Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты: изучаем подводные камни

Доставшийся нам пережиток советской эпохи в виде коммунальных квартир здравствует и сегодня. Количество их в разных городах достигает до сотен тысяч. Неудивительно, что на рынке недвижимости этот сегмент жилья всегда востребован.

Ликвидность этого формата недвижимости зависит от многих факторов. Прежде всего, следует указать, что комнаты бывают 3-х видов:
— в малонаселенных квартирах типовых домов,
— в сталинских домах,
— в бывших общежитиях.

При покупке этого сегмента недвижимости потребителю надо знать следующие факты.

С какой целью покупают комнаты

Коммунальное жилье приобретается с целью оформления регистрации, в качестве выгодного вложения инвестиций и первичной недвижимости для проживания. Большинство граждан не могут накопить на отдельное жилье. Студенты, молодые семьи, одинокие лица предпочитают проживать в комуналках, чем вместе с родственниками в отдельной квартире. Очень часто комуналки покупаются приезжими из других городов.

Выбор соседа

Самый важный момент на этапе поиска нужного варианта — это выбор соседей, которые будут жить за стенкой и с которыми придется ежедневно сталкиваться на общей территории. Покупатель должен решить, что для него важнее — количество проживающих жильцов или уровень комфорта жизни. В малонаселенных квартирах в качестве соседа может быть один человек, что является большим преимуществом. Но в таких квартирах уровень комфорта проживания гораздо ниже, чем в просторных комуналках. В больших по площади комунальных квартирах количество жильцов больше, но и условия лучше.

Приступив к поиску, покупатель обращает внимание на различные параметры комнат — площадь, стоимость, тип дома, количество соседей, состояние. После просмотра отобранных объектов, потенциальный покупатель начинает глубже понимать стоящую перед ним задачу. Рассматривая каждого проживающего в качестве соседа, он понимает, что сама комната ему нравится, а вот сосед будет доставлять массу неудобств. Это может привести в дальнейшем к новым поискам и переезду.

Варианты поиска

Самые доступные для покупателей коммуналки располагаются в пригороде, где до сих пор сохранились общежития.

В «спальных» районах наиболее востребован формат жилья брежневских времен, отличающийся небольшими площадями и, соответственно, приемлемой стоимостью.

Центральный административный округ Москвы по рейтингу всегда занимает лидирующие позиции. Престижные комуналки в центре столицы с высокими потолками, большими площадями и своей историей всегда были в цене и пользовались спросом. Однако, в историческом центре стоимость таких объектов достигает уровня цен отдельного жилья. Ее владелец при грамотной планировке может превратить просторную комнату в современную квартиру-студию. К тому же это самый ликвидный объект, продать который не составит труда. В непрестижных исторических зонах города можно найти коммуналку по цене пригорода.

Покупка комнаты в кредит

С точки зрения банка, как заемщика, комната является для него рискованным и невыгодным предметом залога под кредит. Риск заключается в истории комуналки, жильцы которой меняются гораздо чаще, чем в отдельной квартире. Если учесть факт скрытия жильцами прав собственности на комнату несовершеннолетних, наследников и других сособственников, то проверка может занять длительный период времени. Поэтому банки ипотеку на покупку комуналки одобряют гораздо реже, чем на квартиру. Кроме стандартного пакета документов банку потребуется предоставить отказ жильцов от преимущественного права покупки. Для приобретения комнаты чаще всего пользуются беззалоговым кредитом. Вероятность согласия со стороны банка в этом случае возрастает, как и процентная ставка.

Если в квартире имеется перепланировка

Если в коммунальной квартире выполнена перепланировка, то она не послужит препятствием для продажи комнаты. Следует обращать внимание на стоимость такого объекта. Если комната с современной на незаконных основаниях ванной продается по цене апартаментов или квартиры-студии, то для покупателя такое предложение не будет выгодным. Стоимость перепланировки не должна оцениваться выше, чем евро ремонт.

Оформление сделки

Продавец при желании продать комнату быстро и без проблем должен иметь на руках нотариально заверенный отказ всех ее жильцов от преимущественного права на покупку. Многие граждане отказываются идти на встречу с нотариусом, приводя массу доводов. В этом случае собственник комнаты может сам обратиться к нотариусу и оформить уведомления о возможности купить соседям его комнату. Сособственник при получении заказного письма расписывается на почтовой открытке, которая возвращается нотариусу. Она служит своего рода доказательством того, что сосед в курсе продажи комнаты.

Если сособственниками долей в коммуналке являются несовершеннолетние дети, то отказ можно получить от их родителей. Им для этого придется получить разрешение в органах опеки. На это потребуется дополнительное время.

Если жильцы давно обзавелись отдельным жильем и их местонахождение неизвестно, для получения отказа с их стороны предусмотрен порядок уведомления. На их имя отправляется заказное письмо. Если в течение месяца ответа не поступило, продавец свободен в своих действиях.

При возникновении серьезных препятствий со стороны соседей приходиться пользоваться «серыми» схемами продаж. Продавец оформляет права нового собственника комнаты с помощью договора дарения, потому последний не требует согласия соседей. Этот способ приобретения считается рискованным для покупателя, потому что он не является родственником и сделка может быть признана притворной. Сделка — договор дарения облагается подоходным налогом и исключает право на налоговый вычет. Договор дарения предполагает безвозмездную передачу прав владения жильем. И если будет зафиксирован факт передачи денег, то покупатель может остаться и без денег, и без жилья. Таким способом продажи пользуются крайне редко. Только если продавец вызывает доверие, покупатель может пойти на нее на свой страх и риск.

[2]

Риэлторы в таких случаях используют оформление сделки в 2 этапа: договор дарения и купля-продажа. Чтобы максимально обезопасить себя при покупке комнаты, доверьтесь профессионалам. Они подскажут правильный выход при любой сложившейся ситуации и на основании закона прибегнут к самому оптимальному и выгодному варианту оформления сделки.

Подводные камни при покупке комнаты

Комнаты в коммуналках – довольно специфический товар на рынке недвижимости. С одной стороны, на них всегда есть спрос у арендаторов – в основном студентов, приезжих, молодых семей, разводящихся супругов. В то же время покупают комнаты не так часто, так что здесь, наоборот, предложение гораздо опережает спрос.

[1]

Поэтому, если у вас в планах – покупка комнаты, то вы в весьма выигрышной ситуации. Вам будет из чего выбирать, да и тратить много не придется – цены на комнаты в последние годы практически не растут. Однако в ходе поиска подходящих вариантов и во время оформления самой сделки вы можете столкнуться со многими нюансами, о которых желательно знать заранее.

Какие бывают комнаты?

Есть два варианта. Первый — комнаты в классических советских коммуналках или бывших общежитиях различных ведомств. То есть в квартирах, специально проектируемых в расчете на так называемое коммунальное заселение. Они располагаются в домах разного типа. Это могут быть старые здания дореволюционной постройки, богатые квартиры в которых с приходом советской власти «уплотнялись». Яркие примеры этого процесса можно найти в романах Булгакова – помните, как к профессору Преображенскому из «Собачьего сердца» приходила делегация с претензией о том, что тот «один в восьми комнатах проживает»? Много коммуналок строилось в брежневскую эпоху – с середины 1960-х годов. Можно найти коммунальные квартиры и в добротных кирпичных зданиях более поздней постройки.

Второй вариант – комнаты в обычных типовых квартирах, превратившихся в общежития. Довольно часто такое происходило в брежневскую эпоху. Тогда довольно часто семья, например, вместо двухкомнатной квартиры могла получить трехкомнатную, но с «подселением». Либо, чаще всего, новоявленные коммуналки образуются в ходе развода или разделения наследства – когда родственники не смогли договориться между собой и распродают недвижимость по частям.

В целом, покупка комнаты в «настоящей» коммуналке – более удачное решение по сравнению со вторым вариантом. Такие квартиры изначально приспособлены для проживания нескольких семей, так что в них будет более комфортно.

Типовая же квартира, продающаяся по частям, у риэлторов считается одним из самых проблемных видов жилья. Во-первых, трудно найти покупателей, которые согласятся делить квартиру с посторонними людьми. Во-вторых, при покупке комнаты в любой коммуналке есть нюанс – нужно обязательно брать письменное нотариально заверенное согласие на продажу комнаты от всех соседей по квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ). А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.

Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда собственники остальных частей квартиры по факту там не проживают, или их местоположение вовсе неизвестно. В таких случаях используется уведомительный порядок запроса на согласие. То есть по адресам официальной прописки совладельцев высылаются письменные уведомления о намерении продать комнату (оформляются они заказным письмом с уведомлением о вручении). Ответа нужно ждать в течение месяца, а его отсутствие считается знаком согласия.

Комнаты с перепланировкой: плюсы и минусы

Покупая комнату в коммуналке, будьте готовы к тому, что практически во всех коммуналках имеют место незаконные перепланировки. Особенно часто они касаются переноса санузла или кухни. Обязательно проверьте техпаспорт квартиры и сравните его данные с реальным положением дел.

Некоторые виды перепланировок достаточно безобидны. Например, совмещение или, наоборот, разделение санузла. Или устройство спальных антресолей в комнатах с высокими потолками. Проблемы возникают при переносе «мокрых зон» — то есть установке душевых кабин, ванн, санузлов в неположенном месте. Если под ними располагаются жилые комнаты – это однозначно незаконная перепланировка, причем не имеющая никаких шансов на официальное оформление.

Само по себе наличие незаконной перепланировки в квартире не будет являться препятствием при покупке комнаты в ней (если только вы не пробуете взять ипотеку). Однако жить вы будете, как на пороховой бочке – если затопите соседей снизу, они имеют полное право обратиться в суд, причем выиграют его со 100% вероятностью.

Гораздо проще легализовать любые перепланировки, если квартира располагается на первом этаже, и соответственно, нет соседей снизу, которые могут предъявить претензии.

В целом, перепланировки делаются жильцами для создания более комфортных условий, и их можно рассматривать как модернизацию, улучшение квартиры. Но помните ,что перепланировка, особенно не оформленная официально, не может существенно влиять на стоимость квартиры. По крайне мере – не больше, чем просто качественный ремонт. Поэтому, если вам предлагают комнату по цене значительно выше, чем у аналогичных, объясняя это лишь наличием перепланировки – соглашаться на такую сделку не стоит.

Покупка комнаты в кредит

Получить ипотеку на покупку комнаты в коммуналке теоретически можно, но связано с множеством дополнительных сложностей. Помимо обычных требований к объекту залога и к самому заемщику, есть отдельные пункты, касающиеся только сделок с комнатами. В первую очередь это отказ от покупки комнаты другими жильцами квартиры.

Во-вторых, нужно убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок (а для коммуналок это очень частое явление). В ряде случаев такие перепланировки становятся поводов для однозначного отказа в ипотеке – например, это касается переноса санузла или обустройства ванной комнаты на месте кухни.

В-третьих – это проверка юридической чистоты квартиры. Процедура обязательная при покупке любого жилья, но в случае с комнатами она усложняется в разы. В типичной коммуналке жильцы меняются в несколько раз чаще ,чем в обычной квартире, при этом у каждого из них – своя история, касающаяся наследников, иждивенцев, несовершеннолетних, лиц, сохраняющих право на прописку и проживание, и так далее. В итоге история каждой комнаты может таить в себе множество сюрпризов.

Но самое главное – с точки зрения банка комната является довольно-таки неудобным предметом залога из-за своей невысокой ликвидности. Так что покупка комнаты в кредит возможна чаще всего с использованием обычных потребительских кредитов либо под залог другой недвижимости (так называемые нецелевые ипотечные кредиты).

Впрочем, есть исключение. Если вы выкупаете последнюю комнату и становитесь в результате хозяином всей квартиры — проблем с выдачей ипотеки не будет. В качестве залога банк будет рассматривать всю квартиру целиком.

Покупка комнаты через договор дарения

Как уже говорилось выше, наиболее удобные комнаты с точки зрения покупателя – это так называемые «отказные» — то есть те, в отношении которых остальные жильцы квартиры подписали отказ от покупки комнаты. Такие комнаты, как правило, процентов на 10 дороже аналогов, а в объявлениях об их продаже сразу фигурирует формулировка про отказ.

Однако довольно часто возникают ситуации, когда, например, родственники или бывшие супруги не достигли соглашения по продаже всей квартиры, и один из них хочет продать свою долю отдельно. При этом в ход идут «серые» схемы, которые позволяют обойти обязательное условие об отказе от покупки комнаты другими жильцами.

Самый простая схема – через договор дарения. С помощью этого договора оформляется переход прав собственности к новому владельцу, расчет же производится «в конверте», то есть неофициально.

С одной стороны — всё достаточно просто и эффективно, и соседям, которых таким образом «обошли», будет сложно оспорить такую сделку. Однако есть у этого пути и однозначные минусы. Во-первых, если даритель не находится с вами в близких родственных связях, то подарок облагает подоходным налогом 13%, а получение комнаты в дар не является основанием для налогового вычета. Во-вторых, если будет доказано, что имела место не безвозмездная сделка (то есть вас уличат в передаче денег), то в суде такую сделку вполне могут признать недействительной. В итоге можно остаться и без денег, и без комнаты.

Чтобы снизить подобные риски, применяют более сложную, двухступенчатую схему. Сначала оформляется дарение доли объекта. Таким образом, вы становитесь собственником части комнаты и получаете приоритетное право выкупа на остальную её часть. Затем вы пользуетесь этим правом и приобретаете объект полностью через стандартный договор купли-продажи.

Правда, и эта схема сопряжена с определенными рисками. Главные из них – это сложности во взаиморасчетах, а также вероятность того, что участники сделки после первого этапа попытаются уйти от предыдущих договоренностей, касающихся цены. Поэтому, чтобы избежать подобных хлопот, лучше работать через посредников – профессиональных риэлторов.

Как правильно купить комнату в коммуналке

Комната с соседями: как правильно оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры неуклонно отходят в прошлое, и все больше людей при малейшей возможности стараются переехать на отдельную жилплощадь. Но как правильно оформить продажу приватизированной комнаты в коммуналке, чтобы не столкнуться потом с неприятными последствиями своего незнания?

Прежде всего, необходимо сообщить остальным собственникам коммунальной квартиры о планируемой продаже. Жилищный Кодекс РФ дает им преимущественное право покупки комнаты. При этом помните, что других особых прав или прерогатив (на снижение цены, изменение других условий продажи) соседям по коммунальной квартире закон не дает.

Как правильно продать квартиру в коммуналке

Продажа квартиры дело не простое, особенно если продажа касается долевой собственности, к каковой и относится комната в коммунальной квартире. Поэтому порядок продажи подобной квартире описанный в данной статье поможет вам решить часть трудностей связанных с этим не легким процессом.

Первый делом, как не покажется странным необходимо сообщить всем соседям. Это связанно с тем, что преимущественным правом на покупку данной комнаты пользуются именно они. Эти права закреплены гражданским законодательством Российской Федерации. Поэтому такое уведомление для вас является обязательным.

Как правильно купить комнату в коммуналке

Лучше не экономить на юридическом сопровождении сделки и прибегнуть к помощи юриста (адвоката), который в своей работе не связан с деятельностью агентства недвижимости, при посредничестве которого продаётся или приобретается комната. Нельзя приобретать комнату, в которой ранее гражданин был снят с регистрационного учёта в связи с осуждением к длительному сроку лишения свободы и он в сделке не участвует, а также если в комнате были зарегистрированы лица, признанные по судебному решению безвестно отсутствующими или объявленные решением суда умершими. Значит необходимо получить архивную справку о регистрации по месту жительства по приобретаемой комнате. Если комната продавцом была куплена по возмездной сделке, то необходимо учитывать право на долю комнаты супруга (бывшего супруга) и требовать его нотариально заверенное согласие на продажу (ч.3 ст.35 СК РФ).

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как правильно купить комнату в коммуналке за наличный расчет? На что в первую очередь обратить внимание и как проверить достоверность предоставленных документов? Прошу дать по возможности расширенный ответ. Заранее благодарна.

Как продать комнату в коммуналке ( новые правила)

• С 1 января 2016 года сделки по продаже комнаты стороннему покупателю (не соседям) обязательно должны проводиться через нотариуса. До этого их можно было делать в простой письменной форме, теперь не получится. Это, конечно, дополнительные траты на нотариальные услуги, которые нужно заранее обсудить с потенциальным покупателем.

Как продать комнату в коммунальной квартире? Такой вопрос возникает у любого, кто в своё время таким образом инвестировал в недвижимость и у тех, кто имеет комнату в результате приватизации. Скажу сразу — с 1 января 2016 года это сделать ещё сложнее и дороже, чем раньше.

Изучаем — подводные камни — при покупке комнаты в квартире

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
• зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
• нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
• справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
• отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
• справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
• выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
• справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
• нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками. Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Как правильно купить комнату в коммуналке за наличный расчет

Лучше не экономить на юридическом сопровождении сделки и прибегнуть к помощи юриста (адвоката), который в своей работе не связан с деятельностью агентства недвижимости, при посредничестве которого продаётся или приобретается комната. Нельзя приобретать комнату, в которой ранее гражданин был снят с регистрационного учёта в связи с осуждением к длительному сроку лишения свободы и он в сделке не участвует, а также если в комнате были зарегистрированы лица, признанные по судебному решению безвестно отсутствующими или объявленные решением суда умершими. Значит необходимо получить архивную справку о регистрации по месту жительства по приобретаемой комнате. Если комната продавцом была куплена по возмездной сделке, то необходимо учитывать право на долю комнаты супруга (бывшего супруга) и требовать его нотариально заверенное согласие на продажу (ч.3 ст.35 СК РФ).

У Вас есть право выделить доли в праве собственности на квартиру супругу, при этом сособственники будут проживать ребёнок по своему усмотрению. Основания для лишения родительских прав есть и Ваш брат обязан был указать обстоятельства в судебном порядке, и на долю Вашему ребенку.

Как правильно купить комнату в квартире

Жизнь на новом месте в любом случае во многом зависит от соседей, особенно при покупке комнаты. Для того чтобы познакомиться с собственниками других комнат, лучше всего приходить на просмотр вечером, иначе их можно просто не застать. Обязательно поговорите со всеми. Если во время вашего визита кого-то не было дома, стоит не полениться и прийти на просмотр второй раз. Ведь, приобретая комнату, вы должны быть уверены, что соседи вам рады. В противном случае лучше не рисковать.

Выбор жилплощади начинается с просмотра. Старайтесь обращать внимание, прежде всего, на те вещи, которые будет невозможно изменить: метраж, освещенность комнаты, состояние мест общего пользования и т.д. А если в комнате висит огромный плакат, который вас раздражает, просто мысленно снимите его со стены.

Как купить комнату

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Состояние дома и квартиры. Все зависит от того, чего же ожидает покупатель. Кому – то нравится расположение квартиры в шумном районе, а кому-то необходим уют и спокойствие спального, зеленого района. Если у покупателя есть деньги на ремонт, то можно приобрести комнату в среднем состоянии и по договоренности с жильцами привести квартиру в порядок.

Доля в квартире или комната. Приобретение доли и комнаты в коммуналке влекут за собой разные правовые последствия. На основании этого можно считать, что это разные вещи. В коммунальной квартире при покупке комнаты владелец распоряжается всем помещением. А собственник доли имеет право на «плавающие» метры.

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

Продать комнату в коммунальной квартире — подводные камни

Сложности могут возникнуть и в ряде других случаев. Очень важно в процессе продажи долей коммунальной собственности прописывать порядок пользования комнатами. Ведь на не закрепленную за конкретным владельцем комнату смогут претендовать все соседи. Если нотариус не укажет в документах порядок пользования комнатами, схожие ситуации могут иметь место и в результате оформления наследства, актов дарения и договоров купли-продажи.

Практика давно указала на важный документ, который играет решающую роль в предпродажных переговорах между участниками сделки. Это отказ остальных жильцов коммунальной квартиры от «права первой руки» на покупку дополнительной жилплощади. То есть перед тем, как продать свою комнату в коммунальной квартире, владелец сначала должен предложить ее соседям. Если же они не желают приобретать дополнительные квадратные метры, следует получить от каждого отказ в письменном виде. Причем желательно, чтобы каждый сосед лично посетил нотариальную контору, где заверил у нотариуса отказ от своего преимущественного права на покупку.

Подводные камни при покупке комнаты

Типовая же квартира, продающаяся по частям, у риэлторов считается одним из самых проблемных видов жилья. Во-первых, трудно найти покупателей, которые согласятся делить квартиру с посторонними людьми. Во-вторых, при покупке комнаты в любой коммуналке есть нюанс – нужно обязательно брать письменное нотариально заверенное согласие на продажу комнаты от всех соседей по квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ). А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.

Второй вариант – комнаты в обычных типовых квартирах, превратившихся в общежития. Довольно часто такое происходило в брежневскую эпоху. Тогда довольно часто семья, например, вместо двухкомнатной квартиры могла получить трехкомнатную, но с «подселением». Либо, чаще всего, новоявленные коммуналки образуются в ходе развода или разделения наследства – когда родственники не смогли договориться между собой и распродают недвижимость по частям.

Изучаем — подводные камни — при покупке комнаты в квартире

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям. Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной. Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Как продать комнату в коммунальной квартире: роль соседей, необходимые документы и сложности процесса

Помимо риска значительным минусом такой сделки является то, что, скорее всего, ваша комната будет оценена в меньшую сумму, чем была бы в случае официальной продажи. Это напрямую связано с возможными рисками для покупателя. Еще одной причиной является необходимость для покупателя платить налог, обязательный при договоре дарения. Впрочем, данную сделку возможно оспорить через три года после заключения договора, и признать акт продажи законным.

Подводные камни при покупке комнаты в квартире

• состояние дома, в котором располагается квартира, а также район, расположение остановок и метро, продуктовых магазинов, больниц, школ и детских площадок – все это требует внимания;
• планировка недвижимости: осмотрите коммуникационные системы (сантехнические устройства, отопительные батареи и т.д.), важно, чтобы не было проведено незаконных перепланировок, реальный метраж комнат обязательно должен совпадать с параметрами, указанными в документах;
• соседи: с людьми, проживающими в других комнатах, рекомендуется побеседовать, обсудите с ними вопросы, касающиеся курения в квартире или содержания домашних животных.

1. Свидетельство собственности на недвижимость.
2. Письменные отказы остальных владельцев от преимущественного права.
3. Кадастровые и технические документы на квартиру.
4. Кредитный договор (если комната приобретается в ипотеку).
5. Разрешение органов попечительства (если собственником одной из комнат является несовершеннолетнее лицо).

Продажа комнаты в — коммуналке: подводные камни

Если кого-то из соседей вы в глаза никогда не видели и не знаете, кто является собственником той или иной комнаты (то есть на чье имя посылать извещение), можно запросит ь приложение к Порядку, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП п. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ . За нее, правда, придется заплатить, но плата для физлиц небольшая — 150— 200 руб. приложение к Приказу Минэкономразвития от 22.09.2011 № 502 Выписку вам должны предоставить в течение 5 рабочих дней с момента получения госорганом запрос а п. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ . В ней будут указаны ф. и. о. собственников всех комнат в коммуналке. Запрос можно сделать лично, по почте (обычной или электронной) или через портал госуслу г п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 . Как правило, вся необходимая информация о порядке предоставления выписок, а также бланки квитанций с реквизитами для оплаты имеются на сайте регионального управления Росреестра.

Прошу Вас в течение месяца Именно такой срок определен в Гражданском кодексе РФ п. 3 ст. 250 ГК РФ с момента получения настоящего извещения либо заключить письменный договор купли-продажи комнаты, либо в письменной форме отказаться от своего права преимущественной покупки. В случае неполучения от Вас ответа по истечении данного срока указанная комната будет продана третьему лицу.

Продажа комнаты в коммуналке: уходим от подводных камней

В том случае если соседи не хотят покупать комнату, продавец должен получить от них отказ от покупки. В идеале, все сособственники по просьбе продавца должны пойти в нотариальную контору и оформить отказ от преимущественного права покупки в письменной форме, после чего он заверяется нотариусом. «Это самый надежный способ получения отказа, с большой долей вероятности в дальнейшем не возникнет никаких проблем», – говорит Елена Ледовская. И действительно, наличие такого документа не допустит ситуации, когда какой-либо сосед вдруг передумает и по ходу уже оформляемой сделки захочет все же купить продаваемую комнату. Срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет. Однако стоит помнить, что в отказе прописывается, по какой цене соседи отказались купить продающуюся комнату. И если возникнет необходимость продавать ее по более низкой стоимости, отказ придется брать заново.

Этот правовой нюанс и ставит главную преграду при продаже комнаты в коммунальной квартире, так как закон прямо гласит: все собственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки при выкупе продаваемой доли. «Иными словами, если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, вы обязаны предложить ее в первую очередь соседям», – уточняет менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова.

Покупка комнаты: изучаем подводные камни 3

По данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в течение прошлого года ежемесячный объем предложения комнат в Петербурге стабильно держался возле отметки четыре тысячи объектов. Чуть меньше половины этого количества приходится на районы исторической застройки с давними традициями коммунального заселения.

оммунальные квартиры, да и собственно комнаты, можно разделить на два больших класса – комнаты в классических коммуналках (то есть в таких квартирах, которые изначально предназначались для коммунального заселения, в том числе бывших общежитиях) и комнаты в малонаселенных квартирах в типовых домах.

Покупка комнаты: изучаем подводные камни

Лидирующие позиции по объемам предложений комнат в классических коммуналках долгие годы занимают Центральный и Адмиралтейский районы Петербурга. Среди «спальников», в которых представлены в основном малонаселенные коммунальные квартиры, по количеству выставленных на продажу комнат лидируют массивы брежневской застройки.

Комнаты, представленные на рынке жилья, можно разделить на три основных типа – комнаты в «классических» коммуналках (то есть, в домах старого фонда или сталинках, которые изначально заселялись коммунальным способом), комнаты в малонаселенных квартирах в типовых домах, а также комнаты в бывших общежитиях. Правда, коммунальные квартиры нынче попадаются даже в современных домах. Они появлялись благодаря «стараниям» неуживчивых родственников или наследников.

Советы риэлтора

У меня такой вопрос — есть комната 14м в собственности в 3 комн. коммунальной квартире /69м/. Две другие комнаты /16м и 9м/муниципальные — там проживает одна семья, которая скоро получает по очереди квартиру и освобождает жилплощадь.У меня в собственности есть отдельная квартира где я проживаю с несовершеннолетним ребенком и мужем /площадь 74м/. Что надо предпринять заранее чтобы выкупить эти две освобождающиеся комнаты у муниципалитета?Возможно какие-то заявления нужно написать?Или прописаться в эту комнату нам всем? Заранее спасибо за ответ!

Какие документы нужны для покупки комнаты в общежитии

В коммунальной квартире каждая комната принадлежит отдельному жильцу (семье) на праве собственности или социального найма. Места общего пользования (кухня, ванная, туалет) находятся в долевой собственности (соцнайме). Таким образом, в результате продажи комнаты покупателю переходит и доля в общих местах. Житель вправе продать комнату только, если она находится у него в собственности, например, была приватизирована, куплена у другого собственника или получена в наследство.

Преимущественное право

• Все собственники остальных комнат в квартире были поставлены в известность о предстоящей продаже (П. 3 ст. 250 ).
• Ни один из соседей не выразил желания приобрести данное жилое помещение.

Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.

Извещение
Извещения нужно заверить у нотариуса и разослать каждому из соседей. Они должны содержать идентификационные данные продавца, адрес комнаты, величину ее площади и цену. При этом сумма, запрашиваемая собственником за комнату, должна совпадать во всех извещениях и в договоре купли-продаже. Отсутствие каких-либо действий в ответ на извещение в течение месяца будет равнозначно отказу от преимущественного права.

А образец извещения о продаже доли в квартире можно скачать в этой статье https://realtyinfo.online/3761-poryadok-prodazhi-doli-v-kvartire

Отказ от получения извещения
Если зловредный сосед откажется от получения извещения, оно будет возвращено отправителю с соответствующей пометкой на конверте. Данный конверт и будет служить доказательством отправки уведомления и реакции на него соседа при оформлении сделки в Росреестре.

Отсутствие соседа
Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим. В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях. При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.

Отсутствие наследника

Если владелец комнаты умер, а наследник не спешит оформлять право собственности (или отсутствует), можно подать в суд о признании помещения выморочным имуществом. Возможны два варианта судебного решения:

• Устанавливается фактический наследник (кому и отправляется извещение).
• Комната признается выморочным имуществом, и извещение отправляется в администрацию муниципалитета. В этом случае постановление суда включается в список подаваемых документов.

1. В виде заявления, заверенного у нотариуса и врученного собственнику продаваемой комнаты.
2. Отправкой уведомления об отказе продавцу.
3. Составлением отказа в Росреестре.

Если жилье принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте:

1. До 14 лет, то за неимением правоспособности, отказ подписывается его родителем (опекуном).
2. От 14 до 18 лет, он обладает частичной правоспособностью, и подписывает отказ вместе с родителем (опекуном).

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

• отказы (от реализации преимущественного права) всех собственников остальных комнат в квартире или
• извещения о продаже комнаты, с указанием цены.
• Если право собственности на комнату имеет(или в ней прописано) несовершеннолетнее (или недееспособное) лицо, требуются:
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица;
• разрешение органов опеки и попечительства.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Справка из ИФНС об уплаченном налоге (если продавец получил комнату в наследство, открытое до 1 января 2006 г.).

Безопасность сделки

Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

• Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
• Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
• Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
• Выписка из комнаты всех жильцов.
• Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

Выбор помещения определяется общими требованиями, характерными для всех помещений. Но покупателя могут подстерегать специфические подводные камни при покупке комнаты в коммуналке.

Конечно, было бы удобным близкое расположение от мест общественного транспорта, парковки, магазинов с продуктами первой необходимости, школы и детского сада. Желательно наличие во дворе детской площадки. Также стоит обратить внимание, насколько далеко установлены контейнеры для сбора мусора.

В идеале здание должно быть в хорошем состоянии, без трещин и повреждений, с чистым, сухим подвалом. Домофон с видеокамерой, состояние подъезда, лифта, надежность почтовых ящиков — все это повышает качество жилого помещения и в конечном итоге, его стоимость.

Вряд ли удастся подобрать помещение, удовлетворяющее всем условиям, но отсутствие некоторых из них лишит покупателя насущных бытовых удобств. Старая проводка, протекающие трубы, неработающий сливной бак, плесень в ванной способны не только отравить ежедневное существование, но и привести к худшим последствиям.



Совершенно ясно, что близость туалета или выход в прихожую снизит приватность помещения, которой и так не хватает в коммунальных квартирах. Соответственно, имеет значение толщина стен и наличие звукоизоляции. Также необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и в том, что площадь комнаты, указанная в документах, соответствует реальной. Ценность отдельной телефонной линии, интернета, счетчика, фиксирующего потребление электроэнергии в конкретной комнате, осознается особенно отчетливо спустя годы проживания в совместной квартире. Отдельные плита, стол, стиральная машина, полочка в ванной также помогают максимально обособить личное пространство.

Видео (кликните для воспроизведения).

Наиболее возможные подводные камни при покупке комнаты в квартире — коммуникационные качества соседей, так как взаимоотношения с ними станут неотъемлемой частью проживания в квартире. Например, потребуется решать вопросы, касающиеся ремонта и уборки общих помещений. Отношение соседей к курению и домашним животным лучше выяснить заранее (что делать, если соседи курят на балконе — читайте в статье тут).

Источники

1. 
   Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
2. 
   Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
3. 
   Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.
4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

Сергей Копылов
Я работаю юристом-консультантом в юридической конторе города Москва уже более 11  лет. По образованию, я тоже юрист. За время своей работ, я изучил множество юридических законов и столкнулся с различными проблемами в этой области. Поэтому имею большой опыт в данной сфере.