежеспособному лицу и даже может предложить заемщику надежного покупателя.

Варианты продажи квартиры находящейся в ипотеке

Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. Эти варианты отличаются друг от друга, в основном, тем, когда и на каких условиях будет снято обременение с продаваемой квартиры. Выбор подходящего варианта продажи квартиры, находящейся в ипотеке – это совместное решение банка, продавца и покупателя.

Первый вариант: самостоятельная продажа квартиры

1. Как только банк дает согласие на продажу квартиры, обремененной ипотекой, и определяет общую сумму задолженности по кредиту, в нотариальном порядке подписывается предварительное соглашение о продаже между покупателем и продавцом квартиры. Такое соглашение является дополнительной гарантией того, что покупатель не передумает и выплатит сумму долга банку.

2. После заключения такого соглашения покупатель осуществляет расчеты с банком по ипотечному кредиту, перечисляя деньги на расчетный счет банка-залогодержателя. Возможен также вариант, когда денежные средства, равные сумме задолженности перед банком, кладутся покупателем в депозитарную ячейку банка. После регистрации прав нового собственника, сотрудники банка забирают деньги из ячейки. После полной оплаты долга продавец получает справку об отсутствии задолженности перед банком.

Если продавец продает ипотечную квартиру по более высокой цене, превышающей сумму долга по кредиту, оставшаяся денежная сумма закладывается покупателем под контролем банковского сотрудника в день сделки в депозитарную ячейку любого банка по выбору сторон сделки. Продавец квартиры сможет забрать деньги из ячейки после завершения сделки купли-продажи и государственной регистрации возникшего у покупателя права собственности на квартиру.

3. После снятия с квартиры обременения между продавцом и покупателем ипотечной квартиры заключается договор купли-продажи и осуществляется регистрация права собственности продавца на покупаемую квартиру.

[2]

Вариант второй: продажа квартиры при участии банка

Второй вариант похож на первый, но в данном случае банк-залогодержатель берется сопровождать сделку купли-продажи квартиры:

1. Банк предоставляет свою депозитарную ячейку, куда покупатель квартиры вносит деньги в счет погашения ипотечной задолженности перед банком. Разница между суммой покупки и суммой задолженности вносится покупателем в другую ячейку для получения продавцом после оформления сделки купли-продажи.
2. Банк самостоятельно связывается с регистрационным органом и передает уведомление о том, что кредит погашен, и другую необходимую документацию.
3. Осуществляется регистрация перехода права собственности на ипотечную квартиру от продавца к покупателю.

Узнайте, как оформить дарственную на квартиру, сроки оформления, предстоящие расходы.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру, можно узнать прочитав эту статью.

Вариант третий: покупка кредита

В этом случае, по существу юридической сделки, происходит не покупка квартиры, а смена заемщика. Квартира же по-прежнему остается у банка в залоге. Покупатель в данном случае рассматривается банком-залогодержателем как новый заемщик на уже оформленный ипотечный кредит прежнего заемщика (продавца квартиры).

При покупке-продаже ипотечного кредита, прежде всего, нужно получить согласие банка на смену заемщика. Если одобрение получено, производится переоформление кредита.

Для этого продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика – покупателя квартиры, в котором устанавливается его обязанность выплатить задолженность, а также другие условия кредитования. Обременение с квартиры снимается лишь после полного погашения задолженности.

Пользуясь услугой перекредитования, заемщик имеет возможность получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Для этого оформляется кредит на сумму задолженности перед банком-залогодержателем квартиры, а сама квартира становится объектом залога по новому кредитному договору.

Источники

1. 
   Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.
2. 
   Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
3. 
   Семенова, Анастасия Дом — зеркало судьбы. Как приворожить удачу для всей семьи; СПб: Невский проспект, 2013. — 157 c.
4. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.
5. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.

Низкая стоимость жилья	До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы	После погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее	Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно