Как продать часть земельного участка

Самое полезное в статье: "Как продать часть земельного участка" с полноценной оценкой информации и выводами. На все вопросы может ответить дежурный юрист.

Как продать часть земельного участка?

Как продать часть земельного участка? Ежедневно с таким вопросом граждане обращаются к юристам нашего портала. Законодательные акты РФ, регулирующие вопросы земельных правоотношений, предусматривают несколько возможных вариантов продажи земли:

  • Разделение земельного участка.
  • Выдел части земли.

У каждого из указанных вариантов, есть как свои плюсы, так и минусы. Для того, чтобы все стало более понятным проведем анализ каждого из них.

Продажа части земли путем ее раздела

Для того, чтобы часть земельного участка путем ее раздела, необходимо обратиться к Земельному кодексу РФ, устанавливающему основные правила данной процедуры. Собственник может разделить свой участок на два или более. При этом, он будет иметь право собственности на все участки, полученные, в результате раздела (на каждую землю будет оформлено право собственности).

Прежде чем начать продавать разделенные участки, необходимо совершить ряд действий:

  • Осуществить раздела участка. Для этого необходимо провести процедуру межевания, так как каждый новообразованный участок должен иметь свои границы.
  • После установления границ, участки нужно поставить на кадастровый учет и внести в государственный кадастр. Результатом постановки на учет будет являться кадастровый паспорт, с приложенной картой, а также индивидуальный кадастровый номер.
  • Зарегистрировать право собственности на каждый из оформленных участков и получить в Росреестре соответствующие свидетельства.
  • Далее, можно начинать продажу одного из участков, так как после постановки на кадастровый учет, все полученные в результате разделения участки, становятся объектами различного рода правоотношений.

При этом, собственники полученных земельных участков могут договориться о том, как будет реализовываться их право собственности на землю. Здесь возможны два варианта:

  • Каждый собственник владеет только своим участком земли.
  • Каждый владелец имеет правомочия собственника на каждый полученный в результате разделения участок (долевая собственность).

Выдел участка, как один из способов продажи

Выдел земли возможен только в тех случаях, когда осуществляется продажа доли земельного участка, т.е. продать свою долю можно только выделив ее в натуре. Основное отличие выдела от раздела состоит в том, что земля не делится на несколько мелких участков с одним собственником, а из нее выделяется один участок, который передается по договору купли-продажи другому собственнику. При этом, участок, из которого происходил выдел сохраняет свое существование и остается у прежних собственников, доли которых могут быть заново пропорционально перераспределены. Подробнее о выделе участка вы сможете прочитать в одной из наших статей.

Договор купли-продажи части земельного участка

Вне зависимости от того, что вы будете делать – покупать участок или его продавать, необходимо помнить о правильности оформления всех документов, а особенно соглашения о купле-продаже земли.

Такой договор заключается всегда в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре. В данном документе обязательно указываются:

  1. Город.
  2. Дата.
  3. Реквизиты сторон (паспортные данные для граждан и регистрационные данные для юридических лиц).
  4. Предмет. В таком случае предметом соглашения будет являться часть земельного участка, поэтому необходимо детально описать сам участок, его границы, особые характеристики, данные из государственного кадастра. Чем точнее вы опишите предмет договора, тем меньше в дальнейшем возникнет проблем.
  5. Правомочия сторон.
  6. Обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон.
  8. Порядок передачи предмета договора.
  9. Цена.
  10. Иные условия, которые стороны посчитают нужным для включения в соглашение.

Если у вас есть какие-либо сомнения в правильности составления оформления документов, то лучше обратиться к квалифицированным специалистам. Юристы нашего портала имеют многолетний опыт работы в сфере оформления сделок по купле-продаже земельных участков и их долей.

Как продать часть земельного участка

Порядок продажи части земельного участка.

Всегда ли можно выделить часть участка.

Что делать, если разделить землю невозможно.

Юрист — GoTab → Публикации → Земельное право → Продажа части земельного участка: всегда ли удается выделить эту территорию

Продажа части земельного участка: всегда ли удается выделить эту территорию

Землевладелец имеет участок протяженной, но узкой формы. Землей он практически не пользуется и желает продать половину этой недвижимости другому лицу. Ему важно знать, можно ли отделить конкретную часть от общей территории.

Всегда ли можно выделить часть участка?

Действительно, закон позволяет разделять участок на часть и выделять не только отдельные доли, но и самостоятельные территории, обособленные границами. Однако раздел земли следует произвести по установленным правилам.

Делить можно участки:

  • с отмежеванными границами;
  • сведения о которых имеются в ЕГРН.

Сейчас очень важно четко обособить границы, иначе в 2018 году операции с участками, разграниченными только ориентировочно, производить уже нельзя будет. К тому же на часть земли могут претендовать соседи. А занимается межеванием границ кадастровый инженер.

Допустим, участок удалось разделить. Выделенная часть предназначается для продажи. Покупатель собирается строить дом. Но этот участок, предназначенный для возведения постройки, невозможно будет зарегистрировать:

  • если его размер меньше минимально допустимого;
  • если к нему нет доступа (подъездного пути) с улицы;
  • если невозможно установить сервитут (в данном случае — это право на передвижение по чужой территории или на осуществление работ, когда мастера вынужденно пребывают на смежном участке).

Дом, возведенный на новоприобретенной территории должен соответствовать стандартам и нормам:

В противном случае на обгороженный со всех сторон отрезок земли не смогут попасть ни его новый хозяин, но пожарная команда, ни скорая помощь, ни аварийные службы. На нем нельзя будет возвести качественное строение. К тому же придется проводить коммуникации через соседние территории.

Размер участка, пригодного для строительства дома в конкретном муниципальном образовании, можно узнать, если обратиться в его администрацию (в отдел архитектуры). Минимальные пределы участка в каждой выделенной территориальной зоне неодинаковы.

Что делать, если разделить землю невозможно?

Допустим, участок или слишком маленький, или неподходящей формы. При его разделе каждый новый землевладелец не сможет использовать свою территорию, предназначенную для строительства, по назначению.

Тогда новые собственники становятся не владельцами отдельных участков, а владельцами долей. Они могут установить устраивающий обе стороны порядок пользования землей. Тогда юридически эта земля остается неразделенной, а стороны становятся обладателями общей собственности. Обычно такие договоры заключают родственники.

Читайте так же:  Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами

В этом случае стороны заключают соглашение в письменном виде, но регистрировать в ЕГРН такой документ нет необходимости. Однако желательно, чтобы соглашение было удостоверено нотариально.

Юридическая помощь

Все проблемы, касающиеся получения конкретных сведений о земельном участке и о возможности его раздела, о порядоке продажи части земельного участка, поможет решить опытный юрист по земельным делам. Он может оказать как консультативное содействие, так и практическую помощь.

Также специалист в области права поможет составить договор купли-продажи или арендный договор, или соглашение об общем порядке пользования землей таким образом, чтобы интересы клиента были соблюдены в полной мере. Он ответит на вопросы с учетом всех особенностей конкретной ситуации.

Читайте также публикации юридической тематики:

Как продать половину земельного участка

Для того, чтобы продать часть земельного участка необходимо выделить его и индивидуализировать его свойства.

Продать возможно и долю, но это будет менее выгодно для продавца. Имея в наличии правильный пакет документации можно начать с поисков покупателя и быть уверенным, что продажа пройдет без сложностей.

Но перед этим стоит побеспокоиться, чтобы участок был грамотно оформлен.

Процедура как продать половину земельного участка

Для этого его владельцу надо начать с подготовки документов:

  1. собрать пакет документов на целый участок для заказа процедуры межевания земли у кадастрового инженера, в результате чего появится два выделенных участка с выделенными границами;
  2. далее необходимо поставить эти два новообразованных владения на кадастровый учет в службе кадастра и картографии, прежний целый участок при этом снимается с учета;
  3. далее права на данные два земельные участки должны быть зарегистрированы в Реестре прав.

В результате вышеназванных мероприятий на руках у владельца земли находятся два свидетельства его прав на участки. Для межевания граждане обращаются в специализированные компании, которые за определенную плату совершают свою работу, результатом которой становится выданный собственнику межевой план. Часто такие компании могут предложить посреднические услуги и для дальнейших мероприятий по регистрации.

Хозяину остается решить, потратит немалую сумму денег, но избавить себя от хлопот или же заняться этим делом самостоятельно.

Участки находящиеся в общей собственности

С участками, которые находятся в общей собственности, процедура предстоит такая же, единственное есть два варианта:

  • получить в итоге два участка, при этом оба так же и будут находиться в совместной собственности;
  • или же получить два участка, для каждого владельца по одному, что чаще случается на практике.

При возникновении желания у собственника разделить для продажи свой участок, для начала он должен узнать точно, можно ли делить именно его участок и какими размерами должны обладать два участка в итоге.

Эти данные можно узнать в администрации населенного пункта, а именно в архитектурном отделе. Там могут разъяснить вопросы по разделению, основываясь на градостроительном регламенте, который содержит информацию по тому, каким должен быть минимальный размер участка в данной местности.

Не позволяется делить участок, если такое изменение приведет к невозможности использовать его по назначению, приведет к возникновению препятствий для использования объектов строения на данном участке. Разделение должно соответствовать принципу рациональности использования земли.

Как продать часть земли сельхозназначения?

Имею землю сельхозназначения из двух контуров. Один контур хочу продать. Как это правильно сделать?

Ответы юристов ( 1 )

  • 8,7 рейтинг
  • 2044 отзыва

Чтобы продать один контур, нужно разделить участок на два, и потом продать. Либо продать долю в данном земельном участке, соответствующей площади контура.

Статья 11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Александр, если у Вас остались вопросы, вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по Вашему вопросу. Всего доброго!

Порядок и способы продажи части земельного участка, который находится в собственности

Разобраться в том, как лучше всего продать часть земельного участка, находящегося в собственности, вам поможет обращение к нормам права. Кроме того, вы имеете возможность воспользоваться услугами профессионалов, которые объяснят все имеющиеся в данном вопросе нюансы.

Читайте так же:  Как оформить ипотеку на вторичное жилье пошаговая инструкция

Говоря о том, как продать часть земельного участка, стоит оговориться, что существует два возможных способа. В частности:

  • вы можете продать долю в праве собственности по отношению к земле,
  • также имеется возможность выделить долю в участке и продать его как отдельный надел.

Сначала подробно разберем первый вариант. В том случае, когда вы решили распорядиться участком, находящимся в вашей собственности, вы можете выделить долю в таком правомочии. При этом между вами и покупателем после заключения сделки возникнут отношения общей собственности, касающиеся земли. Учтите, что заключаемый договор в обязательном порядке должен быть удостоверен надлежащим образом.

Прежде чем продавать землю с использованием такого способа, все хорошо взвесьте. Не забывайте про то, что после производства сделки все действия, которые будут касаться земельного надела, вы должны будете производить по согласию второго собственника. В частности, сюда относят заключение договора аренды, установление сервитутов, реализация и прочее.

[2]

Если в будущем вы решите продать принадлежащую вам часть прав, то совладелец имеет первостепенное право покупать его. При этом приобретать он будет по той цене, которую установили вы. Кроме того, использоваться земля после проведения такой сделки будет только после того, как два собственника между собой достигнут согласия. Сюда же относятся положения о залоге недвижимого имущества.

Важно! Данная сделка имеет и свои плюсы, в частности, возможна продажа земельного участка без межевания и работ, направленных на землеустройство, при условии, что земля ранее уже была зарегистрирована и имеет соответствующий номер в кадастре.

Говоря же о том, как продать долю земельного участка, стоит оговориться, что такая процедура предполагает финансовые затраты на выполнение работ по землеустройству.

Необходимо сказать, что после того как из продаваемого участка будет выделена доля, то есть он станет отдельным земельным наделом, то все действия, которые будут связаны с землей, вы сможете решать в одиночку. В частности, не нужно будет согласовывать свои действия, направленные на его аренду, продажу и прочие действия в отношении земли. Для этого необходимо, чтобы выделяемый надел прошел процедуру оформления, после чего получил соответствующий номер в кадастре.

Раздел земли

Для того чтобы разделить имеющуюся у вас землю, потребуется пройти определенную процедуру. В частности, для начала нужно убедиться, что надел находится в вашей собственности. Вам потребуется проверить, был ли зарегистрирован участок в земельном кадастре государства, и прошло ли ваше право на землю необходимую процедуру регистрации в государственном реестре, где отражаются права относительно недвижимого имущества. В том случае, если регистрация отсутствует, нужно обязательно будет совершить данные действия.

Далее нужно будет обратиться в организацию, которая осуществляет деятельность по землеустройству, где заказать изготовление документации, носящей технический характер. Бумаги будут касаться разделения и объединения земель. Чтобы облегчить себе поиск такой организации, вы можете спросить у знакомых или лиц, проживающих по соседству, которые недавно занимались оформлением подобной документации, и узнать, через какую фирму они это делали. Либо можно обратиться к интернету и найти ответ на интересующий вас вопрос.

Имейте в виду, что вы имеете право принять решение о разделе своего имущества, в частности, земельного надела, при этом не нужно будет обращаться в госорганы и получать соответствующее разрешение.

Некоторые люди задаются вопросом, можно ли составить техническую документацию самостоятельно, ответ на который является отрицательным. Это связано с тем, что составлением подобной документации занимается человек, имеющий образование по специальности «инженер». Он определяет точные границы земельного надела, которые будут образованы в результате деления, кроме того, нужно отметить их координаты, после чего составляется кадастровый план земли. Если потребуется, он также устанавливает межевые знаки. Данная процедура проводится с целью внесения сведений в земельный кадастр. При возникновении спорных ситуаций они решаются при помощи кадастровых документов, так как на их основании могут быть восстановлены границы наделов.

Учите, если в тот момент, когда вы решили разделить земельный участок, он находится в аренде либо является предметом залога, вам потребуется в обязательном порядке получить согласие второй стороны сделки на проведение раздела. При этом согласие должно быть выражено в письменной форме, кроме того, заверяется в порядке, установленном законодательством. После чего согласование приобщается к документам технического характера.

Вам потребуется договориться с организацией, которая занимается землеустройством. В частности, нужно заранее оговорить сроки и стоимость выполняемых работ. Для этого нужно будет заключить соответствующий договор, однако перед его подписанием нужно тщательно изучить текст, если имеются какие-либо возражения, то необходимо сразу их устранить. Если вам что-то непонятно в момент заключения договора, то лучше обратиться к профессиональным юристам, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Согласно действующим законам, срок для выполнения таких работ не может быть более полугода.

Как продать часть земельного участка?

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Законодательное регулирование

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.
Видео (кликните для воспроизведения).

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.
Читайте так же:  10 самых популярных офисных недугов

  • Москва и область: +7-499-938-80-02
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-42-15
  • Федеральный: +7-800-350-83-07

Возможно ли продажа доли объекта без межевания?

В соответствии со ст.6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения?

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:
  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

  1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Читайте так же:  Увеличение пенсионного возраста в россии

Как происходит процесс продажи доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности?

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

  • для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
  • для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

  1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

[3]

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

  1. Подготовка пакета документов:
  • Выписка из ЕГРП при ее наличии;
  • Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Квитанция об оплате налогового взноса.
  1. Составление договора.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

  • Персональные данные контрагентов;
  • Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
  • Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
  • Цена сделки;
  • Метод оплаты и сроки зачисления средств;
  • Ограничения по использованию объекта.
  1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Процесс реализации земли

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

  • Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
  • Копию доверенности (при наличии);
  • Копию идентификационного кода;
  • Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
  • Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:
  1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
  2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Как продать часть земельного участка находящегося в собственности

Долевая собственность всегда сопряжена с возможными трудностями при её продаже. Поэтому законом и установлены некоторые ограничения для таких сделок.

Особенности реализации части надела

Нюансы сделок купли-продажи долевой собственности касаются типа данного имущества. Закон выделяет два типа земли по отношению к её продаже:

  • Сельскохозяйственные земли можно продавать только остальным дольщикам.
  • Иные земли можно продавать на рынке, но дольщики имеют право их первоочередного выкупа.
Читайте так же:  Отпуск инвалиду 3 группы сроки, оплачиваемый и нет

Любая сделка с долей в земельном наделе должна учитывать эти ограничения закона, иначе она будет признана недействительной.

Как продать часть земли без согласия других собственников?

Это возможно лишь после выделения доли в отдельный земельный объект. Для этого нужно:

  • Провести межевание земли.
  • Регистрацию в кадастровых органах.
  • Регистрацию собственности в Росреестре.

Не пройдя эти этапы, продать часть участка земли без согласия других его собственников не получится.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Земельный кодекс в 6 статье определяет участки земли как самостоятельные объекты общественных отношений. В качестве объектов товарооборота земельные наделы определяет Гражданский кодекс в статьях 128 и 130. Но статьи 549 и 554 ГК РФ требуют, чтобы такой участок был чётко определён по кадастровым и техническим характеристикам, а также был поставлен на учёт в кадастровом органе (статья 37 ЗК РФ).

Но для кадастрового учёта участок должен пройти межевание (требование ФЗ №28). Таким образом, без межевания земли, на участок не возникнет всей полноты прав, а значит, и сделку по его продаже провести не удастся.

Реализация 1/2 части земли, находящейся в общедолевой собственности

Продажа части собственности требует выполнения определённой последовательности действий:

  • Уведомление других дольщиков, так как они имеют право первоочередной покупки. Им нужно направить письменные уведомления и дождаться их ответа. На ответ даётся 30 дней. Если ответа не последовало, значит, от покупки этой доли они отказались. Тогда можно продолжать подготовку к её продаже третьим лицам.
  • Сбор документов: выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы на участок земли, кадастровый паспорт и квитанция об оплате налога.
  • Составление договора купли-продажи. Законом допускается, как самостоятельное составление этого документа, так и при помощи нотариуса.
  • Регистрация сделки в Росреестре. После этого права собственности переходят к новому владельцу, и он получает выписку из ЕГРП с новыми данными.

Ключевой момент законности сделки – уведомление других владельцев участка о желании продать свою долю. Если это не сделано, то они смогут оспорить сделку в суде, признав её недействительной.

Процесс реализации земли

Стоит более детально рассмотреть типичные ситуации продажи земли.

Половины без дома

При продаже половины земельного участка, на котором нет дома и иных строений, нужно только узаконить эту долю земли как независимый объект. Для этого необходимо обратиться в землеустроительную организацию. После проведения описанных выше процедур и выдачи кадастрового номера данному участку земли, его можно будет продавать.

[1]

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Земли сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон №121 требует, чтобы продажа части земли сельскохозяйственного назначения осуществлялась только между дольщиками данного участка. То есть продать свою часть можно лишь кому-то из остальных владельцев данного участка. Но при этом не обязательно уведомлять других совладельцев.

Продать сельскохозяйственный участок третьим лицам можно, но для этого он должен быть оформлен как самостоятельный земельный объект. Это предполагает выделение доли из общего участка, её межевание и регистрацию как отдельного участка. Только после этого можно начинать его продажу.

Но для такого выделения участка из общей земли нужно согласие всех её владельцев. Если они не соглашаются, остаётся только судебный процесс по выделению участка.

Кроме этого, ФЗ №101 устанавливает ещё одно требование – право первоочередного выкупа такого участка муниципалитетом. То есть даже после выделения доли в независимый объект, нужно уведомить муниципалитет о его продаже, и дождаться ответа (в течение месяца). Если муниципалитет не решит выкупать эту землю, только тогда можно будет продавать её третьему лицу. При этом стоимость участка на момент продажи должна соответствовать указанной в уведомлении муниципалитета. Иначе придётся повторять процедуру уведомления и ожидания ответа.

Части садового надела

К продаже данного тира земель применяются те же требования, что и в остальных случаях. Нужно уведомить остальных владельцев долей участка о желании продать его часть. Переходить к поиску покупателя на рынке можно лишь дождавшись ответа дольщиков или по истечении времени, отведённого на такой ответ.

Исключением является только ситуация продажи доли другому дольщику участка. Тогда остальных владельцев уведомлять необязательно.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно?

Это право на покупку доли земли в первую очередь. Его имеют остальные владельцы участка. Поэтому желая продать свою долю, собственник должен уведомить каждого из них об этом. В течение месяца они должны ответить. Если ответа нет, то это считается отказом выкупать данную долю. Только после этого можно её продать третьему лицу.

Несоблюдение права первоочередного выкупа грозит расторжением сделки в суде, если кто-либо из этих совладельцев земли подаст соответствующий иск.

Список необходимых документов

Для регистрации участка перед продажей в кадастровых органах нужно подать:

  • Заявление.
  • Копию паспорта.
  • Если обращается доверенное лицо, то копию доверенности.
  • Копию идентификационного кода.
  • Технические документы землеустроительной организации (в печатном и электронном виде).
  • Квитанцию об оплате услуг.
Видео (кликните для воспроизведения).

Также при себе стоит иметь и оригиналы документов, копии которых подаются в регистрационный орган.

Источники


  1. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.

  2. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.

  3. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
  4. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.
  5. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
Как продать часть земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here